Тема 2.Принципы оценки объекта недвижимости.

Принципы оценки объекта недвижимости - свод методических правил, на основании которых определяется степень воздействия различных факторов, влияющих на стоимость объекта недвижимости. Принято выделять 4 основные группы принципов:

1)Принципы, основанные на предоставление пользователя;

2)Принцип, связанный с объектом недвижимости и его улучшение;

3)Принципы, связанные с рыночной средой;

4)Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости;

1.Принципы, основанные на представлении пользователя. Основными принципами, основанными на представлении пользователя являются: полезности, замещения, ожидания. Позволяют с точки зрения пользователя определить полезность объекта, его приемлемую цену на рынке и ожидаемые выгоды от владения объекта недвижимости. Полезность объекта недвижимости- это его способность удовлетворять потребности пользователя в данном месте и в течение определённого периода времени, недвижимость будет обладать в стоимость только в том случае, если она может быть полезна потенциальному собственнику для реализации определённой экономической функции. В основе принципа замещения лежит то, что покупатель не заплатит за объект недвижимости большую цену, чем стоимость соответствующего другого объекта или вновь построенного с аналогичной степенью полезности. Таким образом, максимальная стоимость оцениваемого объекта будет равняться минимальной стоимости приобретения аналогичных.

Принцип ожидания: говорит о том, что стоимость объекта недвижимости должна включать в себя текущую стоимость будущих доходов и учитывать постоянный рост в этой стоимости под влиянием увеличения спроса и ограниченность в предложении.

2.Принципы, связанные с объектом недвижимости и его улучшение:

Остаточной продуктивности земли; принцип вклада (предельной эффективности); возрастающего и уменьшающего дохода; принцип сбалансированности; экономического размера; принцип экономического разделения.

Поскольку земля практически недвижима, то факторы труда капитало-предпринимательской способности должны быть связаны. Это означает, что компенсация за использование всех этих факторов вычитается из общей величины арендной платы, а оставшаяся величина или остаточная продуктивность земли будет считаться земельной рентой. Собственник земельного участка может получить чистый доход на него, т.е. рент, в том случае, если:

-земельный участок расположен в удобном легко доступном для людей месте;

-в удобном месте для производства;

-участок расположен в местах рекреации (места отдыха);

Принцип остаточной продуктивности земли: используется при определении целесообразности нового строительства.

Принцип предельной продуктивности: характеризует дополнительную денежную плату собственника в объект недвижимости, но не на сумму стоимости нового элемента, а на сумму, в которую оценивается объект недвижимости с учётом этого элемента.

Принцип возрастающего и уменьшающегося дохода: состоит в том, что по мере добавления капитала и труда к земле доходность будет увеличиваться до определённой величины и затем может наступить момент, когда затраты будут превышать стоимость объекта недвижимости. Данный принцип гласит что застройка земельного участка выгодно до тех пор, пока общая отдача комплекса земля и созданная на ней недвижимость будет максимальна, а стоимость объектов недвижимости отличающихся по своим размерам и качествам от окружающих объектов будет тяготеть к стоимости последней.

Согласно принципу сбалансированности владелец земельного участка может расширять производство на конкретной территории до масштабов, которые позволяют максимально повысить стоимость земли. Поскольку для каждого типа землепользователя существует оптимальная величина и соотношение между производственными факторами, при которых обеспечивается максимальная стоимость земли.

Принцип экономического размера участка земли: позволяет определить наращенную стоимость единого земельного участка, т.е. количество земли для обеспечения оптимального масштаба землепользования в соответствии с рыночной конъюнктурой в данном месте.

Принцип экономического разделения: применяется в том случае, если права на недвижимость можно разделить на два и более имущественных интересов, реализуя которых в разное время и разными частями собственники имеют возможность увеличить общую стоимость недвижимого имущества.

3.Принципы, связанные с рыночной средой: К ним относятся: зависимости; соответствия; спроса и предложения; конкуренции; изменения.

Эти принципы позволяют определить:

-зависимость в стоимости объекта недвижимости от его местоположения, в соответствии недвижимого имущества по архитектурному стилю и уровню удобств; потребности рынка.

- предложение и спрос на конкретный объект недвижимости; уровень конкуренции на рынке недвижимости;

-изменение стоимость объекта недвижимости под влиянием физического и морального износа.

Эффективное использование этой группы принципов позволяет собственнику объекта недвижимости получить оптимальный доход в конкретной экономической ситуации.

Суть принципа зависимости: означает, что стоимость объекта недвижимости подвержена влиянию и влияет сама на стоимость других объектов прилегающей местности.

Принцип соответствия: предусматривает соответствие архитектурного стиля и уровня удобств новых объектов недвижимости, потребности и ожиданиям рынка.

Принцип спроса и предложения: заключается в том, что при оценке объекта недвижимости необходимо понимать какие факторы и каким образом влияют на спрос и предложение на рынке недвижимости.

Спрос и предложение состоит в том, что при оценке недвижемости следует принимать какие влияния оказывают спрос и предложения.

Принцип конкретности рыночный спрос пораждает прибыль, а прибыль создает конкуренцию, которая со временем приводит к выравниванию доходности на рынке недвижимости.

Принцип изменения: современные экологические тенденции пред являют новые требования к объекту недвижимости.

Принцип наиболее эффективного использования объекта недвижимости позволяет оценщику выявить из возможных вариантов использования объекта недвижимости выявить наилучший вариант и наиболее доходный и использовать его при оценке. Этот принцип предусматривает оценку участка земли как если бы он был свободным и его возможно было бы использовать любым доступным способом (соответствующим юридическим нормам имеющих возможность финансовой и физической реализации и обеспечивающие наивысшую стоимость объекта.)