Тема 3. Технология оценки объекта недвижимости

В мировой практике применяются 3 основных подхода к оценке стоимости объектов недвижимости:

Затратный, доходный и рыночный на основе которых определяются различные виды стоимости объектов ( рыночная, инвестиционная, восстановительная стоимость замещения)

Методы оценки недвижимости – это конкретные способы, применения принципов оценки, процесс оценки надвижимости можно разделить на 6 основных этапов:

1. Определение задачи и заключение договора на оценку объекта недвижимости – как правило заказчик ставит перед оценщиком конкретную цель – определить стоимость объекта недвижимости, которая необходима ему для принятия решений ( интересы заказчика могут быть различными – приобретение в качестве инвестиций, продажа объекта получение кредита и т д). Принципы полезности замещения и ожидания являются основополагающими принципами, помогающему оценщику создать проблемы. После этого оцениваются ожидаемые затраты средств и времени на сборы подтверждения информации. Эти оценки будут зависеть от объемов информации, которым от уникальности и сложности решаемой проблемы, а также профессионализм и опыта оценщика. Оценка объекта недвижимости производится на основании договора между оценщиком и заказчиком. К обязательным требования относят необходимость указание вида оценки, вида стоимости объекта оценки, размер оплаты за провидение этой работы, сведения об образовании оценщика и лицензии выданную на полномочным органам. Оценка объекта недвижимости не может проводиться оценщиком, если он является учредителем, собственником, акционером или лицом, либо заказчиком или физическим лицом, имеющий имущественный интерес к объекту оценки. Стоимость оценки объекта недвижимости зависит от трудности проблемы, суммы ожидаемых расходов и от набора предоставляемых услуг.

2. План оценки – разрабатывается программные исследования в рамках которой последовательно решаются следующие задачи:

- структурирование оценки надвижимости: изучаются общие факторы стоимости на региональном уровне, затем специфические факторы стоимости на местном уровне, затем исследуются конкретные факторы, влияющие га стоимость оцениваемого участка и находящиеся на нем объектах недвижимости.

- план оценки предусматривает сбор нужной информации, обработку конкретного сегмента рынка недвижимости, определение спроса, возможных конкурентов и покупателей, анализ параметров сопоставимых объектов, личностных объектов возможных покупателей, рыночных условиях финансирования.

- конкретизация подходов к оценке недвижимости.

3) Сбор и подтверждение информации – надежность выезда оценщика зависит от данных использованных им в работе. В том случаи, если они не точные возможность подготовить обоснованные заключения будет ничтожным. В профессиональной практике сложилась оценка система в сборе информации:

- собранные данные должны касаться непосредственно объекта недвижимости и быть достаточно современными.

- данные должны быть подтверждены личным осмотром объекта.

- быть сопоставимыми с данными исходных объектов, имеющиеся на рынке.

- предусматривает возможность уточнения, если в процессе сбора будут допущены искажения или отклонения от фактических значений.

4) Подходы к оценке стоимости недвижимости – основными подходами являются: затратный, доходный и рыночный.

5) Согласование результатов полученных с помощью различных подходов. Согласование – это процесс в котором суждение и логика применяются для выработки итоговой оценки стоимости объектов недвижимости на основании результатов, полученных с помощью различных методов оценки. Этот процесс включает в себя предварительную и заключительную стадию.

В процессе предварительной оценки:

-проверяется возможность использования принципов оценки при рыночном затратном подходе.

- анализируется с позиции здравого смысла различные суммы стоимости недвижимости, полученные в результате применения различных подходов при оценке недвижимости.

- транжирится значимость оценки, полученной разными методами в зависимости от условий применения методов и конкретного объекта.

- проверяется реалистичность первичной информации.

В заключительной стадии оценщик вырабатывает вероятные величины стоимости объекта и определяет ее ожидаемые предельные значения, а затем предоставляет заказчику единственную сумму.

6) Отчет о результате оценки стоимости – оценщик пишет отчет о своих выводах и заключениях и передает его заказчику. В зависимости от условий договора этот отчет может быть простым письмом, составленным по стандартным формам или предоставленный докладом и не допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждения.