50.Вартість підприємства та її види. Оцінка вартості

Визначення вартості об'єкта оцінки — один із найважливі­ших етапів усього процесу оцінки майна. Відповідно до Національ­ного стандарту № 1 під час оцінки майна можуть використовува­тися такі види вартості,

• поточна вартість — жвартість, приведена у відповідність із цінами на дату оцінки шляхом дисконтування або використання фактичних цін на дату оцінки;

ринкова вартість — вартість, за яку можливе відчуження об'єкта оцінки на ринку подібного майна на дату оцінки за уго­ дою, укладеною між покупцем та продавцем, після проведення відповідного маркетингу за умови, що кожна зі сторін діяла із знанням справи, розсудливо і без примусу;

• ліквідаційна вартість — вартість, яка може бути отримана за умови продажу об'єкта оцінки у строк, що є значно коротшим від строку експозиції подібного майна, протягом якого воно мо­же бути продане за ціною, яка дорівнює ринковій вартості;

• вартість заміщення — визначена на дату оцінки поточна вартість витрат на створення (придбання) нового об'єкта, подіб­ ного до об'єкта оцінки, який може бути йому рівноцінною заміною;

• вартість відтворення — визначена на дату оцінки поточна вартість витрат на створення (придбання) в сучасних умовах но­ вого об'єкта, який є ідентичним об'єкту оцінки;

• залишкова вартість заміщення (відтворення) — вартість заміщення (відтворення) об'єкта оцінки за вирахуванням усіх ви­ дів зносу (для нерухомого майна — з урахуванням ринкової вар­тості земельної ділянки за її існуючого використання (прав, пов'я­заних із земельною ділянкою));

• вартість ліквідації — вартість, яку очікується отримати за об'єкт оцінки, що вичерпав корисність відповідно до своїх первіс­ них функцій;

• спеціальна вартість — сума ринкової вартості та надбавки до неї, яка формується за наявності нетипової мотивації чи особ­ ливої заінтересованості потенційного покупця (користувача) в об'єкті оцінки;

• інвестиційна вартість — вартість, визначена з урахуванням конкретних умов, вимог та мети інвестування в об'єкт оцінки;

• вартість у використанні — вартість, яка розраховується виходячи із сучасних умов використання об'єкта оцінки і може не відповідати його найбільш ефективному використанню;

• оціночна вартість — вартість, яка визначається за встанов­ леними алгоритмом та складом вихідних даних;

• дійсна вартість майна для цілей страхування — вартість відтворення (вартість заміщення) або ринкова вартість майна, ви­ значені відповідно до умов договору страхування;

вартість реверсії — вартість об'єкта оцінки, яка прогнозу­ється на період, що настає за прогнозним.

51. Види оцінки майна підприємства.

1група — принципи, які дають можливість інвестору одер­жати уявлення про цінність об'єкта інвестування, зокрема:

принцип вигоди — вкладаючи інвестиції в основні фонди,зокрема купуючи нерухомість для виробничої діяльності, необ­ хідно визначити, наскільки цей об'єкт буде йому корисним. Прицьому вигода визначатиметься можливістю використання об'єкта для виконання тих чи інших функцій, і в першу чергу сприяння в збільшенні прибутку;

1.1принцип заміщення означає, що найбільша вартість об'єк­та нерухомості не може перевищувати найменшу вартість, за якою можна придбати інший об'єкт з подібною вигодою;

1.2принцип очікування дає можливість визначити поточну вар­тість майбутніх доходів та вигід, одержаних внаслідок викорис­ тання об'єкта реальних інвестицій.

2група — принципи оцінки, що характеризують чинники, якітбезпосередньо впливають на оцінку всіх засобів виробництва:

2.1принцип економічної величини, — одержання оптимального прибутку від вико­ристання об'єкта залежить від його економічної величини.Економічна величина — це кількість землі, яка забезпечує най­краще землекористування в цьому регіоні з урахуванням існую­чої ринкової кон'юнктури;

2.2принцип визначення впливу доходів, що збільшуються або зменшуються, на вартість об'єкта власності. Цей міру доповнень ресурсів до основних чинників ви­робництва темпи зростання чистих доходів збільшуватимуться додеякої точки, починаючи з якої доходи зростатимуть уповільне­ними темпами. Це уповільнення відбувається до тих пір, поки при­ріст вартості не стане менше, ніж витрати на добавлені ресурси;

принцип оцінки збалансованості різних чинників виробни­цтва, будь-якому типу землекористу­вання має відповідати оптимальне поєднання чинників виробни­цтва, за якого досягається максимальна вартість землі та об'єктавартості, на якому він знаходиться; 2.4. принцип оцінки залишкової продуктивності землі. земля має залишкову продуктивність, яка може бути визначена як чистий дохід, віднесений до землі, після оплати праці, капіталу та підприємницької діяльності. Величина залишкової продуктивності землі визначається її місцезнахо­дженням.

3.група включає принципи, які характеризують вплив зовніш­нього ринкового середовища на вартість об'єктів реального інвес­тування:

3.1принцип залежності вартість об'єкта власності значною мірою зумовлена його місцезнаходженням, а також наявністю розвиненої інфраструктури, можливістю вста­новлення економічних зв'язків з власниками інших об'єктів влас­ності, наявністю кваліфікованої робочої сили, екологічної ситуа­ції тощо;

3.2принцип відповідності будь-який об'єкт маєвідповідати нормативним, архітектурним та ринковим стандар­там, прийнятим у цьому регіоні;

3.3принцип попиту та пропозиції. у разі наявності збалансованого попиту та пропозиції ринкова ці­на, як правило, відображає вартість (витрати) виробництва об'єкта реальних інвестицій. Перевищення ринкових цін на об'єкт над вартістю його виробництва стимулює створення нових об'єктів до тих пір, поки не наступить рівновага;

3.4принцип конкуренції. Наявність конкуренції приводить до того, що коли прибуток на ринку перевищує рівень, необхідний для оплати чинників виробництва, то на ньому загострюється кон­курентна боротьба, внаслідок чого спостерігається зниження се­ реднього рівня чистих доходів. Отже, в кінцевому результаті це суттєво впливає на оцінку об'єктів;

3.5принцип зміни вартості. Зміна вартості об'єктів нерухо­мості є постійним процесом, який зумовлюється не лише їх фізич­ним зносом, а й іншими чинниками, зокрема, зміною вартості си­ровини, впровадженням нової техніки, зміною демографічної си­туації тощо. Таким чином, ці та інші чинники можуть змінювати корисність об'єкта нерухомості та його власність.

4 група, представляється принципом найкращого та найефективнішого використання об 'єк-та. Це — варіант використання об'єкта, який вибрано серед ін­ших можливих законних варіантів реального інвестування, є фі­зично здійсненним, досить обґрунтованим, має реальне фінансове забезпечення і веде, зокрема, до найвищої вартості земельної ді­лянки, на якій розташовано об'єкт. Такий варіант використання забезпечує об'єкту реальних інвестицій найвищу поточну вар­тість на дату.

? 52. Роль часової оцінки грошових потоків при інвестуванні в об’єкти нерухомості