4.Метод коэффициента действительного валового дохода применяется, если есть данные об операционных расходах и величине действительного валового дохода:

 ,

где OER – коэффициент операционных расходов; EGIM – коэффициент действительного валового дохода.

При прямой капитализации для расчета стоимости объекта могут применяться коэффициенты валового дохода и техника остатка.

Применение коэффициентов валового дохода. Если нет данных по операционным расходам, используются показатели валового дохода, которые умножаются на следующие соответствующие коэффициенты:

– GRM – коэффициент валовой ренты, если период равен месяцу;

– GIM – коэффициент валового дохода, если период равен году.

Эти коэффициенты определяются соотношением дохода и цены продаж объектов и являются обратными величинами ставок капитализации.

Стоимость собственности в этом случае определяется следующим образом:

или

 ,

где PGI – потенциальный валовой доход;

 PGIM – коэффициент потенциального валового дохода, рассчитанный по данным об аналогах объекта оценки:

 ,

EGI – действительный валовой доход; EGIM – коэффициент действительного валового дохода:

 ,

SP – цена продажи аналога объекта оценки.

5.Метод остатка применяется в случаях, когда известна стоимость одной составляющей объекта оценки. Различают методы остатка для земли и зданий, собственного и заемного капитала.

Последовательность применения метода остатка:

– расчет части годового дохода, которая приходится на составляющую с известной стоимостью; – расчет части годового дохода, которая приходится на составляющую с неизвестной стоимостью; – расчет стоимости неизвестной компоненты; – определение стоимости собственности сложением стоимостей ее составляющих.

Рассмотрим метод остатка для зданий, когда известна стоимость земельного участка. Расчеты будут выполняться в соответствии с указанной выше последовательностью по следующим формулам:

 ,

где 1_L – годовой доход, относимый к земле; V_L– стоимость земли; R_L – ставка капитализации для земли.

 ,

где J_h, – годовой доход, приходящийся на здание; J₀ – общий годовой доход, приносимый собственностью.

 ,

где Vn, – стоимость здания; Rn – ставка капитализации для зданий.

 ,

где V – стоимость собственности.

Аналогично применяются:

– метод остатка для земли – когда стоимость здания можно определить достаточно точно; – метод остатка для собственного капитала – если возможно определить срок ипотечного кредита и размер годового платежа по обслуживанию долга; – метод остатка для заемного капитала – когда известна стоимость собственного капитала.

В целом, расчеты методом прямой капитализации требуют наличия данных о продажах сопоставимых аналогов. Капитализация доходов по норме отдачи менее зависима от рыночных данных, однако этот метод должен отражать фактические ожидания и предпочтения потенциальных покупателей подобных объектов.