28. Договор социального найма жилого помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде

По договору найма жилого помещения собственник или управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется предоставить на­нимателю жилое помещение за плату во владение и пользова­ние для проживания в нем.

Нанимателем жилого помещения может быть только физиче­ское лицо Юридическое лицо может получить жилое помеще­ние во временное владение и пользование для проживания в нем граждан только на основании договора аренды. Предметом договора является жилое помещение, то есть поме­щение, конструктивно предназначенное и пригодное по сани­тарному и техническому состоянию для постоянного прожива­ния в нем людей.

Разновидности договора найма жилого помещения:

• договор социального найма жилья, который действует в основном в сфере государственного и муниципального жилищного фонда;

• договор коммерческого найма жилья.

Различия социального и коммерческого найма жилья:

• договор социального найма бессрочный, а договор коммерче­ского найма срочный (до пяти лет) с преимущественным пра­вом на заключение договора найма жилого помещения на но­вый срок;

• различны основания расторжения договоров социального и коммерческого найма жилья;

• различен объем прав сторон;

• квартирная плата по договору коммерческого найма жилья ус­танавливается по соглашению сторон, а в отношениях по со­циальному найму жилья определяется нормативными актами.

Жилищные права и обязанности

Нанимателем жилого помещения может быть только гражда­нин. Наниматель несет ответственность перед наймодателем за действия проживающих совместно с ним лиц. Граждане, постоянно проживающие с нанимателем, должны быть указаны в этом качестве в договоре найма жилья. Они вправе:

• пользоваться жилым помещением наравне с нанимателем;

• известив наймодателя, заключить с нанимателем договор о том, что они совместно с нанимателем несут солидарную от­ветственность перед наймодателем (сонаниматели). Временные жильцы могут проживать в жилом помещения не более шести месяцев с предварительного уведомления наймо­дателя. Ответственность за их действия перед наймодателем несет наниматель.

Наймодатель обязан:

• передать нанимателю помещение в состоянии, пригодном для проживания;

• осуществлять надлежащую эксплуатацию жилого дома;

• предоставлять или обеспечивать предоставление нанимателю за плату коммунальных услуг;

• обеспечивать проведение ремонта общего имущества много­квартирного дома и устройств для оказания коммунальных ус­луг, находящихся в жилом помещении;

• осуществлять капитальный ремонт, если иное не установлено договором.

Наниматель по договору социального найма жилья вправе:

• вселять новых членов семьи в занимаемое жилое помещение;

• поселять временных жильцов и поднанимателей;

• изменять договор найма;

• сохранять договор найма жилья при перемене собственника дома;

• обменивать занимаемое жилое помещение на другое жилое помещение;

• сохранять при временном отсутствии жилое помещение;

• прекратить действие договора найма жилого помещения;

• получить другое жилое помещение в домах государственного или муниципального жилищного фонда по основаниям, ука­занным в законе,

• приватизировать жилье.

Наниматель по договору социального найма жилья обязан:

• осуществлять текущий ремонт жилого помещения;

• своевременно уплачивать квартирную плату и плату за комму­нальные услуги;

• соблюдать правила пользования жилым помещением;

• сдать наймодателю жилое помещение при прекращении договора.

Наймодатель по договору социального найма обязан:

• заключить договор социального найма с ордеродержателем и членами его семьи, названными в ордере;

• передать нанимателю и сонанимателям свободное жилое по­мещение, указанное в ордере;

• дать согласие при соблюдении предусмотренных законом усло­вий на изменение договора, обмен жилых помещений, зани­маемых нанимателем;

• разрешить нанимателю приватизацию занимаемого жилого помещения.

Основная мера ответственности нанимателя за нарушение ус­ловий договора - выселение.

Основные случаи выселения гражданина из занимаемого по­мещения без предоставления другого жилого помещения:

• разрушение и порча жилого помещения;

• использование жилого помещения не по назначению;

• нарушение прав и интересов соседей;

• невозможность совместного проживания лиц, лишенных роди­тельских прав, с детьми, в отношении которых они лишены родительских прав;

• недействительность ордера, полученного в результате неправо­мерных действий ордеродержателя.