Тема 4. Оценка стоимости недвижимости

1. Рыночный метод оценки стоимости.

Рыночный метод оценки – это совокупность методов оценки стоимости объектов недвижимости, основанная на сравнении объектов оценки с их аналогами, в отношении которых имеется информация о цена сделок с ним.

Условия применения сравнительного подхода:

- объект не должен быть уникальным.

- информация должна быть истрёпывавшей включая условия заключения сделок.

- факторы, влияющие на стоимость сравниваемых аналогов недвижимости должны быть сопоставимы.

Сравнительный подход базируется на следующих принципах:

1. Принцип замещения.

2. Принцип сбалансированности.

3. Принцип спроса и предложения.

Этапы сравнительного подхода:

1. Изучение рынка – проводится анализ состояния и тенденции рынка особенно того сегмента, которому принадлежит оцениваемый объект. Выявляются объекты недвижимости наиболее сопоставимые с оцениваемыми и проданные сравнительно недавно.

2. Сбор и проверка достоверности информации по предлагаемых на продажу или недавно проданную объектов оценки. Сравнения объектов аналогов с оцениваемым объектом.

3. Корректировка цен продаж выбранных аналогом в соответствии с отличиями от объекта оценки.

4. Установление стоимости объекта оценки путем согласование скорректированных цен объектов аналогов.

Сопоставимые объекты должны относиться к одному сегменту и сделки с ними должны осуществляться условия:

- сроки экспозиции ( срок экспозиции – это время в течении которого объект находится на рынке.)

- независимость субъектов сделки. Под независимостью подразумевается, что сделки заключаются не по рыночной цене, если продавец и покупатель: находится в родственных отношениях, имеют иную взаимозависимость и заинтересованность, Сделки заключаются с объектами отягощёнными залогами или иными обязательствами.

- занимается продажей объектов недвижимости умерших лиц.

-инвестиционная мотивация. Определяется:

А) Аналогичными мотивами инвесторов

Б) Аналогичным наилучшим и наиболее эффективным использованием объекта

В) Степенью износа здания

Основные критерии выборов объекта аналога:

1) Права собственности на недвижимость (корректировка на права собственности, представляет собой разницу между рыночной и договорной арендной платой т.к. полное право собственности определяется при рыночной арендной плате и доступным текущим финансированием

2) Условия финансирования сделки. При не типичных условиях финансирования необходим тщательный анализ в результате, которого вносится поправка.

3) Условия продажи и время продажи

4) Местоположение объекта

5) Физические характеристики

Для определения итоговой стоимости оцениваемой надвижимости, необходима корректировка сопоставимых продаж. Расчет о внесении корректировок производится на основе логического анализа предыдущих расчетов с учетом значимости каждого показателя. Наиболее важным является точное определение поправочных коэффициентов. Основными видами поправочных коэффициентов является:

1. Процентная поправка - вносятся путем умножения цены продажи объекта аналога или его единицы сравнения на коэффициент отражающий степень различий в характеристиках объекта аналога и оцениваемого объекта. Если оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога, то к цене последнего вноситься повышающий коэффициент, а если хуже то понимающий.

2. Подразделяются на:

1. Абсолютные поправки, вносимые в цене сравнения и изменяют цену проданного объекта аналога и оцениваемого объекта. Положительная поправка вносится, если оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога, а отрицательный если хуже

2. Денежные поправки. Вносятся к цене проданного аналога в целом изменяя его на определенную сумму, в которую оцениваются в различных характеристиках.

3. Кумулятивные процентные поправки- определяются путем вложения всех индивидуальных процентных поправок

4. Поправка в форме общей группировки - используется на развитом рынке надвижимости, где имеется большое число продаж, а совокупная корректировка производится в рамках выделенной группы сопоставимых объектов.

Последовательность внесения поправок:

1. Поправка на условиях финансирования

2. Поправка на особых условиях продаж

3. Поправка на время продажи

4. Поправка на местоположение

5. Поправки на физические характеристики

Преимущество сравнительного подхода:

1. В итоговой стоимости отражается мнение типичных продавцов и покупателей.

2. В ценах продаж отражается изменение финансовых условий и инфляции

3. Статистически обоснованы

4. Вносятся корректировки на отличие сравниваемых объектов

5. Просто в применении и дает надежный результат.

Недостатки сравнительного подхода:

1. Наличие различий продажи.

2. Сложность сбора информации по практических ценах продажи.

3. Проблематичность сбора информации по специфических условиях сделок.

4. Зависимость от активности рынка.

5. Зависимость от стабильности рынка.

6. Сложность согласование данных по существенно различающихся продажах.