Содержание

Тема№1. Затратный подход к оценке недвижимости

Глава 1. Понятие затратного подхода. Технология его применения

Глава 2. Определение рыночной стоимости земельного участка

Глава 3. Определение восстановительной стоимости или стоимости объекта замещения

Глава 4. Определение износа объекта недвижимости

Глава 5. Определение общей стоимости объекта недвижимости

Список используемой литературы

Глава 1. Понятие затратного подхода. Технология его применения

Для оценки стоимости приносящей доход собственности может быть использован затратный подход. В этом случае оценивают стоимость полного воспроизводства или стоимость полного замещения оцениваемой собственности, затем вычитают из нее сумму оцениваемого износа зданий и сооружений. К сумме, полученной таким образом, прибавляется рыночная стоимость участка земли как свободного. Результатом является оценочная стоимость собственности.

При затратном подходе важным является разница между стоимостью замещения и восстановительной стоимостью (или стоимостью воспроизводства) объекта.

Восстановительная стоимость объекта определяется расходами в текущих ценах на строительство точной копии оцениваемого объекта с использованием таких же архитектурно-планировочных решений и строительных конструкций и материалов. В этом случае воспроизводится тот же функциональный износ объекта и те же недостатки в архитектурных решениях, которые имелись у оцениваемого объекта.

Стоимость замещения определяется расходами в текущих ценах на строительство объекта, имеющего с оцениваемым эквивалентную полезность, но построенного в новом архитектурном стиле, с использованием прогрессивных материалов и оборудования.

Таким образом, восстановительная стоимость выражается издержками на воспроизводство точной копии объекта, а стоимость замещения - издержками на создание современною объекта-аналога.

Исходя из возможностей реализации того или иного метода расчета в каждой конкретной ситуации, необходимо определить, какую из этих двух стоимостей принимать во внимание?

Затратный подход применяется для целей:

1) налогообложения имущества физических и юридических лиц или ареста объектов недвижимости, когда нужно выделить объекты налогообложения (здание и земельный участок);

2) выделения части имущественного комплекса, на который будет наложен арест;

3) осуществления технико-экономического обоснования нового строительства;

4) выбора наилучшего и наиболее эффективного способа использования земельного участка;

5) выбора профиля объекта недвижимости;

6) итогового согласования стоимости объекта недвижимости,

7) оценки зданий специального назначения;

8) оценки объектов на "пассивных" секторах рынка,

9) страхования и т.д.

Технология применения затратного подхода

Алгоритм реализации затратного подхода к оценке предполагает осуществление следующих процедур и операций.

1. Определение рыночной стоимости земельного участка, на котором находится объект недвижимости.

2. Расчет стоимости замещения или восстановительной стоимости объекта недвижимости.

3. Определение всех видов износа объекта недвижимости физического, функционального и внешнего,

4. Расчет стоимости объекта недвижимости за минусом износа путем вычитания из затрат на его воспроизводство или замещение общего износа объекта недвижимости.

5. Определение общей стоимости объекта недвижимости и земельного участка путем суммирования этих стоимостей