3.3.3 Определение общей стоимости оцениваемого объекта недвижимости

Стоимость всего оцениваемого объекта недвижимости сравнительным подходом методом парных продаж V_SC определяется путем суммирования стоимости здания V_B и стоимости земельного участка V_L, которая определена ранее по формуле (1)

V_SC = V_B + V_L (8)

Используя полученые данные в пункте 3.1 и 3.3.2 и формулу (8) находим общую стоимость оцениваемого объекта:

V_SC = 51 599,19 + 8 002,80 = 59 602,00 тыс.руб.

3.4 Оценка объекта доходным подходом

Для определения стоимости объекта доходным подходом методом дисконтирования денежных потоков прогнозируются доходы получаемые и расходы осуществляемые при эксплуатации объекта за весь период коммерческого использования здания.

Расчеты производятся по приведенным далее формулам для каждого анализируемого года и приводятся в таблице 5.

3.4.1 Потенциальный валовой доход от аренды здания

Потенциальный валовой доход от аренды здания PGI определяется по формуле

PGI = (r_B ∙ S_B + r_b ∙ S_b) ∙ m, (9)

где: r_B – арендная плата за 1 кв. м. полезной площади здания в месяц, тыс. руб.;

S_B – полезная площадь здания, кв. м.;

r_b – арендная плата за 1 кв. м. полезной площади подвала в месяц, тыс. руб.;

S_b – полезная площадь подвала, кв.м.;

m – количество месяцев получения арендной платы в анализируемом году.

Таким образом, используя формулу (9) получаем:

PGI = (0,65 * 3 503 + 0,4 * 653) * 9 = 22 843,35 тыс.руб (1ый год)

PGI = (0,72 * 3 503 + 0,44 * 653) * 12= 33 713,76 тыс.руб (2 год)

PGI = (0,79 * 3 503 + 0,48 * 653) * 12 = 36 969,72 тыс.руб (3 год)

PGI = (0,87 * 3 503 + 0,53 * 653) * 12 = 44 413,68 тыс.руб (4 год)

PGI = (0,96 * 3 503 + 0,58 * 653) * 12 = 44 899,44 тыс.руб (5 год)

3.4.2 Действительный валовой доход от аренды здания

Действительный валовой доход от аренды помещений здания EGI определяется по формуле

EGI = PGI ∙k, (10)

где: k – коэффициент заполняемости здания (доля сданных в аренду площадей).

Таким образом, используя формулу (10) и заданный в исходных данных коэффициент заполняемости, получаем:

EGI = 22 843,35 * 0,60 = 13 706,01 тыс.руб(1ый год)

EGI = 33 713,76 * 0,85 = 28 656,70 тыс.руб(2 год)

EGI = 36 969,72 * 1,00 = 36 969,72 тыс.руб(3 год)

EGI = 44 413,68 * 1,00 = 44 413,68 тыс.руб(4 год)

EGI = 44 899,44 * 1,00 = 44 899,44 тыс.руб(5 год)

3.4.3 Текущие операционные расходы по эксплуатации здания, налог на прибыль и налог на имущество

Текущие операционные расходы СОЕ по эксплуатации здания определяются путём суммирования:

– фонда оплаты труда персонала;

– отчислений на социальные нужды персонала (единого социального налога);

– платежей за коммунальные услуги;

– прочих расходов;

– амортизационных отчислений на полное восстановление здания.

Так как текущие операционные расходы по эксплуатации здания во время проведения его ремонта (3 месяца) не начисляются, то во всех расчетах первого года количество месяцев равно 12 –3, то есть 9 месяцев.

Фонд оплаты труда персонала 60 тыс.руб. в месяц. Анализ рынка показывает, что начиная со второго года после ремонта здания, заработная плата персонала увеличивается ежегодно на 5,0 %, таким образом, получаем

Отчисления на социальные нужды персонала 30,00% от ФОТ,

Оплата коммунальных услуг составляет 0,07 тыс.руб. в месяц на 1 кв.м. полезной площади здания (полезная площадь подвала не учитывается). Анализ рынка показывает, что, начиная со второго года после ремонта здания, коммунальный расходы будут расти ежегодно на 7,5%.

Прочие расходы составляют 0,045 тыс.руб. в месяц на 1 кв.м. полезной площади здания, и ежегодно, начиная со второго года после ремонта здания, увеличиваются на 7,5%. Следовательно получаем, что:

Фонд оплаты труда персонала:

1)60,00*9=540,00 тыс. руб. (1 год);

2)(60,00*1,05)*12=756,00 тыс. руб. (2 год);

3)(63,00*1,05)*12=793,80тыс. руб. (3 год);

4)(66,15*1,05)*12=833,49 тыс. руб. (4 год);

5)(69,46*1,05)*12=875,20 тыс. руб. (5 год).

