2.Размещение на территории торгового объекта

Специфические черты: магазин или розничное торговое предприятие рассматривается как объект торговой недвижимости → основная цель розничной торговой организации – окупаемость объекта. Архитектоника объекта включает в себя: 1)якорный оператор (собственник объекта недвижимости или собственник земли); якорный арендатор подбирается якорным оператором. На них возложена функция подбора арендаторов.

Принципы размещения розничных торговых организаций внутри торгового объекта: привлекательность (в центре торгового центра, комплекса размещается брендовый продовольственный магазин – товары частого, повседневного спроса; который располагается в основе якоря – объекта недвижимости); сочетаемость товарных отделов (секций): создание возможности удовлетворения комплексного спроса за счет сочетаемости и достижения эффекта синергии (аналогичное групповое размещение).

Типов розничных торговых организаций и их размещение (по классификации Бермана):

- гипермаркет: спально – периферийный район; в отдельном здании; наличие транспортной магистрали; - супермаркет: деловой – спальный район; в торговом центре местного значения; в отдельном здании; - магазин – склад: второстепенное местоположение; периферийный район; наличие магистрали; - магазин «у дома»: район с высокой плотностью населения; районы с объектами концентрации людских потоков; пешеходная доступность; в отдельном здании или 1 этаж жилого здания; - дискаунтер: периферийный район; в отдельном здании.

Требования к недвижимости у торговых предприятий различных форматов: тип / высота помещения / покупательские потоки:

- гипермаркет / 10 м (обусловлена необходимостью организации вторых и третьих ярусов стеллажей для хранения товарных запасов) / отличная транспортная доступность, большая парковка; - супермаркет / 3,5-5 м (необходима для создания комфортной aтмосферы) / хорошая транспортная доступность, наличие парковки, наличие пешеходных потоков; - дискаунтер / 2,5-3,5 м (стандартная высота торговых помещений среднего класса) / большие пешеходные потоки, наличие парковки; - магазин «у дома» / 2,5-3,5 м (стандартная высота торговых помещений среднего класса) / проходное место, наличие парковки не принципиально.

Факторы, учитываемые при размещении магазинов в торговых центрах: площадь магазина;  удаленность от входа в торговый центр;  этаж, на котором расположен магазин;  расположение торгового центра, в котором работает магазин;  количество людей, проходящих мимо торгового центра за единицу времени;  удобство подхода и подъезда к торговому центру; наличие у торгового центра парковки;  конкурентная обстановка в близлежащем районе; социография района.

Оценка месторасположения и товарного профиля розничной торговой организации в конкурентном окружении с точки зрения рациональности размещения. Использование законов Хаффа и Рели для оценки оптимальности размещения розничной торговой организации.

Закон розничной гравитации (закон Рейли) - степень притяжения между двумя объектами определяется их размерами и расстоянием между ними. Объекты, расположенные близко друг к другу, гораздо притягательнее, чем объекты, находящиеся в отдалении один от другого. Более крупные объекты притягивают сильнее, чем мелкие. Этот метод позволяет определить относительные пропорции, в которых потребители распределяются между торговыми областями. Одно из следствий этого закона состоит в том, что с ростом города число «сторонних» покупателей возрастает. Согласно данному закону сосредоточение группы магазинов увеличивает их привлекательность, а граница торговых зон двух центров розничной торговли определяется расстоянием между центрами и их относительными размерами. Цель этого метода— установить точку безразличия между двумя городами или районами, чтобы можно было определить торговую зону каждого из них. Точка безразличия — это точка географического разделения между двумя городами (районами), в которой покупателям все равно, в какой город (район) ехать за покупками. Согласно закону Рейли, крупный город (или район) привлекает себе больше покупателей, потому что в нем находится больше магазинов и соответственно шире ассортимент товаров, что оправдывает более длительное время езды. Закон Рейли математически можно выразить с помощью следующей формулы:

D ab— граница зоны обслуживания более мелкого магазина по направлению к более крупному; d (L) — расстояние между магазинами; Pa — торг площадь мелкого магазина;Pb — торг площадь крупного маг-на. Средняя цена в универсаме*потенциальное число покупателей=прогнозный оборот. Закон Рейли основан на следующих главных допущениях: обе торговые зоны конкурирующих магазинов в равной степени доступны с главной дороги; розничные торговцы обеих торговых зонах работают одинаково эффективно. Другие факторы (такие как населения) считаются постоянными или игнорируются. Цель построения зоны обслуживания: определить своих потенциальных покупателей. Согласно модели Рейли граница торг зоны опр-ся расстоянием между торговыми организациями и их размерами.

Т еория (закон) Дэвида Хаффа основывается на неравнозначности различных областей торговой зоны. Хафф дает следующее определение торговой зоны – это географический сектор, содержащий потенциальных потребителей, которые (с вероятностью больше нуля) могут приобрести определенный вид продукции, предложенной одним или несколькими торговыми предприятиями. Торговая зона предприятия представляет собой набор вероятностных контуров посещения магазина. Торговая зона может быть представлена в виде нескольких областей спроса, в которых с увеличением расстояния от потребителя до торгового предприятия вероятность покупок уменьшается. Торговая зона предприятия представляет собой набор вероятностных контуров посещения магазина. Хафф выделил несколько переменных (а не только одну, как Рейли) и установил связь между ними и размером торговой зоны. Закон Хаффа о привлечении покупателей определяет торговую зону на основе ассортимента товаров (нужных потребителю), предлагаемого в различных торговых точках, времени езды от дома покупателя до различных торговых точек и чувствительности к времени езды (в зависимости от типа совершаемых покупок). Ассортимент оценивается по общему количеству квадратных метров торговых площадей, которые, как предполагает розничный торговец, все фирмы в некоторой торговой зоне выделят под определенную категорию товара. Чувствительность к времени езды зависит от вида совершаемых покупок и подразумевает цель поездки (пополнить запасы или присмотреть новый товар) и тип требуемого товара или услуги (например, мебель, одежда или продукты питания). Закон Хаффа выражается следующей формулой:

Pij — вероятность того, что потребитель поедет из дома i в торговую точку j;Sj— количество квадратных метров торговых площадей в торговой точке у, которые предполагается выделить под определенную категорию товаров;Tij — время езды от дома потребителя i до торговой точки j;λ — параметр, используемый для оценки зависимости времени езды от различных типов совершения покупок;п — количество различных торговых точек.Значение параметра λ можно определить с помощью исследований или компьютерной программы.

Выбор оптимально точки расположения предприятия оценивается также по прогнозу рентабельности, наличию и доступности транспорта. Эмпирические правила размещения: Величина зоны обслуживания находится в прямой зависимости от расстояния до предприятия конкурента и в обратной зависимости от торговой площади конкурента. Чем выше уровень доходов населения, тем зона обслуживания больше. На зону обслуживания влияют: рельеф местности и коммуникации.