Вопрос 4. Общая характеристика гражданско-правового договора: дарения, аренды, купли-продажи, подряда.

17.1. Договор купли-продажи

Договор купли-продажи — это соглашение, по которому одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собствен­ность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется при­нять этот товар и уплатить за него определенную сумму (цену).

Для договора купли-продажи характерны следующие признаки:

1) это возмездный и взаимный договор. Каждая сторона дого­вора обладает и правами, и обязанностями, за исполнение кото­рых она должна получить встречное предоставление от другой сто­роны;

2) правовой целью одной стороны (покупателя) является при­обретение имущества в собственность, а другой стороны — полу­чение платы за продаваемую вещь. Таким образом, каузой догово­ра купли-продажи является передача имущества в собственность за деньги. Так как никто не может передать по договору больше прав, чем имеет, то сторонами по договору купли-продажи, кро­ме случаев, установленных в законе, могут быть только собствен­ники имущества (товара и денег). Право собственности у приобре­тателя по договору по общему правилу переходит в момент пере­дачи вещи, а если договор подлежит нотариальному удостовере­нию или государственной регистрации — соответственно в мо­мент совершения данных актов. В этот момент по общему прави­лу на приобретателя переходит и риск случайной гибели вещи (одна из составляющих бремени собственности);

3) договор купли-продажи — консенсуалъный договор. Таким образом, после достижения в необходимой форме соглашения по существенным условиям данного договора (а им, как правило, яв­ляется только условие о предмете договора, для согласования которого необходимо определить наименование и количество товара) у каждой из сторон возникают права и обязанности по договору.

Продавец обязан передать покупателю товар, предусмотрен­ный договором купли-продажи, а также, если иное не предусмот­рено договором, ее принадлежности, относящиеся к ней докумен­ты. Если продавец отказывается передать покупателю проданный товар, покупатель вправе отказаться от исполнения договора куп­ли-продажи, т. е. от исполнения основной своей обязанности — уплатить предусмотренную в договоре покупную цену, и всех ос­тальных (если таковые установлены в договоре, например, совер­шить действия, которые необходимы для осуществления плате­жа, для обеспечения передачи и получения соответствующего то­вара) Если же в договоре цена не предусмотрена и не может быть определена из условий договора, исполнение договора должно быть оплачено по цене, которая при сравнимых обстоятельствах обыч­но взимается за аналогичные товары. Если покупатель в наруше­ние договора купли-продажи отказывается принять и оплатить товар, продавец вправе по своему выбору потребовать оплаты то­вара либо отказаться от исполнения договора.

В договоре купли-продажи возможна (и, в общем-то, необхо­дима) конкретизация основных прав и обязанностей сторон, кото­рая осуществляется с помощью внесения в договор условий о сроке и месте исполнения обязанностей сторон, 'о комплектности то­вара, его количестве, качестве, ассортименте, условий о таре и упа­ковке, о способе оплаты товара, о страховании товара и др.

Товаром по договору купли-продажи могут быть любые вещи (с соблюдением правил об оборотоспособности), причем как имею­щиеся в наличии в момент заключения договора, так и вещи, кото­рые будут созданы или приобретены продавцом в будущем.

Если договор не позволяет определить сротс исполнения про­давцом обязанности передать товар, она должна быть исполнена в разумный срок после возникновения обязательства, а если это правило не будет соблюдено — в семидневный срок со дня предъяв­ления кредитором требования о ее исполнении. Если же срок оп­ределен, то возможность исполнения обязательства досрочно зависит от характера взаимоотношений между продавцом и покупа­телем. Так, если заключенный договор связан с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, то его досроч­ное исполнение допускается только в случаях, предусмотренных законом, договором либо его возможность вытекает из обычаев делового оборота или существа обязательства. Оно и понятно, ведь при осуществлении предпринимательской деятельности предметом договора купли-продажи, как правило, являются крупные партии товара, к получению которого нужно подготовиться заклю­чить договоры на вывоз груза, на хранение в складском помеще­нии и т. п. А что будет, если продавец отгрузит товары за неделю до установленного срока?

