3.3.2 Корректировка цен продажи сопоставимых объектов аналогов

Цены продажи сопоставимых объектов аналогов подвергаются корректировке, так как они отличаются по своим характеристикам от оцениваемого объекта. В качестве единицы сравнения объектов принимается 1 кв. м. полезной площади здания.

Корректировка цен продажи сопоставимых объектов в расчете на 1 кв. м. полезной площади осуществляется последовательно по каждому из учитываемых факторов (время продажи, местоположение и состояние объекта). Для этого выбираются два объекта, отличающиеся по данному фактору и имеющие сходные иные характеристики. Разница в ценах выбранной пары объектов является абсолютной величиной корректировки по данному фактору. На эту величину цена каждого сопоставимого объекта либо уменьшается, либо увеличивается в зависимости от того, лучше или хуже сопоставимый объект по данному фактору по сравнению с оцениваемым.

Для корректировки по времени продажи рассчитывается рост цены за 1 месяц, а затем определяются цены продажи сопоставимых объектов на дату оценки.

Результаты расчетов приводятся в таблице 7.

Таблица 7. Характеристики объектов аналогов

Показатели	Сопоставимые объекты
	А	Б	В	Г
Цена продажи в расчете на 1 кв. м. полезной площади здания	13,30	9,65	11,05	11,73
Величина корректировки по времени продаж	2,10	2,10	0,70	0,70
Скорректированная по времени продажи цена	15,40	11,75	11,75	12,43
Величина корректировки по местоположению	0,00	2,97	2,97	2,97
Скорректированная по местоположению цена	15,40	14,73	14,73	15,40
Величина корректировки по состоянию объекта	-0,67	0,00	0,00	-0,67
Скорректированная по всем показателям цена	14,73	14,73	14,73	14,73

а) Корректировка по времени продаж: сравниваемые объекты Б и В

Ц_В – Ц_Б = 11,05 – 9,65 = 1,4; рост цены за один месяц 1,4/2 = 0,7 тыс.руб. .

Для объектов проданных 3 месяца назад: 0,7 ∙3 = 2,10 тыс.руб.; для объектов проданных 1 месяц назад: 0,7 ∙1 = 0,7 тыс.руб.

б) Корректировка по местоположению: сравниваемые объекты А и Г

Ц_А – Ц_Г = 15,40 – 12,43 = 2,97 тыс.руб.

в) Корректировка по состоянию объекта: сравниваемые объекты Б и Г

Ц_Г – Ц_Б = 14,73 – 15,40 = -0,67 тыс.руб.

В результате расчетов получена скорректированная по всем показателям цена равная 14,73 тыс.руб.

Стоимость оцениваемого здания V_B: определяется по формуле

V_B = P_C * S_B, (7)

где: P_C – стоимость 1 кв. м. полезной площади оцениваемого здания, тыс. руб.;

S_B – полезная (арендная) площадь оцениваемого здания (без учета сдаваемой в аренду площади подвала), кв.м.

Используя найденную стоимость полезной площади здания, и заданную полезную площадь, по формуле (7) находим стоимость оцениваемого здания:

V_B = 14,73 * 3 503,00 = 51 599,19 тыс.руб.