Отчисления на социальные нужды персонала:

1)540,00*0,3=162,00 тыс. руб. (1 год);

2)756,00*0,3=226,80 тыс. руб. (2 год);

3)793,80*0,3=238,14 тыс. руб. (3 год);

4)833,49*0,3=250,05 тыс. руб. (4 год);

5)875,20*0,3=262,56 тыс. руб. (5 год).

Плата за коммунальные услуги:

1) 0,07 * 9 * 3 503 = 2 206,89 тыс. руб. (1 год);

2) (0,07 * 1,075) * 12 * 3 503 = 3 163,21 тыс. руб. (2 год);

3) 3 163,21* 1,075 = 3 400,45 тыс. руб. (3 год);

4) 3 400,45 * 1,075 = 3 655,48 тыс. руб. (4 год);

5) 3 655,48 * 1,075 = 3 929,64 тыс. руб. (5 год).

Прочие расходы:

1)0,045 * 3 503 * 9 = 1 418,72 тыс. руб. (1 год);

2) 0,048 * 3503 * 12 = 2 033,28 тыс. руб. (2 год);

3) 0,052 * 3 503 * 12 = 2 169,06 тыс. руб. (3 год);

4) 0,056 * 3 503 * 12 = 2 354,02 тыс. руб. (4 год);

5) 0,060 * 3 503 * 12 = 2 530,57 тыс. руб. (5 год).

Годовая норма амортизационных отчислений на полное восстановление здания составляет 1% от его полной восстановительной стоимости. Амортизационные отчисления каждый год будут одинаковы:

230 491,34 * 0,01 = 2 304,91 тыс. руб.

Путем суммирования выше найденных показателей, находятся текущие операционные расходы для каждого года.

Текущие операционные расходы по эксплуатации здания COE:

1) 540,00 + 162,00 + 2 206,89 + 1 418,72 + 2 304,91 = 6 632,52 тыс. руб. (1 год);

2) 756,00 + 226,80 + 3 163,21 + 2 033,28 + 2 304,91 = 8 484,20 тыс. руб. (2 год);

3) 793,80 + 238,14 + 3 400,45 + 2 169,06 + 2 304,91 = 8 906,36 тыс. руб. (3 год);

4) 833,49 + 250,05 + 3 655,48 + 2 354,02 + 2 304,91 = 9 397,95 тыс. руб. (4 год);

5) 875,20 + 262,56 + 3 929,64 + 2 530,57 + 2 304,91 = 9 902,88 тыс. руб. (5 год).

Остаточная стоимость здания в ка­ждом прогнозируемом году, начиная со второго рассчитывается по формуле

(11)

где: – остаточная стоимость здания в предыдущем году тыс. руб.;

– амортизационные отчисления на полное восстановление здания в прогнозируемом году, тыс. руб.

Остаточная стоимость здания в первом прогнозируемом году принимается равной остаточной стоимости здания, рассчитанной ранее по формуле (5).

:

1) 179 019,57 тыс.руб. (1 год);

2) 179 019,57 - 2 304,91 = 176 714,66 тыс.руб(2 год);

3) 176 714,66 -2 304,91 =174 409,75 тыс.руб(3 год);

4) 174 409,75 -2 304,91 =172 104,84 тыс.руб(4 год);

5) 172 104,84 -2 304,91 = 169 799,93 тыс.руб(5 год)

Налог на имущество NI определяется в размере 1,00 % от остаточной стоимости здания в ка­ждом прогнозируемом году:

(12)

NI (1 год) = 179 019,57 * 0,01 = 1 790,19 тыс.руб.;

NI (2 год) = 176 714,66 * 0,01 = 1 767,15 тыс.руб.;

NI (3 год) = 174 409,75 * 0,01 = 1 744,10 тыс.руб.;

NI (4 год) = 172 104,84 * 0,01 = 1 721,05 тыс.руб.;

NI (5 год) = 169 799,93 * 0,01 = 1 697,10 тыс.руб.

Налог на прибыль NU определяется по формуле:

(13)

NU(1 год) = (13 706,01 - 6 632,52 - 1 790,19) * 0,2 = 5 283,30 * 0,2 = 1 056,66 тыс.руб.;

NU(2 год) = (28 656,70 - 8 484,20 - 1 767,15) * 0,2 = 18 405,35* 0,2 =3 681,07 тыс.руб.;

NU(3 год) = (36 969,72 - 8 906,36 - 1 744,10) * 0,2 = 26 319,26* 0,2 =5 263,85 тыс.руб.;

NU(4 год) = (44 413,68 - 9 397,95 - 1 721,05) * 0,2 = 33 294,68* 0,2 =6 658,94 тыс.руб.;

NU(5 год) = (44 899,44 - 9 902,88 - 1 697,10) * 0,2 = 33 299,46* 0,2 =6 659,89 тыс.руб.