Продавец должен передать покупателю товар, свободный от прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель со­гласился принять товар, обремененный правами третьих лиц. Дей­ствительно, в отношении вещи помимо права собственности могут существовать иные права, например, вещь может быть передана в аренду на длительный срок, в продаваемой квартире могут про­живать иные лица, помимо собственника. Таким образом, прода­вец должен предупредить покупателя о таких правах в момент заключения договора. Неисполнение этой обязанности дает поку­пателю право требовать уменьшения цены товара либо расторже­ния договора купли-продажи, если не будет доказано, что поку­патель знал или должен был знать о правах третьих лиц на этот товар.

Товар должен быть передан покупателю в необходимом ас­сортименте. Ассортимент — это определенное соотношение то­варов по видам, моделям, размерам, цветам и др. Однако, если в договоре купли-продажи не был определен ассортимент, это не дает право продавцу поставить, например, ботинки только 46-го размера. Если из существа обязательства вытекает, что товары должны быть переданы покупателю в ассортименте, но ассорти­мент в договоре не определен, то продавец вправе передать поку­пателю товары в ассортименте, исходя из потребностей покупате­ля, которые были известны продавцу на момент заключения дого­вора, или отказаться от исполнения договора. При неисполнении условия договора об ассортименте покупатель может отказаться от принятия и оплаты товара либо, если они оплачены, потребовать возврата уплаченной суммы. Однако об этом покупатель должен в разумный срок уведомить продавца.

Если в договоре купли-продажи отсутствует условие о каче­стве товара, то продавец обязан передать покупателю товар, при­годный для целей, для которых товар такого рода обычно исполь­зуется. Если же продавец был осведомлен о конкретных целях приобретения товара, товар должен быть пригоден для использо­вания в соответствии с этими целями. Кроме того, на товар может быть установлен гарантийный срок (срок, в течение которого то­вар должен соответствовать требованиям качества и который пред­назначен для обнаружения недостатков товара, за которые прода­вец несет ответственность). За недостатки, обнаруженные после истечения гарантийного срока, продавец несет ответственность, если покупатель докажет, что недостатки возникли до его истече­ния Покупатель, которому передан товар ненадлежащего каче­ства, вправе по своему выбору потребовать от продавца соразмер­ного уменьшения покупной цены, безвозмездного устранения не­достатков товара в разумный срок, возмещения своих расходов на устранение недостатков товара, а если нарушение требования к качеству было существенным, то он может вообще отказаться от исполнения договора либо потребовать замены товара.

Товар должен быть передан покупателю в необходимом комп­лекте, в таре и упаковке. За нарушения данных требований также в ГК установлены определенные санкции.

Купля-продажа — это родовое понятие, объединяющее не­сколько разновидностей договоров по передаче права собственно­сти на имущество за деньги: розничная купля-продажа, договор поставки, контрактации (поставка сельскохозяйственной продук­ции), энергоснабжения, купли-продажи недвижимости и др. При­веденные выше положения закона о купле-продаже являются об­щими положениями, относящимися соответственно ко всем разно­видностям договора купли-продажи. Однако каждый конкретный вид купли-продажи имеет и свою специфику, что нашло отраже­ние в специальных нормах.

Розничная купля-продажа. Во-первых, в договоре рознич­ной купли-продажи участвуют специальные субъекты: с одной сто­роны, профессиональный предприниматель, занимающийся про­дажей товаров в розницу, с другой — лицо (гражданин, юриди­ческое лицо), приобретающее товар цляличного, семейного, домаш­него или иного использования, не связанного с предпринимательс­кой деятельностью.

