55. Оцінка обєтів бізнесу витратним методом

Витратний підхід в оцінці майна та майнових прав передба­чає визначення поточної вартості витрат на відтворення або за­міщення об'єкта оцінки з подальшим коригуванням їх на суму зносу (знецінення).

Повна вартість заміщення — це вартість будівництва у поточ­них цінах, будівлі, яка має еквівалентну користь з об'єктом оцін­ки, але побудованої із нових матеріалів та відповідно до сучасних стандартів, дизайну та планування.

Повна вартість відтворення — вартість будівництва у по­точних цінах, точної копії будівлі із використанням точно таких же матеріалів, будівельних стандартів, що і в об'єкт оцінки.

Один метод передбачає заміну споруди подіб­ним об'єктом, інший — відтворення точної копії. Для більшості цілей оцінки більшою перевагою є визначення повної вартості відтворення, тому що у разі заміни створюється споруда, яка відрізняється від тієї, що оцінюється. Важко визначити різницю у користі між існуючою спорудою та запропонованою новою, яка матиме сучасний удос­коналений дизайн. Таким чином, подібна оцінка має бути осно­вана на аналізі поведінки ринку.

Складність вибору між вартістю заміщення та вартістю від­творення, а також необхідність прийняття цілої низки важких рі­шень, пов'язаних із визначенням зносу, у багатьох ситуаціях ускладнюють застосування витратного підходу. Тому оцінювач насамперед повинен мати чітке уявлення про умови, в яких до­цільно використовувати цей підхід.

До ситуацій, у яких може використовуватися витратний підхід в оцінці майна, відносять:

• техніко-економічний аналіз для нового будівництва; визначення варіанта найкращого та найефективнішого ви­користання землі;

• оновлення виробництва;

• остаточне узгодження вартості майна;

• визначення вартості будов інституційного або спеціального призначення;

• оцінка майна на пасивних ринках;

• оцінка майна під час його страхування;

♦ оцінка майна під час оподаткування прибутку та ін. Недоцільно використовувати витратний підхід для визначення вартості об'єктів, ринок купівлі-продажу або оренди яких існує.

Використання витратного підходу розпочинається з визначен­ня повної вартості заміщення або відтворення. Розглянемо мето­ди оцінки, які можуть бути використані для цього.

1. Кількісне дослідження, яке передбачає «розкладання» будови або споруди на окремі елементи та множення витрат кожного але­ мета на їх загальну кількість.

2. Метод розбивки за компонентами передбачає знаходження повної вартості відтворення (заміщення) через компоненти об'єкта, які перемножуються на збільшенні вартісні показники (витрати на спорудження одиничного показника кожної частини будівлі з ура­хуванням витрат на матеріали, робочу силу, прибуток підрядника). Компонентами можуть виступати фундамент, стіни, перегородки, перекриття, інженерне устаткування та ін. Збільшені показники мо­ жуть бути розраховані на 1 м³,1 м²,1 погонний метр тощо.

3. Варіанти методу розбивки за компонентами включають в себе: а) метод субпідряду; б) розбивку за профілем робіт; в) виді­лення витрат. Метод субпідряду ґрунтується на тому, що будівель­ник, як правило, приймає субпідрядників для виконання частини певних робіт, тому вартість відтворення об'єкта визначається шляхом додавання витрат за всіма субпідрядниками. Метод роз­ бивки за профілем робіт подібний попередньому. Це може бути оплата за роботи монтажникам, штукатурам, електромонтерам і т. д. У разі використання методу виділення витрат різні компонен­ ти будівлі оцінюються за вартістю будівництва на квадратний або кубічний метр, а потім ці оцінки сумуються. Компоненти можуть включати фундамент, стелі, стіни тощо. Усі варіанти ме­тоду розбивки за компонентами вимагають внесення одноразових поправок на невід'ємні від об'єкта компоненти та непрямі витра­ти

4.Метод порівняльної одиниці починається з визначення базової вартості будівництва 1 м³ або 1 ж, взятих у вигляді орієнтиру «типо вої» споруди. Потім вносяться поправки на особливості об'єкта, що оцінюється. Обов'язково необхідно робити поправки на коефіцієнт ефективності, який визначається як відношення корисної площі, яка здається в оренду, до загальної площі будови. Наприклад, офіс­на будівля, яка має площу 2000 м², може бути ефективною лише на 80 %, бо 20 % зайнято ліфтами, холами і т. д.