Средняя удельная цена предложения квартиры по районам города

Район города	Ценовой диапазон, рублей за м2
Кировский	45 – 67
Октябрьский	36 – 61
Свердловский	38 – 58
Ленинский	35 – 50
Куйбышевский	36 – 55

Свердловский и Ленинский районы, неплохие по своей инфраструктуре, но проигрываю по географическому местоположению (Ленинский) и по своей «раскинутости» - Свердловский. Хотя отдельное сравнение цен предложения, например, по квартирам улучшенной планировки в Академгородке или в Университетском не уступает аналогичному варианту в Октябрьском районе. А вот ряд «удаленных» микрорайонов - Юбилейный, Синюшина гора, Первомайский, Радужный - довольно неплохих по своей сути («город в городе») снижают цену предложения по всему Свердловскому району.

На рынке коммерческой недвижимости города наблюдается дефицит недвижимости, использование которой в современных условиях может быть рентабельным. Крупнейшим собственником и арендодателем продолжает оставаться администрация г. Иркутска в лице Комитета по управлению муниципальным имуществом г. Иркутска.

Одной из особенностей рынка коммерческой недвижимости в наступившем 2013 году является значительное увеличение спроса на торговые и офисные помещения. Как следствие - рост цен и арендных ставок на данные категории коммерческой недвижимости. На сегодняшний день средняя стоимость 1 кв. м. офисных площадей колеблется в пределах 55 000 – 66 000 рублей в зависимости от района города, расположения и состояния. Из-за дефицита площадей, происходит перепрофилирование квартир на первых этажах в торговые и офисные помещения. Учитывая это последнее время многие строительные компании при проектировании зданий, отводят первые этажи под коммерческую недвижимость.

Ниже приведены месячные арендные ставки на различные типы коммерческой недвижимости. Как показывают результаты анализа, наибольшим спросом пользуются помещения до 30 кв. м. в центре города.

Складские помещения делятся в свою очередь на отапливаемые и не отапливаемые, стоимость первых выше приблизительно на 10 - 15%.

Средние ставки арендной платы на различные типы коммерческой недвижимости

Район	Средняя ставка арендной платы
Офисные помещения
Кировский район	819
Октябрьский район	512
Свердловский район	390
Куйбышевский район	527
Ленинский район	400
Торговые помещения
Кировский район	1082
Октябрьский район	791
Свердловский район	858
Куйбышевский район	-
Ленинский район	1000

Хотелось бы более подробно рассмотреть сегмент рынка - торговые площади. Прежде всего о том, как обстоит ситуация с формированием цены. Огромную роль здесь играет местоположение объекта. Естественно, чем больше проходимость, тем выше цена аренды. На сегодняшний день цена за один квадратный метр в центре города на центральных улицах доходит до 2000 рублей в месяц. И, тем не менее, спрос на данные площади достаточно стабилен. Особенно пользуются спросом торговые помещения на первом этаже с отдельным входом.

Подводя итог можно сделать вывод, что, несмотря на стабилизацию на первичном и вторичном рынке недвижимости, рынок коммерческой недвижимости остается по-прежнему привлекательным в инвестиционном плане. Повышенный интерес московских компаний к регионам, в том числе и к городу Иркутску, а так же дефицит площадей может привести к росту цен, особенно в секторе торговых и офисных помещений классов «А» и «В». К сожалению, в Иркутске мало зданий, соответствующего класса. Например, «Байкал бизнес центр», можно отнести только к классу «В».

Представленный анализ ориентирован на описание общей ценовой ситуации на рынке недвижимости г. Иркутска. В результате проведенного анализа можно сделать вывод о необходимости государственного вмешательства на рынок жилья Иркутска, так как цены на жилье на этом рынке остаются не достижимыми для большей части населения. Качество жилищного фонда не соответствует ценам, сложившимся на рынке. Путем государственного регулирования возможно добиться снижения цен, тогда в некоторой степени увеличиться доля людей, способный самостоятельно улучшить жилищные условия.

