56. Використання банком порівняльного підходу до оцінки об’єктів бізнесу

Порівняльний підхід ґрунтується на врахуванні принципів за­міщення та попиту і пропонування. Порівняльний підхід перед­бачає аналіз цін продажу та пропонування подібного майна з від­повідним коригуванням відмінностей між об'єктами порівняння та об'єктом оцінки.

Для визначення ринкової вартості об'єкта оцінки у матеріаль­ній формі із застосуванням порівняльного підходу інформація про подібне майно повинна відповідати таким критеріям:

- умови угод купівлі-продажу або умови пропонування щодо укладення таких угод не відрізняються від умов, які відповідають вимогам, що висуваються для визначення ринкової вартості;

-продаж подібного майна відбувся з дотриманням типовихумов оплати;

-умови на ринку подібного майна, що визначали формуван­ня цін продажу або пропонування, на дату оцінки істотно не змі­ нилися або зміни, які відбулися, можуть бути враховані.

Основними елементами порівняння є характеристики подібного майна за місцем його розташування, фізичними та функціональни­ми ознаками, умовами продажу тощо. Коригування вартості подіб­ного майна здійснюється шляхом додавання або вирахування гро­шової суми із застосуванням коефіцієнта (відсотка) до ціни продажу (пропонування) зазначеного майна або шляхом їх комбінування.

57. Дохідний підхід до оцінки вартості майна підприємства

Дохідний підхід в оцінці бізнесу ґрунтується на порівнянні майбутніх доходів інвестора з його поточними витратами. Порів­няння доходів здійснюється з урахуванням факторів часу та ри­зику, таким чином, динаміка вартості компанії, визначена саме за цим підходом, дає можливість приймати правильні управлінські рішення як власникам компанії, так і її менеджерам.

Дохідний підхід передбачає використання двох методів: ме­тоду прямої капіталізації та методу непрямої капіталізації (дис­контованих грошових потоків).

Капіталізація — це визначення вартості об'єкта оцінки на підставі очікуваного доходу від його використання. Капіталізація може здійснюватися із застосуванням ставки капіталізації (пряма капіталізація) або ставки дисконту (непряма капіталізація, чи дис­контування);

Ставка капіталізації — це коефіцієнт, що застосовується для визначення вартості об'єкта виходячи з очікуваного доходу від його використання за умови, що дохід передбачається незмінним протягом визначеного періоду в майбутньому. Ставка капіталіза­ції характеризує норму доходу на інвестований капітал (власний та/або позичковий) і норму його повернення.

Метод прямої капіталізації застосовується у тих випадках, коли є достатня кількість даних для оцінки доходу, дохід з майна є стабільним, або, у крайньому разі, очікується, що поточні гро­шові доходи приблизно дорівнюватимуть майбутнім або темпи їх зростання помірні. Це стосується об'єктів з чітко визначеною орендною платою на майбутнє.

Розрахунок вартості об'єкта за методом прямої капіталізації здійснюється за такою формулою:

V=NOI/K

де V — вартість майна; N01 — чистий операційний дохід; К — коефіцієнт капіталізації

У свою чергу, для розрахунку коефіцієнта капіталізації вико­ристовують таку формулу:К = М-і₂ + (1-М)-і₁ (9.2)

Де К— коефіцієнт капіталізації; М— відношення величини кре­диту до вартості майна; г"і — відношення величини грошових надходжень до виплати податків до суми вкладених коштів (став­ка капіталізації на власний капітал); і₂ — відношення щорічних виплат з обслуговування боргу до основної суми позички.