3. Метод валового рентного мультипликатора

Валовый рентный мультипликатор – это отношение продажной цены или к потенциальному валовому доходу, или к действительному. Для определение этого метода необходимо:

1. оценить рыночный валовый доход, генерируемым объектом.

2. определить отношение валового дохода от оцениваемого объекта к цене продаж по сопоставимым продажам аналога.

3. умножить валовый доход от оцениваемого объекта на сроднённое значение валового арендного мультипликатора по объектам аналога.

Вероятная цена продаж рассчитывается по формуле:

Ц_об = ПВД₀*ВРМ₀

Где,

Ц_{о –} цена объекта.

ПВД – валовой доход от оцениваемого объекта.

ВРМ – мультипликатор.

Ц_а – цена продажи итого сопоставимого аналога.

ПВД – потенциальный валовый доход, итого сопоставимого аналога.

М – количество отобранных объектов.

объект	цена продажи	ПВД	ВРМ
А	800000	160000	5
Б	950000	175000	5,43
В	650000	135000	4,81
I	762000	150000	5,08

Решение:

1. 800000/160000 = 5

2. 950000/175000 = 5,43

3. 650000/135000 = 4,81

4. 150000 * 5,08 = 762000

Роль валового рентного мультипликатора может выполнять общий коэффициент капитализации (ОКК), который показывает отношение чистого операционного дохода к продажной цене. В этом случаи коэффициент капитализации будет рассчитываться следующим образом:

К_кап = ЧОД/Ц_ia/м, где

К_кап – коэффициент капитализации.

ЧОД- чистый операционный доход итого сопоставимого аналога.

Цена объекта равна:

Ц_а = ЧОД_о *К_кап

объект	цена объекта	ЧОД	ОКК
А	35000	5000	-
Б	500000	40000	0,08
В	350000	35000 (устар.)	-
Г	450000	48000	0,11
О	526000	50000	0,095

Решение:

1. 500000/4000 = 0,08

2. 450000/48000 = 0,11

Тема 5. Затратный метод оценки недвижимости

1. Понятие и особенности затратного метода оценки.

Затратный подход основывается на расчёте затратного восстановления (в некоторых случаях замещения), оцениваемых зданий и сооружений с учетом всех видов износа и предпринимательской прибыли. К полученной стоимости добавляется рыночная стоимость участка земли, который при прочих равных условиях износу не подлежит. В основе затратного подхода лежит принцип замещения.

Стоимость восстановления – это расходы в текущих ценах на строительство точной копии объекта с использованием точно таких же материалов, строительных стандартов, дизайна и качество работ, (воплощаемые в себе недостатки, несоответствия и моральный взнос, что его объекта оценки).

Стоимость замещения – это расходы в текущих ценах на строительство зданий, имеющие эквивалентную полезность с объектом оценки, построенного их новых материалов и в соответствии с современными стандартами, дизайна и планировкой (замена здания его функциональным аналогом).

Использование затратного подхода необходимо при:

1. технико-экономическом анализе нового строительства.

2. определение наилучшего и наиболее эффективного использования земли.

3. реконструкции.

4. оценки недвижимости на пассивных рынках.

5. оценки объектов спец. назначения.

6. страхование недвижимости.

7. определение базы налогообложения.

Недостатки затратного подхода:

1. трудно реализуемые здания с уникальными архитектурными, имеющие историческую и архитектурную ценность.

2. не подходит для здания с чрезмерным физическим функциональным и внешним износом.

3. не учитывает существующие конъектуру рынка и альтернативные способы использования объекта надвижимости.

Алгоритм использования затратного метода включает в себя следующий этап:

1. осмотр объекта надвижимости и ознакомления со всеми объектами надвижимости.

2. оценка составления и замещения (определение издержек по производству).

3. оценка величины предпринимательской прибыли.

4. оценка стоимости участка земли.

5. определение рынка с учетом износа и стоимости земельного участка и предпринимательской прибыли.

Затраты могут быть прямые и косвенные.

Прямые включают в себя стоимость рабочей силы, материалов, эксплуатации машин и механизмов.

Косвенные затраты возникают в ходе строительства, однако их нельзя непосредственно выявить в самом сооружении. Определяются, как правило, прямым коэффициентом.