Тема 1.Оценка недвижимости.

1.Оценка недвижимости и факторы, влияющие на цены.

В соответствии с законом РФ об оценочной деятельности права на проведение оценки недвижимости является, безусловно, и не зависит от законодательства по бухгалтерскому учету этим законом определен перечень случаев, при котором оценка является обязательной:

-при национализации имущества

- при переуступке долговых обязательств, связанных с объектами недвижимости

- при реализации инвестиционных проектов с привлечением гос.бюджета, а также по гарантии гос-ва

-при коммерческом использовании средств федерального бюджета, бюджета субъектов РФ, местных бюджетов или средств внебюджетных фондов

-при определении стартовой цены для аукциона о продаже или сдачи в аренду

-при ипотечном кредитовании в случае возникновения спора стоимости

-при изменении права владения объекта недвижимости, находящегося в доверительном управлении

-при составлении брачных контрактов и последующем разделе имущества при разводе.

Как и любой товар на рынке недвижимость имеет свою цену и стоимость. Цена объекта недвижимости - цена конкретной свершившейся сделки купли-продажи объекта недвижимости, цена может отличаться от рыночной стоимости. Эту разницу, как правило, называют поправкой на сделку, которая зависит от ряда причин( н/р наличие аналогов или стабильности рынка). В ряде случаев цена сознательно завышается, чтобы уступить эту сумму в процессе торга.

В ряде случаев цена сделки может формироваться от воздействия личных представлений участников сделки и не поддается прогнозу.

Рыночная стоимость объекта недвижимости – расчетная цена, по которой продавец, имеющий полную информацию о стоимости имущества и не обязанный его продавать, согласен был бы сделать это, а покупатель, также имеющий полное представление о стоимости имущества и не обязанный его приобрести, был бы согласен на покупку.

Т.о., рыночная цена – это наиболее вероятная цена, по которой имущество может быть реализовано на рынке в условиях конкуренции, при этом обе стороны располагают всей необходимой информацией, действуют разумно без принуждения, а на величине сделки не отражаются чрезвычайные обстоятельства.

При этом рыночная стоимость является предметом торга и содержит диапазон колебаний, как в сторону повышения, так и принижения.

Стоимость объекта недвижимости имеет множество аспектов:

-рыночная стоимость и стоимость замещения

-потребительская и восстановительная стоимость

-инвестиционная и страховая стоимость

-стоимость для целей налогообложений и ликвидационная стоимость

-первоначальная стоимость и остаточная стоимость и т.д.

Потребительская стоимость (стоимость использования) – отражает ценность объекта недвижимости для конкретного собственника, который не собирается выставлять на рынок данный объект.

Оценка потребительской стоимости – производится исходя из существующего профиля использования и тех финансово-экономических параметров, которые наблюдались в период предыдущего функционирования объекта и прогнозируется в будущем.

Если рыночная стоимость определяется исходя из принципа наилучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости, то потребительская исходя из текущего способа использования объекта.

Восстановительная стоимость – стоимость воспроизводства копии объекта в ценах на дату оценки и определяется затраты в текущих ценах на строительство точной копии, оцениваемого объекта. Предполагается использование тех же архитектурных решений, качество строительных конструкций и материалов и строительно-монтажных материалов, т. е. воспроизводится тот же моральный износ объекта и недостатки, имеющих место ранее.

Стоимость замещения – стоимость объекта аналога в ценах на дату оценки, определяется расходами в текущих ценах на строительство объекта недвижимости с тем же функциональным назначением, но построенного в новом архитектурном стиле с использованием современных проектных нормативов прогрессивных материалов и конструкций, а также современного оборудования объекта недвижимости.

Инвестиционная стоимость – стоимость объекта недвижимости, определяемая интересами инвестора или результатами инвестиционного проектирования. Расчет инвестиционной стоимости производится исходя из ожидаемых данным инвестором дохода и конкретной ставки капитализации. Инвестиционная стоимость может отличаться от рыночной, поскольку учитывает только доходную составляющую.

Страховая стоимость – представляет собой стоимость полного возмещения ущерба при наступлении страхового случая.

Налогооблагаемая стоимость – стоимость для исчисления налога на имущество, как правило, определяется на основе рыночной или восстановительной стоимости.

Ликвидационная стоимость - чистая денежная сумма, которую собственник объекта недвижимости может получить при его ликвидации или вынужденной продажи.

Первоначальная стоимость – фактические затраты на приобретение или создание объекта на момент начало его использования.

Остаточная стоимость – стоимость объекта с учетом износа.

Стоимость объектов при существующем использовании – стоимость объекта, основанная на продолжении полного функционировании при предположении возможности его продажи на рынке.

Стоимость действующего предприятия - стоимость единого имущественного комплекса, определяемого в соответствии с результатами финансово-хозяйственной деятельности.

Залоговая стоимость- стоимость объекта недвижимости для целей обеспечения кредита.

Стоимость специализированного - стоимость объекта недвижимости, которая в силу своей специфичности не может быть продана на открытом рынке.

Стоимость права аренды объекта недвижимости - единовременная плата за право пользования и распоряжения объекта недвижимости.