3.2.2 Определение накопленного износа здания

Накопленный износ здания D определяется по формуле:

D = D_P + D_F + D_E, (4)

где:  Dp – физический износ здания, тыс. руб.;

D_F – функциональный износ здания, тыс. руб.;

D_E – внешний износ здания, тыс. руб.

Для определения физического износа определяется восстановительная стоимость конструктивных элементов здания, а затем рассчитывается их износ методом срока жизни. Необходимые для расчётов данные приведены в таблице 5.

Таблица 5. Расчет физического износа оцениваемого здания

Наименование конструктивных элементов здания	Доля в восстановительной стоимости всего здания, %	Восстановительная стоимость элемента, тыс. руб.	Фактический срок эксплуатации, лет	Нормативный срок эксплуатации, лет	Коэффициент износа (гр.4/гр.5)	Сумма износа, тыс. руб. (гр.3 *гр.6)
1	2	3	4	5	6	7
Фундамент	0,07	16134,39	7	100	0,07	1129,41
Наружные стены	0,16	36878,61	7	100	0,07	2581,50
Перекрытия	0,14	32268,79	7	100	0,07	2258,82
Кровля	0,08	18439,31	7	50	0,14	2581,50
Перегородки	0,08	18439,31	7	80	0,09	1613,44
Внутренняя отделка	0,06	13829,48	2	5	1,40	19361,27
Наружная отделка	0,03	6914,74	7	30	0,23	1613,44
Система водоснабжения и канализации	0,10	23049,13	7	50	0,14	3226,88
Система электроснабжения	0,07	16134,39	7	40	0,18	2823,52
Система отопления	0,09	20744,22	7	50	0,14	2904,19
Система вентиляции	0,02	4609,83	7	40	0,18	806,72
Система пожаротушения	0,03	6914,74	7	50	0,14	968,06
Система телефонизации	0,02	4609,83	7	40	0,18	806,72
Лифты	0,05	11524,57	7	30	0,23	2689,07
Всего	1,00	230491,34				45364,54

Далее, в соответствии с исходными данными, определяются функциональный и внешний износы.

Физический износ здания, D_P = 45 364,54 тыс.руб

Функциональный износ: 120,00 % от полной восстановительной стоимости системы телефонизации здания, т.е. D_F = D_F = 4 609,83*1,20 = 5 531,80 тыс.руб.

Внешний износ здания: 0,25% от полной восстановительной стоимости здания, т.е. D_E = D_E = 230 491,34 * 0,0025 = 576,23 тыс.руб.

Исходя из полученных данных и формулы (4), рассчитаем накопленный износ здания : D = 45 364,54+ 5 531,8 + 576,23 = 51 471,77 тыс.руб.

3.2.3 Определение остаточной стоимости здания

Остаточная стоимость здания V_rem определяется путем вычитания из полной восстановительной стоимости здания величины накопленного его износа:

V_rem = V_R – D (5)

V_rem = 230 491,34 - 51 471,77 = 179 019,57 тыс.руб.

3.2.4 Определение общей стоимости оцениваемого объекта недвижимости

Общая стоимость оцениваемого объекта недвижимости затратным подходом V_CA определяется как сумма остаточной стоимости здания и стоимости земельного участка, рассчитанной по формуле (1)

V_CA = V_rem + V_L (6)

V_CA = 179 019,57 + 8 002,80 = 187 022,37 тыс.руб.

3.3 Оценка объекта рыночным подходом

Стоимость объекта по рыночному подходу (сравнительному подходу) методом парных продаж определяется в приведенной ниже последовательности.

3.3.1 Характеристики сопоставимых объектов аналогов

На основании исходных данных о характеристиках объектов А, Б, В и Г, сопоставимых с оцениваемым объектом заполняется таблица 6.

Таблица 6. Характеристики сопоставимых объектов аналогов

Показатели	Сопоставимые объекты
	А	Б	В	Г
Цена продажи, тыс. руб.	47250,00	19820,00	35960,00	21730,00
Полезная площадь здания, кв. м.	3553,00	2053,00	3253,00	1853,00
Время продажи, месяцы	3	3	1	1
Местоположение объекта (хуже, лучше, аналог)	аналог	хуже	хуже	хуже
Состояние объекта (хуже, лучше, аналог)	лучше	аналог	аналог	лучше