Во-вторых, данный договор является публичным договором. Это означает, что лицо, являющееся продавцом, обязано заклю­чить договор розничной купли-продажи с каждым, кто к нему обратится с этой целью, и не вправе оказывать предпочтение од­ному лицу перед другим, а цены товаров должны устанавливаться одинаковыми для всех потребителей.

Специфика розничной купли-продажи обусловлена желанием законодателя в должной мере защитить интересы потребителя, который является более слабой стороной, чем продавец. Важно знать, что такие нормы содержатся в гл. 30 ГК РФ и в Законе о защите прав потребителей, причем акцент в основном делается на защите прав покупателей-граждан.

Так, гражданин, приобретающий товар для личных нужд, имеет дополнительный набор прав:

1) право на безопасность товара для жизни, здоровья, окружа­ющей среды и имущества потребителя при нормальном исполь­зовании товара в течение всего его срока службы (годности) или 10 лет, если такой срок не установлен изготовителем. Вред, при­чиненный небезопасным товаром, подлежит возмещению любому потерпевшему, независимо от того, состоял тот в договорных от­ношениях'с продавцом или нет. Возмещать же ущерб должен про­давец или изготовитель по выбору потерпевшего;

2) право на информацию об изготовителе, товаре, о режиме работы продавца. Так, должна быть доступна для покупателя ин­формация об основных потребительских свойствах товаров, прави­лах и условиях эффективного и безопасного использования това­ров, сроке службы (годности), о месте нахождения изготовителя и правилах направления претензий, о правилах продажи товаров. Техническая документация, прилагаемая к товару, должна иметь русский перевод. Если нарушение права на информацию повлекло приобретение товара, не обладающего необходимыми потребитель­скими свойствами, невозможность использования товара по назна­чению, то потребитель имеет право расторгнуть договор купли-продажи и потребовать возмещения убытков;

3) для потребителя установлены дополнительные средства защиты права на качественный товар. Потребитель, которому продан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать:

безвозмездного устранения недостатков товара, что должно быть выполнено в течение 20 дней со дня предъявления требования;возмещения расходов на их исправление потребителем или третьим лицом (срок удовлетворения требования — 10 дней),

соразмерного уменьшения покупной цены (срок удовлетворе­ния требования — 10 дней);

замены недоброкачественного товара, что должно быть вы­полнено в течение 7 дней со дня предъявления требования;

расторжения договора купли-продажи.

При этом потребитель имеет право на возмещение убытков, причиненных недоброкачественным товаром (срок удовлетворения требования — 10 дней).

Кроме того, при наличии вины причините ля вреда потреби­тель имеет право на возмещение морального вреда, которое произ­водится независимо от возмещения имущественного вреда и поне­сенных потребителем убытков. Однако необходимо помнить, что наличие морального вреда, как, впрочем, и имущественного, нуж­но доказать.

Требования могут заявляться как продавцу, так и изготови­телю товара и рассматриваются при предъявлении покупателем товарного (кассового) чека и технического паспорта, если на то­вар установлен гарантийный срок. Потребитель вправе предъя­вить перечисленные требования при обнаружении недостатков товара в течение гарантийного срока (срока годности), а если он не установлен, — в течение 6 месяцев со дня передачи их потре­бителю (двух лет в отношении недвижимого имущества). В слу­чае выявления существенных недостатков, допущенных по вине изготовителя, указанные требования могут быть заявлены и по истечении гарантийного срока, однако в пределах срока службы товара, а если он не установлен, — в течение 10 лет со дня передачи товара.

За нарушение сроков для удовлетворения требований по­купателя продавец (изготовитель) уплачивает покупателю неус­тойку (пеню) в размере  1% от цены товара за каждый день I просрочки.

