2. Метод прямой капитализации.

Согласно данному методу стоимость объекта определяется по следующей формуле:

V=NOI/R

Схема применения метода:

1. определить размер стабилизированного чистого операционного дохода за 1 год ( как правило на основе усреднения дохода за несколько лет

2. расчет коэффициента капитализации.

3. определение стоимости имущества на основе формул.

Преимущества капитализации:

- простота расчета.

- использует небольшое число предположений.

- отражает состояние рынка.

- дает особенно хороший результат для стабильного риска.

- долгосрочная аренда.

Метод не следует использовать в следующих случаях:

1. отсутствует информация о рыночных сделках.

2. неприменимы теоретические методы определения R.

3. объект не находится в режиме в строительстве или реконструкции.

4. объект подвергся разрушению в результате стихийного бедствия.

2. Методы определения коэффициента капитализации.

Методы:

1. метод рыночной эстансии.

2. аналитический метод.

3. метода почечного анализа.

4. метод экспертизы.

Метод рыночной эстансии – основывается на рыночных данных продаж дохода и сопоставимых объектов недвижимости. Рассчитывается:

R_кап =NOI_i\V_i

наименование	1	2	3	4
цена продажи	120000	90000	140000	75000
чистый доход	20750	15000	25500	12000
общий коэффициент капит.	0,173	0,167	0,182	0,16
Rц	0	1	7	0,5

При всей внешней простоте применения этот метод может вызывать и определенную сложность – информация о деривационного дохода и цены продаж часто относится к категории непризрачной информации.

Кумулятивное построение структура капитализации будет выглядеть следующим образом:

R = RON+ROF

При кумулятивном построении R учитываются след. факторы:

1. для базиликовых инвестиций.

2. компенсация за риск.

3. компенсация за низкую ригидностью.

4. компенсация за инвестиционный менеджмент.

5. поправка на прогнозирования повышения или снижения стоимости актива.

При определении коэффициента выделяют три способа замещения инвестированного капитала:

1. прямолинейный возврат капитала.

2. метод возврат капитала по фонду размещения и ставки доходности.

3. возврат капитала по фонду размещения и без рисковой ставки процента.

Метод ринга – данный метод целесообразно использовать, когда ожидается, что размещение основной суммы будет осуществляться равными частями. Годовая норма возврата капитала рассчитывается путем деления 100% стоимости актива на оставшийся срок полезной жизни. т.е это величина обратной сроки службы актива.

Норму возврата – это ежегодная доля первоначального капитала, помещенного без процентный фонд замещения. Рассчитывается:

R = ROW +1/n

Пример:

Условие 105 лет, ставка 12%, сумма вложения в объект недвижимости 10000 долларов.

R = 12%+1/10 = 32%

Размещение основной суммы капитала отразим в следующей таблице:

№	остаток кап.	возм. капит	доход	общая сумма
1	10000	2000	12000	3200
2	8000	2000	960	2960
3	6000	2000	720	2720
4	4000	2000	480	2480
5	2000	2000	240	2240
итого	30000	10000	3600	13600

Возврат капитала происходит равными частями.

3. Раздел

Задача № 1

Срок экономической жизни здания 120 лет. Оцените эффективный возраст улучшений (зданий) по результатам продажи, если стоимость продажи 75000 тыс. руб., стоимость участка 17000, стоимость восстановления сопоставления сопоставимого объекта 74000.

Решение:

С_об= 17000+74000 – И

И=75000 + 17000-74000 = 16000

120*16000/74000 = 25,9

Задача №2

Оценить срок экономической жизни здания, если стоимость продажи объекта недвижимости (участок с улучшением) 90000 рублей, стоимость участка 21000, стоимость восстановления 90000 рублей, эффективный возраст здания 35 лет.

Решение:

90000 - 21000 = 69000 – объем здания.

90000 – 69000 = 21000 – износ.

