2. Метод парных продаж.

Одним из способов определения величины поправки, по какой – либо характеристики – является анализ парных продаж. Он заключается в сопоставлении и анализе нескольких пар сопоставимых продажи. При этом парными продажами называются продажи двух объектов, которые почти идентичны за исключением одной характеристики, которую эксперт оценщик должен оценить, чтобы использовать в качестве поправки фактической цене сопоставимого объекта. Например: известна следующая информация о рыночным продажах.

Факторы	1	2	3	4
Площадь кв.м	150	150	200	200
Сад	+	+	+	-
Гараж	+	-	+	-
Цена прод.	32000	30000	45000	40000

Определите корректировку на разности в площади, корректировку на наличие сада, корректировку на наличие гаража, рассчитать стоимость оцениваемого объекта.

Факторы	Объекты Б						Комментарии
	Оцен.об	1	2	3	4
Площадь	150	150	150	200	200
				-13	-13	1-3
Сад	-	+	+	+	-
		-3	-3	-3		3-4
Гараж	+	+	-	+	-
			+2		+2	1-2
Цена		32000	30000	45000	40000
		-3	-1	-16	-11

Решение:

1. 1 и 3 объект сходны по всем параметрам кроме площади строения при этом стоимость 3 объекта. При этом стоимость объекта 45000 – 32000 = 13000.

2. При сопоставлении объектов на наличие сада наиболее близкими являются 3 и 4 объект. Однако на этом этапе нам известна корректировка сразу на 2 параметра 45000 - 40000 = 50000.

3. При сопоставлении параметра гараж наиболее близкими являются объекты 1 и 2, у которых все параметры кроме наличия гаража идентично 32000 – 30000 = 2000.

4. Зная корректировку на наличия гаража ( 2000), в шаге 2 вычтем из величины совместные корректировки на наличие сада и гаража равные 5000, корректировку на наличие гаража равные 2000. Получим 5000 – 2000 =3000.

5. По 5 объекту корректировка по сравнению с оцениваемым делается на наличие сада ( -3000). Во 2 объекте наличие сада (+2000) -3000 + 2000 = -1000.

6. При сапоставлении с объектом делается корректировка на площадь (– 13000) и наличие сада (-3000). (-13000) + (-3000) = -16000.

7. При сопоставлении с 4 объектом учитывается различие на площадь строения у 4 объекта она больше (-13000). На отсутствие гаража у объекта 4 в то время у оцениваемого объекта гараж есть ( 2000). (-13000) + 2000 = (-11000).

8. Таким образом, при составлении объектов стоимость оцениваемого объекта будет равна 29000 единиц.

В том случаи, если внесения денежной поправки не представляется возможным используются экспертные методы. Пусть цена оцениваемого объекта равняется Х, а стоимость проданного объекта равняется 1 или 100%. Тогда:

- если объект лучше аналога Х = (1+0,15), то 1=1,15

- если объект хуже аналога на 15%, то цена аналога должна уменьшиться на 15%.

- если аналог лучше оцениваемого объекта 1= (1+0,15)Х, то цена аналога уменьшится на 13%.

- если аналог хуже оцениваемого объекта на 15%, то цена аналога увеличится на 18%.