Ганжа Сергей Васильевич
12 ч. лекций+12 ч. практик
Основная литература:
Основы ипотечного кредитования – Козырева Н.Б., 2007г.
Учебное пособие Ипотечное Кредитование -…. 2009г.
Кудрявцев, Кудрявцева – Основы организации ипотечного кредитования
Менеджер по ипотечным операциям – Смирнов, 1999г.
Нормативные документы:
ФЗ об ипотеке (залоги недвижимости) 1998г.
ФЗ о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ними, 1997г.
ФЗ об ипотечных ценных бумагах 2004г.
Постановление:
Постановление правительства 2000г. «Концепция развития системы жилищного ипотечного кредитования в РФ»
Постановление 2011г. «Стратегия развития системы жилищно-ипотечного кредитования до 2030г»
ДЗ:
Конспект 1 и 2 закона
Лекция 1. Введение в ипотечное кредитование
VI в. до н. э – греческим реформатором Салоном введено понятие «ипотека» (залог, заклад).
Ипотека – это залог недвижимого имущества как способ обеспечения исполнения обязательств заемщика (залогодателя) перед кредитором (залогодержателем).
Ипотечное кредитование – это ссуда, займ, которая предоставляется кредитной организацией заемщику на условиях срочности, платности и возвратности под залог недвижимого имущества, которое в обязательном порядке должно быть зарегистрировано в центре государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Андеррайтинг – оценка кредитоспособности, платежеспособности и оценка имущества.
При приобретении объекта недвижимости с помощью заемных средств в виде кредита права на него устанавливаются в регистрационном центре. Гражданин становится собственником объекта, получает свидетельство о праве собственности государственного образца. В графе обременение пишется «ипотека в силу закона», т.е. заемщик является собственником, но не имеет право дарить, продать, сдать в аренду без разрешения кредитора – его гражданские права ограничены.
Банк привлекает:
Ресурсная база кредитной организации (краткосрочные ресурсы):
- Вклады (8.5%)
- Депозиты юр. лиц (6%)
- Текущие счета
- Расчетные счета
- Уставный капитал
- Межбанковские кредиты
Банк размещает (до 25-30 лет):
- Кредитование физ. лиц(18%)
- Кредитование юр. лиц (14-18%)
Недвижимость – это:
1) земельные участки,
2) здания, сооружения
3) отдельно стоящие жилые дома
4)квартиры в многоквартирных домах
5) доли в квартире, если они выделены в натуре
6) водные, космические и морские суда
Государственная регистрация – установление прав собственности на объект недвижимости, которые занесены в единый реестр прав.
Первичный рынок недвижимости – это рынок, на котором право собственности не установлено, т.к. объект недвижимости не сдан в эксплуатацию.
Сущность ипотечного кредитования.
Ипотечное кредитование – это институт, который позволяет гражданам реализовать их экономические интересы в приобретении/строительстве жилья за счет займа, кредита, приобретаемого кредитной организацией под залог недвижимости.
Гражданин, не имея достаточных денежных средств для приобретения жилья, обращается в кредитную организацию с просьбой предоставить кредит. Кредитная организация рассматривает заявление заемщика, принимает решение о предоставлении кредита, выделяет деньги заемщику, заключает кредитный договор, договор ипотеки, либо оформляет закладную. Договор ипотеки и закладная – в правах два тождественных документа. Заемщик, получив денежные средства от банка, приобретает у продавца (риелтора) жилой объект и становится собственником данного жилья, получая на руки свидетельство о праве собственности с обременением ипотекой.
При оформлении кредитной сделки банк расписывает ему график платежей на весь срок кредита. Кредит может предоставляться по схемам дифференцированных или аннуитетных платежей. Заемщик может платить досрочно по своим обязательствам, в таком случае банк пересчитывает график платежей. После того, как все обязательства заемщиком будут выполнены, и кредит будет погашен, банк обращается в институт, который устанавливает права (Росреестр) с просьбой о снятии обременения ипотекой.
Выгода для заемщика: цивилизованный путь займа с прозрачными и понятными правилами, которые позволяет ему решить его семейные задачи, улучшив тем самым его жилищные условия.
Выгода для банка: предоставляя займ, кредит гражданину, банк уверен в возврате заемных средств, т.к. объект недвижимости является высоколиквидным активом, права на недвижимость устанавливает имущественный институт. При ипотечном кредитовании эти права обременяются – банк уверен, что без его согласия никто не сможет вторично продать данную недвижимость. На протяжении всего срока банк получает доход по ссудному проценту.
Выгода для государства: граждане самостоятельно без участия государства решают жилищную проблему. Государство оставляет за собой обязанность только поддержки социально-значимых категорий населения (военнослужащих (программа Военная ипотека), молодых семей (до 35 лет, с участие материнского капитала) учителей).
Ипотечное кредитование – это механизм, с помощью которого в экономическую систему страны привлекаются долгосрочные внебюджетные ресурсы.
За счет создания фиктивного капитала, к которому относят в системе ипотечного кредитования именные ценные бумаги, закладные и обезличенные эмиссионные ипотечные облигации (сертификаты долевого участия), инвесторы вкладывают реальный капитал, приобретая ипотечные облигации, понимая, что данный вид ценных бумаг обеспечен конкретным объектом недвижимости, эмитентом такого рода бумаг является государственный институт (Федеральное агентство ипотечного жилищного кредитования ОАО «АИЖК»)
Ипотечное кредитование – двухаспектная система (юридический (ограничение конституционных прав на период выплаты долга) и экономический аспект (привлечение долгосрочных средств в экономику страны)).