21000/90000 =0,233

35/0,233 = 150,2

Задача № 3

Необходимо оценить здание построенного 20 лет назад имеющее расчетный срок жизни 100 лет. Владелец, которого построил в ней плавательный бассейн. Стоимость воспроизводства здания 160 млн. руб. Текущие издержки 6 млн. рублей, доходы 7,2 млн. рублей, коэффициент капитализации 12%. Определить величину износа.

Решение:

ФИ = 160*20/100 = 32

7,2 – 6/0,12 = 10

НИ = 32 -10 =22

Задача № 4

Изменение схемы военной планировки за период здания приняло к перемещению к транспортной магистрали граница оцениваемого объекта. Повышения уровня суммы и другие неблагоприятные последствия обесславились снижением чистой арендной платы. В среднем на 1 кв. метра на площади. Площадь здания 200 кв. метра. На стоимость здания приходится 90% объекта недвижимости. Коэффициент капитализации равен 12%. Рассчитайте внешний износ.

Решение:

10*200 = 2000

2000*0,9 = 1800

1800/0,12 = 15000

Задача № 5

Торговый центр имеет 500 метров стал ощутимо терять клиентов. т .к находится в старом районе города. При сдаче в аренду терял 10 долларов. Обычный валовый мультипликатор равен 3. Определите величину.

Решение:

10*12*500=60000

60000*3 = 180000

Задача № 6

Оценит функциональный износ гостиницы, номера которой не оборудовано душевой кабиной. Коэффициент капитализации 25%. Чистый доход, договорной доход 450 ден. ед. Оцените функциональный износ.

Решение:

450 – 400/0,25 = 200

Задача № 7

Оценить здание, построенное в 1979 г., срок службы которого 100 лет, площадь 1000 кв., дата оценки 2012 г. Стоимость воспроизводства кв. м 900.

Решение:

1000*900 = 900000

900000*33/100 = 297000

900000-297000 = 603000

Задача № 8

Рассчитайте остаточную стоимость здания. Площадь 1200 кв. м, стоимость замещения 850, физический износ 10%, функциональный 25%, внешний 5%.

Решение:

С_ост = 1200*850=102000

25%+10%+5%=90%

102000-(102000*0,4)=612000

Задача № 9

Оценить стоимость здания построенного в 1965 г., срок службы 100 лет, площадь 1300 кв., стоимость воспроизводства 900 ден.ед, эффективный возраст 35 лет, дата оценки 2005 г.

Решение:

К_из=35\35+60*100=36,7

1-0,36,8=0,632

1170000*0,632=739440

Задача № 10

Чистый доход, приносящиеся на офисное здание с оставшимся сроком 15 лет равен 25000 рублей. За 1 год оценивается.

Решение:

R=0,15+1/15=0,217

V = 25000/0,217=115207,4

Задача №11

Для оценки свободного земельного участка оценщик выявил аналогичный участок с неданно построенным зданием. Объект приносит 125 тыс. чистого дохода. Норма дохода 15%, срок экономической жизни 40 лет. Стоимость постройки 120 тыс. рублей. Определите стоимость недвижимости.

Решение:

R=0,15+1/40=0,175

V = 125000/0,175 =714,225

Задача №12

Собственнику объекта недвижимости необходимо предоставить отчет исходя из следующей информации: месячная арендная плата 300 долларов за кв. м, текущая ставки при недогрузки 16%, площадь каждой ставки 500 кв.м, плата управляющему 4% от ДВД, дополнительное вознаграждения 4 дол в год, на ремонт здания 3% от ДВД, Юристу и бухгалтеру выплачивает 5000 долларов в год, остальные расходы составляют 10% от ДВД, на обслуживание долга выплачивается 90000 долларов ежегодно. Составить отчет собственника.

Решение:

Итог балансовых доходов: 300*500*3*12 = 54

ВДВ=5400000 – 864000 =4536000

ЧОД=4536000 – 5000 = 4531000

Поток наглядных финансовых средств = 4531000 – (90000+182440+136000+453600) = 366882