1. Понятие и общая характеристика договора аренды.

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Виды аренды: договор проката, аренда транспортных средств, аренда зданий и сооружений, аренда предприятий, финансовая аренда (лизинг).

Стороны:

Арендодатель, в его качестве могут выступать собственники имущества, а равно лица, уполномоченные на сдачу имущества в аренду законом или собственником (носители права оперативного управления или права хозяйственного ведения, с ограничениями, установленными для них законом).

Арендатор: любое дееспособное лицо. В разновидностях договора могут быть особенности субъектного состава (при прокате, аренде предприятий, лизинге).

Переход права собственности, пожизненного наследуемого владения на имущество, переданное в аренду, не влечет изменения или расторжения договора аренды. При смерти арендатора (ф.л.), право аренды переходит к наследникам, если иное не установлено законом или договором. В таких случаях, если только передача имущества умершему арендатору не была обусловлена личными качествами умершего, арендодатель обязан продолжить отношения по аренде с наследниками, унаследовавшими это право.

Предмет договора. Владение и пользование арендованным имуществом.

Объект договора: земельные участки, обособленные водные объекты, здания и сооружения, иное имущество, как движимое, так и недвижимое, которое при его использовании не утрачивает своих естественных свойств, т.е. непотребляемые вещи.

Сроки определяются договором. Если в нем срок отсутствует, то договор считается заключенным на неопределенный срок. При этом отказ от бессрочной аренды возможен, если другая сторона предупреждена об этом за 3 месяца, в отношении недвижимости, за 1 месяц - движимых вещей. Иные сроки могут устанавливаться законом или договором.

Закон может устанавливать максимальные (предельные) сроки аренды в отношении определенных видов имущества, а также для некоторых разновидностей договоров аренды (аренда сельскохозяйственных земель иностранцами может быть максимум на 49 лет). При наличии таких, установленных законом предельных сроков, если сам договор аренды не устанавливает сроков, а стороны не отказались от договора до истечения предельного срока, он прекращается истечением установленного законом предельного срока. Когда срок договора превышает предельный, то он считается равным предельному сроку.

Договор: консенсуальный, двусторонний (взаимный), возмездный.

Форма договора. Если хотя бы одна из сторон юридическое лицо, или срок аренды более 1 года, то письменная форма. Если арендуется недвижимость, то требуется государственная регистрация. На договор аренды с правом выкупа распространяются также нормы о форме договора купли-продажи соответствующего имущества.

2. Права и обязанности сторон

Основной обязанностью арендодателя является передача имущества в аренду. Состояние передаваемого имущества должно соответствовать договору и его назначению. По общему правилу, должны быть также переданы все документы (тех.паспорт, сертификаты) и принадлежности имущества. Не предоставление арендатору таких документов и принадлежностей (если арендатор не может использовать имущество по назначению, либо в значительной степени лишается того, на что был вправе расчитывать при заключении договора), позволяет арендатору, либо требовать их передачи, либо расторжения договора и возмещения убытков.

При не предоставлении имущества в срок, либо, если срок передачи неуказан, в разумный срок, имущество может быть истребовано у арендодателя с возмещением причиненных просрочкой убытков, либо арендатор может требовать расторжения договора и возмещения убытков.

Арендодатель должен передать вещь надлежащего качества, если недостатки полностью или частично препятствуют пользованию арендованным имуществом, арендодатель отвечает за них, даже если он не знал об их существовании.

При передаче вещи ненадлежащего качества арендатор вправе:

1. требовать либо безвозмездного устранения недостатков, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на их устранение;

2. требовать досрочного расторжения договора;

3. непосредственно удержать сумму расходов по устранению недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя. Арендодатель, получивший такое уведомление, вправе незамедлительно заменить имущество аналогичным надлежащего качества, либо безвозмездно устранить недостатки. Если арендная плата не покрывает расходы на устранение недостатков, то оставшаяся их часть возмещается арендодателем.

Ответственность арендодателя исключается, если соответствующие недостатки были оговорены при заключении договора, либо были заранее известны арендатору, либо должны были быть обнаружены арендатором при заключении договора или при передаче имущества.

По общему правилу, арендодатель должен производить капитальный ремонт имущества, а арендатор производить текущий ремонт.

Основной обязанностью арендатора является внесение арендной платы. Порядок, сроки и условия ее внесения определяются договором. Условия эти не относятся к существенным, кроме аренды зданий, сооружений и предприятий. Арендная плата может устанавливаться за все имущество в целом, либо за каждую из его частей. Самая распространенная форма оплаты – денежная. Альтернативная: передача имущества (передача арендодателю части полученных доходов), предоставление услуг, улучшение используемого имущества и т.д. Размер платы может изменяться сторонами, но не чаще 1 раза в год, закон может устанавливать иные минимальные сроки.

Арендатор вправе требовать уменьшения размера арендной платы по указанным выше причинам: недостатки, ухудшение условий пользования имуществом. По общему правилу, если арендатор существенно нарушает сроки внесения арендной платы, арендодатель может потребовать досрочного внесения арендной платы, но не более, чем за 2 срока вперед. Существенное нарушение - это неоднократная или длительная задержка.

Арендатор обязан пользоваться имуществом в соответствии с условиями договора, а при их отсутствии, согласно назначению имущества. Он должен также поддерживать имущество в исправном состоянии и нести расходы на его содержание.

Плоды, продукция и доходы, полученные от арендованного имущества являются собственностью арендатора.

Ст.613 ч.2: с согласия арендодателя арендатор вправе сдавать имущество в субаренду (поднаем) и сдавать свои права и обязанности по договору другим лицам (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, передавать арендные права в залог, в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ или обществ, паевого взноса в производственный кооператив. Во всех перечисленных случаях, за исключением перенайма, арендатор продолжает отвечать перед арендодателем.