28. Договор ренты: понятие, содержание, виды

По договору ренты одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущест­во, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в ви­де определенной денежной суммы либо обеспечить представ­ление средств на его содержание в иной форме.

Договор ренты реальный, односторонний, возмездный.

Разновидности договора ренты:

• постоянная рента;

• пожизненная рента;

• пожизненное содержание с иждивением как особый случай пожизненной ренты.

Существенное условие любого договора ренты - срок рентных платежей. Именно по сроку рентных платежей постоянная рента (то есть рента бессрочная) отличается от пожизненной ренты (ренты, установленной на срок жизни одного или не­скольких получателей ренты).

Имущество, которое передается по договору ренты, может быть как движимым, так и недвижимым.

• Рентные платежи могут осуществляться в следующих формах:

• предоставление вещей;

• выплата денег;

• выполнение работ или оказание услуг;

• удовлетворение потребностей получателя ренты в жилище, питании и одежде, уход за ним, оплата ритуальных услуг.

Обязательно установление в договоре денежного эквивалента рентных платежей.

Право требовать выплаты рентных платежей у получателя ренты возникает только после передачи оговоренного имущества в собственность плательщика ренты.

Рентные платежи обременяют переданное недвижимое имущество, поэтому в случае отчуждения плательщиком ренты полученoгo по договору ренты имущества обязательства по уплате рентных платежей переходят на приобретателя имущества. Такое отчуждение недвижимости возможно только с согласия получателя ренты.

Способы обеспечения рентных платежей:

• право залога переданного по договору недвижимого имущест­ва, принадлежащего получателю ренты;

• в случае передачи по договору ренты движимого имущества -либо любой предусмотренный законом или договором способ обеспечения обязательств, либо страхование в пользу получа­теля ренты риска ответственности за неисполнение или ненад­лежащее исполнение обязательств плательщика.

Условие о способе обеспечения обязательства по уплате ренты является существенным условием договора. Договор ренты под­лежит обязательному нотариальному удостоверению. Если рента осуществляется в отношении недвижимого имущества необходима государственная регистрация.

Договор постоянной ренты является разновидностью договора ренты, отличающейся сроком рентных платежей: постоянная рента - это бессрочная рента.

Лица, которые могут быть получателями постоянной ренты:

- граждане;

- некоммерческие организации.

Если в договоре не предусмотрено иное, получатель постоян­ной ренты может уступить свое право другому гражданину или некоммерческой организации.

Постоянная рента переходит в порядке универсального правопре­емства по наследству или при реорганизации юридического лица.

Существенным условием договора постоянной ренты является размер рентных платежей.

Размер рентных платежей индексируется пропорционально изменению минимального размера оплаты труда, если иное не предусмотрено в договоре.

Если иное не предусмотрено договором, рентные платежи вы­плачиваются ежеквартально.

Договор постоянной ренты прекращается путем выкупа ренты плательщиком ренты. По общему правилу выкуп осуществляется внесением всей суммы выкупа с предупреждением полу­чателя peнты о ее выкупе за три месяца.

Выкуп ренты может осуществляться как по инициативе ее плательщика, так и по инициативе ее получателя.

Получатель ренты вправе требовать выкупа ренты в случае:

- задержки выплаты рентных платежей более чем на один год, если иной не установлен в договоре;

- неплатежеспособности плательщика ренты;

- нарушения плательщиком своего обязательства, обеспечиваю­щего выплату ренты;

- перехода недвижимости, переданной по договору ренты в общую собственность нескольких новых приобретателей, или раздела ее между несколькими лицами.

Если иное не предусмотрено договором ренты, выкупная цена равна сумме годовых рентных платежей при возмездной пере­даче имущества под выплату или сумме годовых рентных пла­тежей плюс цена переданного имущества при безвозмездной передаче имущества под выплату ренты.

Риск случайной гибели имущества несет получатель ренты, но в случае безвозмездной передачи имущества под выплату рен­ты стороны могут договориться о другом распределении риска случайной гибели имущества.

Договор пожизненной ренты является разновидностью договора ренты, отличающейся сроком рентных платежей: пожизненная рента - это рента, установленная на срок жизни одного или нескольких получателей ренты.

Получателем пожизненной ренты может быть только физическое лицо, находящееся в живых к моменту заключения договора.

В случае смерти одного из получателей ренты его доля перево­дится на других получателей пропорционально долям остав­шихся в живых.

Договор пожизненной ренты прекращается со смертью по­следнего получателя ренты.

Рентные платежи выплачиваются ежемесячно и только в де­нежной форме.

Сумма месячных рентных платежей не может быть меньше одного установленного законом минимального размера оплаты труда и подлежит обязательной индексации.

В случае существенного нарушения плательщиком ренты своих обязательств по выплате ренты получатель ренты вправе требовать:

- выкупа ренты ее плательщиком (на тех же условиях, что и при выкупе постоянной ренты);

- расторжения договора и возмещения убытков;

- возвращения переданного под выплату ренты имущества с за­четом его стоимости в счет выкупной цены ренты.

Риск случайной гибели или случайного повреждения имущест­ва несет плательщик пожизненной ренты.

Договор пожизненного содержания с иждивением - разновид­ность договора пожизненной ренты, поэтому к нему применя­ются в субсидиарном порядке нормы о пожизненной ренте. Особенности договора пожизненного содержания с иждивением:

- объектом передачи по договору может быть только недвижи­мость;

- предметом договора является содержание иждивенца (удовле творение потребностей в жилище, питании, одежде, уход за ним);

- минимальный размер ежемесячного содержания иждивенца не может быть менее двух установленных законом минимальных размеров оплаты труда;

- возможна замена натурального содержания периодическими денежными: выплатами;

- плательщик ренты вправе распоряжаться имуществом, пере­ данным под выплату содержания, только с предварительного согласия получателя содержания;

- плательщик ренты обязан поддерживать переданный ему под выплату ренты объект недвижимости в надлежащем техниче­ском и санитарном состоянии.

Договор пожизненного содержания с иждивением прекращает­ся в случае:

- смерти получателя ренты;

- существенного нарушения плательщиком ренты своих обязательств. В этом случае получатель ренты вправе требовать воз­врата переданного под выплату содержания недвижимого иму­щества.