28. Договор финансовой аренды

По договору финансовой аренды (лизинга) арендодатель обязуется приобрести в собственность выбранное арендатором имущество и предоставить ему это имущество за плату во временное владение и пользование для предпринимательских целей.

Лизинг - совокупность экономических и правовых отношений, возникающих в связи с реализацией договора лизинга, в том числе приобретением предмета лизинга.

Лизинговая деятельность - вид инвестиционной деятельности по приобретению имущества и передаче его в лизинг.

Обычно лизинговые отношения касаются трех лиц: продавца имущества, его приобретателя - арендодателя и арендатора, которые связаны друг с другом двумя разными договорами: купли-продажи и лизинга. Договором лизинга может быть предусмотрено, что выбор продавца и приобретаемого имущества осуществляется лизингодателем.

В договоре купли-продажи указывается, что имущество приоб­ретается с целью сдачи его в аренду.

В случае просрочки передачи имущества по вине арендодателя арендатор вправе потребовать расторжения договора лизинга. Договором лизинга может быть предусмотрено, что по окончании срока аренды имущество переходит в собственность арендатора.

В случае ненадлежащего исполнения продавцом имущества договора купли-продажи (нарушения условий о качестве, ком­плектности и т. п.) арендатор наделяется правами и обязанно­стями, как если бы он был покупателем. Однако расторгнуть договор он вправе только с согласия арендодателя.

Если иное не предусмотрено договором лизинга, то арендода­тель не несет перед арендатором ответственности за ненадлежа­щее исполнение продавцом имущества договора купли-продажи, за исключением случаев, когда по условиям договора лизинга продавца выбирал арендодатель. В последнем случае арендодатель несет солидарную с продавцом имущества ответственность за ненадлежащее исполнение договора купли-продажи.

Помимо ГК РФ лизинг имущества, относящегося к непотреб­ляемым вещам (кроме земельных участков и других природных объектов), передаваемым во временное владение и в пользова­ние физическим и юридическим лицам регулируется Феде­ральным законом "О финансовой аренде (лизинге)" от 29.10.98 № 164-ФЗ (в ред. от 29.01.02). При ввозе товаров, являющихся предметами международного лизинга, таможенные платежи взимаются, как сказано в Таможенном кодексе РФ, в соответ­ствии с порядком, предусмотренным таможенным режимом, под который такие товары помещаются.

28. Договор коммерческого найма жилого помещения

По договору найма жилого помещения собственник или упра­вомоченное им лицо (наймодатель) обязуется предоставить на­нимателю жилое помещение за плату во владение и пользова­ние для проживания в нем.

Нанимателем жилого помещения может быть только физиче­ское лицо. Юридическое лицо может получить жилое помеще­ние во временное владение и пользование для проживания в нем граждан только на основании договора аренды.

Предметом договора является жилое помещение, то есть поме­щение, конструктивно предназначенное и пригодное по сани­тарному и техническому состоянию для постоянного прожива­ния в нем людей.

Разновидности договора найма жилого помещения:

- договор социального найма жилья, который действует в основном в сфере государственного и муниципального жилищного фонда;

- договор коммерческого найма жилья.

Различия социального и коммерческого найма жилья:

- договор социального найма бессрочный, а договор коммерче­ского найма срочный (до пяти лет) с преимущественным пра­вом на заключение договора найма жилого помещения на но­вый срок;

- различны основания расторжения договоров социального и коммерческого найма жилья;

- различен объем прав сторон;

- квартирная плата по договору коммерческого найма жилья ус­танавливается по соглашению сторон, а в отношениях по со­циальному найму жилья определяется нормативными актами.

Нанимателем жилого помещения может быть только гражда­нин. Наниматель несет ответственность перед наймодателем за действия проживающих совместно с ним лиц.

Граждане, постоянно проживающие с нанимателем, должны быть указаны в этом качестве в договоре найма жилья. Они вправе:

- пользоваться жилым помещением наравне с нанимателем;

- известив наймодателя, заключить с нанимателем договор о том, что они совместно с нанимателем несут солидарную от­ветственность перед наймодателем (сонаниматели).

Временные жильцы могут проживать в жилом помещения не более шести месяцев с предварительного уведомления наймо­дателя. Ответственность за их действия перед наймодателем несет наниматель.

Наймодатель обязан:

- передать нанимателю помещение в состоянии, пригодном для проживания;

- осуществлять надлежащую эксплуатацию жилого дома;

- предоставлять или обеспечивать предоставление нанимателю за плату коммунальных услуг;

- обеспечивать проведение ремонта общего имущества много­ квартирного дома и устройств для оказания коммунальных ус­луг, находящихся в жилом помещении;

- осуществлять капитальный ремонт, если иное не установлено договором.

Наниматель по договору коммерческого найма жилья обязан:

- осуществлять текущий ремонт жилого помещения;

- своевременно уплачивать квартирную плату и плату за комму­нальные услуги;

- соблюдать правила пользования жилым помещением;

- сдать наймодателю жилое помещение при прекращении договора.

Наниматель в договоре коммерческого найма .жилья имеет право:

- приоритета на заключение договора на новый срок;

- на замену другим нанимателем;

- на расторжение договора;

- давать согласие на переоборудование жилого дoмa на условиях, указанных в законе;

-согласовывать с нанимателем размер платы за жилое помещение.

Основания расторжения договора коммерческого найма жилья по инициативе наймодателя:

- задолженность по квартирной плате в течение шести месяцев, если более длительный срок не установлен договором;

- разрушение или порча жилья нанимателем (сонанимателем) или другими лицами, за действия которых он отвечает. В этом случае нанимателю суд может предоставить льготный не более одного года срок для восстановления нормального состояния­ жилого помещения с сохранением договора найма жилого по­мещения в силе;

- непригодность жилого помещения для проживания из-за его не­удовлетворительного технического или санитарного состояния;

- использование жилого помещения не по назначению. В этом случае суд вправе установить нанимателю испытательный го­дичный срок для изменения своего поведения;

- нарушение прав и интересов соседей. В этом случае суд также вправе установить годичный испытательный срок.

В последних двух случаях суд также вправе принять решение о расторжении договора найма жилого помещения с отсрочкой исполнения судебного решения на срок не более одного года.