3.4.4 Чистый операционный доход от аренды здания
Чистый операционный доход от аренды помещений здания NOIЗ определяется по формуле
NOIЗ = ( EGI – COE) – NI – NU + A (14)
NOIЗ(1 год)=(13 706,01 - 6 632,52) - 1 790,19 - 1 056,66 + 2 304,91= 6 531тыс. руб.
NOIЗ(2 год)=(28 656,70 - 8 484,20) - 1 767,15 - 3 681,07+2 304,91=17 029,19 тыс. руб.
NOIЗ(3 год)=(36 969,72 - 8 906,36) - 1 744,10 - 5 263,85 + 2 304,91=23 360,32 тыс. руб.
NOIЗ(4 год)=(44 413,68 - 9 397,95) - 1 721,05 - 6 658,94 + 2 304,91=28 940,65 тыс. руб.
NOIЗ(5 год)=(44 899,44 - 9 902,88) - 1 697,10 - 6 659,89 + 2 304,91=28 944,48 тыс. руб.
3.4.5 Чистый операционный доход от аренды помещений кафе
Чистый операционный доход от аренды помещений кафе равен 60,05 тыс. руб. в месяц. Анализ рынка показывает, что, начиная со второго года после ремонта здания, чистый доход от кафе будет ежегодно расти на 15,00%.
Таким образом, находим NOIК (чистый операционный доход от кафе) для каждого анализируемого года:
NOIК (1 год) = 60,05*9 = 540,45 тыс. руб.;
NOIК (2 год) = (60,05*1,15)*12 = 828,69 тыс. руб.;
NOIК (3 год) = 828,69*1,15 = 952,99 тыс. руб.;
NOIК (4 год) = 952,99*1,15 = 1 095,94 тыс. руб.;
NOIК (5 год) = 1 095,94*1,15 = 1 260,33 тыс. руб.
3.4.6 Реальный денежный поток
Реальный денежный поток CF определяется как общий чистый операционный доход от аренды помещений здания с учётом дополнительного дохода от кафе
CF = NOIЗ + NOIК, (15)
Таким образом, получаем:
CF (1 год) = 6 531 + 540,45 = 7 071,45 тыс. руб.
CF (2 год) = 17 029,19 + 828,69 = 17 857,88 тыс. руб.
CF (3 год) = 23 360,32 + 952,99 = 24 313,31 тыс. руб.
CF (4 год) = 28 940,65 + 1 095,94 = 30 036,59 тыс. руб.
CF (5 год) = 28 944,48 + 1 260,33 = 30 204,81 тыс. руб.
3.4.7 Коэффициент дисконтирования
Коэффициент
дисконтирования для n-го
года эксплуатации здания
определяется
по формуле:
,
(16)
где
- ставка дисконтирования в k-ом
году эксплуатации здания.
Используя ставку дисконтирования для каждого года, приведенную в исходных данных, и формулу (16), рассчитывается коэффициент дисконтирования для каждого прогнозируемого года:
(1
год) = 1/(1+0,19) = 1/1,19 = 0,84;
(2 год) = (1/(1+0,22)) * 0,84 = 1/1,22 * 0,84= 0,82 * 0,84 = 0,69;
(3 год) = (1/(1+0,24)) * 0,69 = 1/1,24 * 0,69= 0,81 * 0,69 = 0,56;
(4 год) = (1/(1+0,25)) * 0,56= 1/1,25 * 0,56= 0,80 * 0,56 = 0,45;
(5 год) = (1/(1+0,25)) * 0,45= 1/1,25 * 0,45= 0,80 * 0,45 = 0,36.
3.4.8 Дисконтированный денежный поток
Дисконтированный денежный поток DCF для конкретного года определяется по формуле:
DCF = CF * (17)
Таким образом, получаем:
DCF (1 год) = 7 071,45 * 0,84 = 5 940,02 тыс. руб.;
DCF (2 год) = 17 857,88 * 0,69 = 12 321,94 тыс. руб.;
DCF (3 год) = 24 313,31 * 0,56 = 13 615,45 тыс. руб.;
DCF (4 год) = 30 036,59 * 0,45 = 13 516,46 тыс. руб.;
DCF (5 год) = 30 204,81 * 0,36 = 10 873,73 тыс. руб.
3.4.9 Текущая стоимость перепродажи здания (реверсия)
Текущая
стоимость перепродажи здания (реверсия)
определяется в конце срока его
коммерческого использования по формуле:
,
(18)
где:
– дисконтированный денежный поток
последнего 5-го года (m=5);
– коэффициент
капитализации.
Коэффициент капитализации для здания, определяется на основе исходных данных по объектам, сопоставимым с оцениваемым, приведённым в таблице 1.
Коэффициент
капитализации равен:
=
(6960/47250 + 5950/19820 + +12200/35960 + 6950/21730)/4
=(0,15+0,3+0,34+0,32)/4= 1,11/4 = 0,28.
Следовательно, по формуле (18) находим текущую стоимость перепродажи здания:
PVR = 10 873,73 / 0,28 = 38 834,75 тыс. руб.