5. Анализ и прогноз инвестиций.

Такой анализ включает три основных компонента:

• собственные оборотные средства: излишек чистого оборотного капитала компании увеличивает ее рыночную стоимость, а ее недостаток должен быть восполнен, поэтому он уменьшает рыночную стоимость;

• анализ капиталовложений с целью замены основного капитала по мере его износа и расширения производственных мощностей;

• расчет изменения (увеличения или уменьшения) долгосрочной задолженности (для модели денежного потока, приносимого собственным капиталом).

Анализ собственных оборотных средств включает:

а) определение суммы начального собственного оборотного капитала. Величина собственного оборотного капитала (в западной литературе применяется термин «рабочий капитал» или «чистый оборотный капитал») – это разность между текущими активами и текущими обязательствами. Она показывает, какая сумма оборотных средств финансируется за счет средств предприятия.

б) установление дополнительных величин, необходимых для финансирования будущего роста предприятия.

Капиталовложения включают инвестиции, необходимые для:

а) замены существующих активов по мере их износа;

б) создания новых активов для увеличения производственной мощности в будущем.

Потребности в финансировании включают:

а) получение и погашение долгосрочных кредитов;

б) выпуск акций.

Величина собственного оборотного капитала – это разность между текущими активами и текущими обязательствами. Она показывает, какая сумма оборотных средств финансируется за счет предприятия.

6. Расчет величины денежного потока для каждого года прогнозного периода.

Существуют 2 основных метода расчета величины потока денежных средств: прямой и косвенный.

Прямой метод основан на анализе движения денежных средств по статьям прихода и расхода, т.е. по бухгалтерским счетам.

Косвенный метод анализирует движение денежных средств по направлениям деятельности.

Выделяют 3 вида деятельности фирмы:

• инвестиционная;

• операционная;

• финансовая.

В рамках каждого вида деятельности происходит приток (поступление) и отток (расходование) денежных средств.

Потоком реальных денег называется разность между притоком и оттоком денежных средств от инвестиционной и операционной деятельности на каждом шаге расчета.

Сальдо реальных денег называется разность между притоком и оттоком денежных средств от всех трех видов деятельности (также на каждом шаге расчета).

Рассмотрим виды доходов и затрат, включаемые в поток реальных денег от инвестиционной деятельности. Расчет удобнее делать в табличной форме, например, такого типа:

Таблица 1

№№ пп	Наименование показателя	Значения показателя по шагам расчета
		Шаг 1	Шаг 2	….	Шаг Т (ликвидация)
1	Земля
2	Здания, сооружения
3	Машины, оборудование
4	Нематериальные активы
5	Итого вложений в основной капитал (1 + 2 +3 + 4)
6	Прирост оборотного капитала
7	Всего инвестиций (5 + 6)

Затраты учитываются в таблице со знаком «-», поступления – со знаком «+».

К графе «Шаг Т» относится расчет чистого потока реальных денег на стадии ликвидации объекта оценки, который рассмотрим позднее.

Расчет потока реальных денег от операционной деятельности может быть проведен в таблице следующего типа:

Таблица 2

№№ пп	Наименование показателя	Значения показателя по шагам расчета
		Шаг 1	Шаг 2	….	Шаг Т
1	Объем продаж
2	Цена
3	Выручка ((1) х (2))
4	Внереализационные доходы
5	Переменные затраты
6	Постоянные затраты
7	Амортизация зданий
8	Амортизация оборудования
9	Проценты по кредитам
10	Прибыль до вычета налогов ((3) + (4) - ∑ ((5) ÷ (9)))
11	Налоги и сборы
12	Чистый приток от операций ((10) – (11) + (7) + (8))

Раздельный учет амортизации по зданиям и оборудованию определяется его привязкой к чистой ликвидационной стоимости.

Здесь важны следующие понятия (чаще используются при оценке недвижимости):

Операционные расходы – текущие расходы по эксплуатации объекта недвижимости, необходимые для воспроизводства дохода (не включая обслуживание долга и подоходный налог).

Расходы на замещение – расходы на замену быстроизнашивающихся компонентов объектов недвижимости, которые бывают либо раз в несколько лет, либо выеличина которых сильно изменяется из гола в год.

Потенциальный валовый доход – денежные поступления, которые были бы получены при сдаче в аренду всех единиц объекта недвижимости и получении всей арендной платы

Действительный валовый доход – потенциальный валовый доход с учетом потерь от недогрузки приносящей доход недвижимости, неплатежей арендаторов, а также дополнительных видов дохода.

Чистый операционный доход – действительный валовый доход от приносящего доход объекта за вычетом операционных расходов и расходов на замещение.

Поток реальных денег от финансовой деятельности может быть рассчитан в таблице 3.

Таблица 3.

№№ пп	Наименование показателя	Значения показателя по шагам расчета
		Шаг 1	Шаг 2	….	Шаг Т
1	Собственный капитал
2	Краткосрочные кредиты
3	Долгосрочные кредиты
4	Погашение задолженности по кредитам
5	Выплата дивидендов
6	Сальдо финансовой деятельности ((1) + (2) + (3) – (4) – (5))

Совокупный денежный поток = Денежный поток от основной деятельности - Денежный поток от инвестиционной деятельности + Денежный поток от финансовой деятельности.

Чистый поток реальных денег на стадии ликвидации объекта (чистая ликвидационная стоимость объекта) может быть рассчитан в таблице 4.

Таблица 4

№№ пп	Наименование показателя	Земля	Здания, сооружения	Машины, оборудование	Всего
1	Рыночная стоимость
2	Затраты (таблица 1)
3	Начислено амортизации (табл.2)
4	Балансовая стоимость на Т-ом шаге ((2) – (3))
5	Затраты по ликвидации
6	Доход от прироста стоимости капитала – только для земли ((1) – (4))		Х	Х
7	Операционный доход (убытки) – для зданий и сооружений и машин и оборудования (1) – (4 + 5)	Х
8	Налоги
9	Чистая ликвидационная стоимость ((1) – (8))

Следует иметь в виду, что если по стр. 7 показываются убытки, то по строке 8 налог также показывается со знаком «-», а потому его значение добавляется к рыночной стоимости.

Чистая ликвидационная стоимость по стр. 9 графа «Всего» заносится в таблицу 1 графу «ликвидация» с соответствующим знаком.

На практике целесообразно использовать расчет денежного потока по разным сценариям развития, например, по пессимистическому (A), наиболее вероятному (m) и оптимистическому сценарию (B):

E = (A + 4m + B) / 6