Рассматривая прогнозы на состояние рынка жилого фонда, хотелось бы оттолкнуться, прежде всего, от программ, разрабатываемых администраций города. Данные программы направлены на обеспечение жильем coциально необеспеченных слоев населения, таким образом явно выражена направленность использования старого жилого фонда, что не повлечет за собой количественного или качественного увеличения характеристик жилья. В последнее время в Иркутске наблюдается повсеместный экономически не обоснованный рост цен на жилье как сдаваемое в аренду, так и продаваемое. Прежде всего, это обусловлено небольшими объемами жилого фонда и перенаселенностью городской части области, а именно г. Иркутска. Город является студенческим центром и потому арендуемое жилье пользуется бешеным спросом, что «гонит» цены вверх до невообразимых и несопоставимых с уровнем жизни высот. В данном направлении предпринимаются определенные шаги администрацией, но реально помочь сможет, конечно же, только строительстве нового недорогого жилого фонда, о чем сейчас активно ведутся дебаты:

Комитетом по управлению муниципальным имуществом подготовлена концепция роста рынка недвижимости г. Иркутска. Эта программа предусматривает развитие земельных отношений, правового и информационного обеспечения, системы управления, эффективного налогообложения, ипотечного кредитования, и финансирования строительства реконструкции городской недвижимости, инфраструктуры недвижимого имущества.

Дальнейшая проработка этих направлений позволит создать в городе цивилизованный рынок недвижимости, разработать единую градостроительную, земельную экономическую и социальную политику в сфере недвижимости. А развитие и совершенствование земельных отношений, вовлечение земли в оборот будет способствовать улучшению инвестиционной привлекательности города, развитию территории, реконструкции и строительству инженерных сооружений. Передача объектов недвижимости частной компании на конкурсной основе приведёт к более эффективному использованию недвижимости. Но в любом случае, как бы администрация не содействовала становлению рынка недвижимости, процесс останется неизменен, и мы не сможем выйти на цивилизованный уровень, если в структурах недвижимости не будут работать профессионалы, занимающиеся аналитикой всего рынка недвижимости, состоянием строительства, уровнем цен, наблюденном за эластичностью спроса и предложения, оценкой. Поэтому мы должны чётко представлять, что на данный момент происходит, преодолеть пути решения создавшихся проблем, для чего необходимо проанализировать данную ситуацию и сделать определённые выводы.

Если говорить о прогнозном состоянии рынка в ключе деятельности риэлтерской компании, хотелось бы отметить следующие тенденции. В ключе продаж квартир приоритет по-прежнему будет оставаться за двух и однокомнатными квартирами, а также трехкомнатными квартирами в микрорайонах, т.к. цена пометровой площади на данные квартиры более приемлема для среднего потребителя. Особое внимание будет уделяться квартирам, расположенным на первом этаже в относительной близости от деловых центров – в последнее время стало особенно актуальным переформирование данных квартир в офисы частных компаний или представительств частных услуг, что позволяет видеть и жилой массив как возможную сферу для возникновения деловых центров или центров по оказанию услуг населению.

На рынке арендуемого жилья ситуация также если и будет претерпевать изменения то только сезонного характера, т.е. на современном этапе существует тенденция к повышению спроса на жилье в связи с сезонностью приезда студентов-очников (август-сентябрь), а также меньшее увеличение краткосрочного спроса во время приезда студентов-заочников и ускоренников, при этом большой популярностью в первом случае пользуются однокомнатные квартиры, в меньшей степени – двухкомнатные. Во втором случае большей популярностью пользуются комнаты у хозяев, услуги по поиску которых также следует учесть риэлтерским компаниям.

В ценовой политике существует тенденция к увеличению цен в период максимального на них спроса (осень-зима) и, соответственно, снижению их в период «мертвого сезона» (лето).