Классификация ипотечных кредитов.
По объекту недвижимости (предмет ипотеки):
- На приобретение квартиры в многоквартирном доме
- На приобретение отдельно стоящего дома с земельным участком
- На приобретение доли, если она выступает как самостоятельный объект
- На приобретение коммерческой недвижимости
- На приобретение земельного участка с последующим строительством отдельно стоящего дома (на начальном этапе обеспечением по данному кредиту будут являться два поручителя физ.лиц либо одно юридическое лицо, после того, как объект будет завершен строительством, зарегистрирован, т.е. на него будут установлены права собственности, данный объект недвижимости будет принят в залог и обременен ипотекой)
- На приобретение земельного участка сельскохозяйственного назначения, если данный участок оформлен надлежащим образом, т.е. на него установлены права собственности
По типу кредитной организации:
- Банковские – те, кто имеют лицензию центрального банка и имеют право привлекать и размещать от своего имени на рынке.
- Небанковские – финансовые и кредитные организации
По виду платежа
- Аннуитетный
- Дифференцируемый
По уровню привлеченных ресурсов
- Через систему ссудосберегательных и накопительных схем (одноуровневая замкнутая германская модель ипотечного кредитования)
- С фондового рынка (двухуровневая открытая американская модель ипотечного кредитования)
По первоначальному взносу:
- Классический вариант (не менее 30%)
- Адаптированный к условиям развития экономики (от 0 до 30%)
По процентной ставке:
- Фиксированная ставка
- Плавающая ставка
Этапы выдачи и сопровождения ипотечных кредитов.
Заемщик <--> Банк
1 этап: Предварительная квалификация заемщика
2 этап: Андеррайтинг (оценка платежеспособности, кредитоспособности и оценка правоустанавливающих документов на объект приобретаемой недвижимости)
3 этап: Этап принятия решений (решение принимается коллегиальным органом банка – кредитным комитетом, в состав которого входит управляющий, начальник операционного отдела, специалист службы безопасности, юрист и кредитный инспектор)
4 этап: Этап оформления документов (кредитный договор, договор ипотеки/закладная)
5 этап: Этап выдачи кредитных средств (открывается ссудный текущий счет для заемщика)
6 этап: Сопровождение кредитной сделки
1 этап. Предварительная квалификация заемщика
Знакомят заемщика с условиями кредитования;
Дает ли согласие заемщик на обработку персональных данных через бюро кредитных историй;
Уточняются официальные доходы заемщика, его обязательства, существующие на данный момент;
Производится предварительный расчет платежей по телу кредита и по процентам. Если не хватает платежеспособности, предлагают привлечь созаемщика (родственник/супруг);
Пакет документов, необходимых собрать: копия паспортных данных, справка о доходах, копия брачного договора/свидетельства о браке, копия свидетельства рождения детей, копия трудовой книжки, копия военного билета, согласия в бюро кредитных историй. Пакет документов на приобретаемую недвижимость: свидетельство о праве собственности, выписка из ЕГРП, договора, которые показывают историю вхождения прав на данный объект;
Оценка аккредитованных страховых оценочных организаций
2 этап. Андеррайтинг:
Исследование предоставленных документов
Рассчитывается коэффициент платежеспособности, коэффициент кредитоспособности.
Кпл= Сумма платежей по кредиту/Сумма совокупного дохода (от 0.3 до 0.75)
Ккр=Кредит/Залог
Предоставляется отчет об оценке
3 этап. Этап принятия решений:
Решение принимает коллегиальный орган, в составе управляющий, кредитный инспектор, юрист, службы безопасности и операционный специалист.
Рассматривается заключение кредитного инспектора по ипотечной сделке (дается характеристика заемщику/созаемщику, характеристика предмета ипотека, характеристика платежеспособности, оценивается требуется ли формировать резервы по этой сделке, какая категория качества)
Рассматривается заключение службы безопасности: оценивается деловая репутация заемщика
Рассматривается заключение юриста: дается правовая оценка документов на предмет ипотеки и правовая оценка паспортных данных.
Этап 4. Этап оформления документов:
Основные документы: кредитный договор между заемщиком и банком, договор ипотеки (закладная), договор страхования (оформляется на последнем этапе – день в день с зачислением на счет средств банка) – регистрируются в Росреестре
Заемщик получает свидетельство о праве собственности с обременением ипотекой
Выписка из ЕГРП
Этап 5. Выдача заемных средств:
При покупке на рынке вторичного сырья: Банк открывает ссудный счет. Деньги перечисляют на ссудный счет заемщика, потом перечисляют их продавцу на счет аккредитива.
Этап 6. Сопровождение сделки:
Ежемесячный мониторинг данного кредита на предмет своевременного расчета по телу кредита и процентам заемщика.
Осмотр залога раз в год.
Работа, наступающая при проблемности выплат
Досудебные и судебные мероприятия (исковые заявления в суд и взыскания)
ДЗ: 2 постановления.