Для защиты своих прав потребитель может обратиться в суд по месту истца, по месту нахождения ответчика или по месту причинения вреда, а также — в федеральный антимонопольный орган, в орган исполнительной власти по контролю за качеством и безопасностью товаров, органы местного самоуправления, а так- | же в общественный орган по защите прав потребителей. |

Договор поставки — особая разновидность договора по пе­редаче права собственности на имущество за деньги (купли-про­дажи), имеющая, однако, свои особенности:

1) продавцом (поставщиком) по договору поставки являются профессиональный предприниматель',

2) покупателем по договору поставки является лицо, приобре­тающее товар для использования в предпринимательской дея­тельности или в иных подобных целях, не связанных с личным, семейным, домашним или иным подобным использованием. Таким образом, договор поставки, как правило, используется для урегу­лирования связей между изготовителем продукции и оптовой ба­зой, между оптовым поставщиком и организациями, осуществля­ющими розничную торговлю товарами;

3) предметом поставки обычно являются крупные партии товара',

4) для договора поставки, как правило, характерно несовпа­дение во времени между моментом заключения договора и переда­чей товара, что вызвано, во-первых, тем, что при заключении договора товар чаще всего отсутствует в наличии, а во-вторых, особенностями деятельности покупателя (например, розничной тор­говой организации), которому требуется не единовременная круп­ная партия товара, а систематические мелкие поставки;

5) договор поставки предназначен для урегулирования дли­тельных и многократно повторяющихся операций по передаче товара, а значит, он имеет долгосрочный характер.

Данные особенности договора поставки предопределили и осо­бенности в его правовом регулировании, в частности, жесткие правила о соблюдении графика поставок и возможность отказа от принятия товаров, поставка которых просрочена, правила о вос­полнении недопоставки товаров. По причине того, что предметом поставки, как правило, являются крупные партии товара, у по­купателя отсутствует физическая возможность проверить каж­дую единицу товара. Вот почему в нормативно-правовых актах установлены особые правила о проверке качества и количества товара.

Договор купли-продажи недвижимости. Основная особен­ность данного договора, как видно из его названия, заключается в его предмете. Недвижимостью, согласно ГК, являются земельные участки, участки недр, водные объекты и все, что прочно связа­но с землей, т. е. объекты, перемещение которых невозможно безнесоразмерного ущерба их назначению. Однако особенности дан­ного договора обусловлены не столько физической природой объек­тов, сколько их особым правовым режимом:

1) данные сделки должны быть облечены в письменную фор­му и зарегистрированы в соответствующем государственном органе',

2) при заключении данного вида договоров возможно возник­новение коллизий в связи с относительно самостоятельным харак­тером прав на земельный участок и строение, находящееся на нем. При этом возможны следующие ситуации:

а) если собственник земельного участка и находящейся на нем недвижимости совпадает в одном лице, то, как правило, не возни­кает никаких проблем — возможна продажа как дома с землей, так и отдельно дома (с предоставлением ограниченного права на земельный участок, необходимого для использования строения) или земли (с оставлением соответственно за продавцом ограниченного права на землю);

б) собственник дома при отсутствии у него права собственнос­ти на землю может продать принадлежащее ему строение в любое время без согласия на то собственника земли. При этом покупатель приобретает право пользования земельным участком на таких же условиях, что и продавец дома;

в) таким же образом может поменяться и собственник земель­ного участка. Однако необходимо помнить, что к приобретателю земельного участка переходит право собственности, обременен­ное правами третьего лица — собственника дома, построенного на данном участке.

Так или иначе, за собственником строения, находящегося на чужом участке, в любом случае сохраняется право пользования земельным участком, необходимое для использования дома.

3) в договоре купли-продажи недвижимости цена является существенным условием договора, т. е. в том случае, если цена не указана, договор считается незаключенным;

4) кроме того, для недвижимого имущества в большей мере ха­рактерно наличие прав третьих лиц на это имущество, например, права членов семьи собственника квартиры, проживающих вместе с ним. Поэтому существенным условием договора является предуп­реждение о правах третьих лиц в форме перечня этих лиц с указа­нием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.