2. Методы определения износа.

Выделяют три основных вида износа:

1. физический износ.

2. функциональный износ.

3. внешний износ.

Под износом подразумевается потеря стоимости из-за ухудшения состояние оценки и его морального устаревания. Накопленный износ определяется как разница между текущей стоимости восстановления и реальной рыночной стоимости объекта на дату оценки.

Физический износ – это потеря стоимости за счет физического разрушения строительных конструкций и материалов в процессе эксплуатации. Он выражается в старении, изнашивании, разрушении, гниении, поломки и конструктивных дефектов, такой путь износа бывает устранимым и неустранимым. Устранимый износ может быть устранённым. Считается, что износ может быть устранимым.

Функциональный износ может быть исправимым и неисправимым. Он может быть исправимым, когда стоимость ремонта или замены устаревших или неприметных компонентов выгодно или не превышает величину прибавочной стоимости. В противном случаи износ бывает неисправимым.

Физический износ присуще самой собственности. Кроме того физический износ делится на естественный.

Внешний износ вызывается факторами из вне (изменениями на рынке финансово экономической ситуации в стране.) Экономический износ рассматривается как неустранимый.

Основными методами определения износа является:

1. метод экстракции.

2. метод срока жизни - нормативный метод с учетом провидения восстановительных работ.

3. метод разбиения – состоит в обучении всех видов износа результаты оценки заносятся в таблицу.

наименование показателя	величина
физический износ: устранимый и неустранимый функциональный износ: устранимый и неустранимый
внешний износ
накопленный износ

Величина накопленного износа определяется как разница между стоимостью нового строительства и стоимостью сооружения на дату оценки. Необходимым условием данного подхода является наличие достоверных данных о продажах и подобных объектов и стоимостью участков земли.

Тема 6. Доходный метод для определения рыночной стоимости надвижимости.

1. Общая характеристика подходного дохода.

Оценка стоимости надвижимости доходным методом предполагает текущую оценку будущих выгод, которые принесут эксплантацию и возможная продажа в дальнейшем недвижимое имущество реверсия).

Капитализация дохода – это процесс пересчет дохода в конечную величину равную сумме их текущих стоимостей.

Эти величины учитывают:

1. сумму бедующего дохода.

2. сроки получения этого дохода.

3. продолжительность получения дохода.

В основе доходного подхода лежат принципы замещения и ожидания. Существуют два основных метода используемых при оценке недвижимости приносящий доход:

1. метод прямой капитализации.

2. метод дисконтирования денежных потоков.

Основными элементами обоих методов являются понятия чистого операционного дохода (ЧОД) и коэффициент капитализации.

При применении подходного дохода используются финансовые отчеты собственника:

1. упрощенный баланс.

2. отчет о движении денежных средств реконструированные оценщиком, аккориктированные отчеты движения денежных средств имеют 4 уровня дохода:

- потенциальный валовый доход.(минус поправка на уровне загрузки и потеря платежей, плюс доход связанный с нормальным функционированием объекта недвижимости).

- действительный валовый доход.(минус текущие операционные расходы, минус резерв на замещение).

- чистый операционный доход.(минус обслуживание долга, минус капитальные затраты, минус капитальный ремонт, минус капитальные резервы, минус арендаторские доделки, минус комиссионные брокерам за аренду).

- поток наличных денежных средств до налогообложение.