2.Факторы, влияющие на цены объектов недвижимости.

Факторы могут быть классифицированы следующим образом:1)Объективный (экономический фактор, который определяет средний уровень цен конкретных сделок субъектами недвижимости, их можно разделить на: макроэкономические (факторы, связанные с общей конъектурой рынка (налоги, пошлины, динамика курса доллара, инфляция, безработица, уровень и условия оплаты труда, потребности объекта недвижимости, развитие внешней экономической деятельности и.т.д.); микроэкономические (факторы, характеризующие основные параметры конкретных сделок);

2)Факторы, связанные с феноменом массового сознания или психологического характера (реклама, инфляционные ожидания, личные симпатии и.т.п.);

3)Физические факторы (местонахождение- удалённость от центра, степень развития инфраструктуры транспортного сообщения, архитектурно-конструктивное решение, состояние объекта недвижимости, наличие коммунальных услуг; сейсмические и экологические факторы);

4)Факторы, влияющие на цену и скорость продажи квартиры: (количество аналогичных предложений их соотношение со спросом на этот тип квартир именно в этой части города; объективные недостатки объекта

(крайние этажи, окна во двор, планировка, износ, и.т.д.); престижность района; социальная однородность дома; характер сделки; юридическая чистота сделки);

Как правило, основным критерием выгодности сделки являются деньги. Однако в ряде случаев приходится учитывать фактор времени, гарантированное соблюдение графика оплаты, и иные факторы.

3.Риски при операции с недвижимостью. Риски - возможное отклонение результатов той или иной операции или проектов в отрицательную сторону от первоначально запланированной. В операциях с недвижимостью риск может проявиться в более низкой, чем планировалось ранее цене при продаже недвижимости, более высоком уровне операционных расходов при управлении объекта, снижение фактической рентабельности инвестиционного проекта по сравнению с проектной и утрата объекта в собственность. Применительно к объекту недвижимости можно выделить следующие источники рыночных рисков:1)Экономические- макроэкономические изменения и изменения в структуре региональной экономики; изменения в состоянии тенденции спроса и предложения на рынке; рост конкуренции и.т.д.

2)Юридические риски - возможность утраты права собственности; образование убытков в связи с ошибками при заключении договоров и контрактов; появление претензий третьих лиц; наличие не выявленных обременений (сервитут).

3)Архитектурно-строительные - неправильный выбор места реализации проекта, его несоответствие окружающей застройки, ошибки конструктивных решений, неверный выбор материала, неправильная планировка.

4)Административные риски- особенности изменения налогового режима; требования по выполнению обязательства по развитию инфраструктуры; условия подключения к инженерным сетям и.т.д.

Основными причинами внешнеэкономических рисков является:

- недостаточно представительный анализ

-неверное истолкование имеющихся данных;

-необъективное отношение к данным;

-необоснованное перенесение прошлого опыта на будущие периоды без учёта изменений внешней среды;

Финансовые риски могут быть разделены на несколько групп:

-риски вытекающие из общего состояния и изменений в финансовой системе (изменение процентных ставок по кредитам, колебание валютного курса, уровень инфляции, изменение доходности альтернативных порядковых инвестиций);

-риски, обусловленные источниками финансирования деятельности предприятия и степень проработки финансовых решений;

- риски, возникающие в связи с ошибкой в финансовых расчётах.

Основными методами управления рисками является:

- выявление рисков, возможных при проведении той или иной сделки или операции с недвижимостью.

- качественный и количественный анализ риска (качественный - выявление основных видов риска, количественный-оценка величины риска и степень его влияния на исследуемый объект).

- определение возможности снижения риска и затрат необходимых для его предотвращения.

- разработка и осуществление мероприятий, и внесение необходимых изменений в механизм их реализации.