2.5 Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования объекта

Наилучшим и наиболее эффективным использованием данного объекта является продолжение текущего использования, т.е. сдача в аренду. Это объясняется различными факторами: во-первых, месторасположением – объект находится в центральной части города, где спрос на офисную недвижимость высок, а ставка аренды значительно выше, чем в других районах города, причем анализ рынка показывает, что с каждым годом доходы от арендной платы будут увеличиваться; во-вторых состоянием объекта – в здании был проведен ремонт помещений, следовательно в ближайшее время никаких затрат на ремонтные работы производиться не будет; в третьих, анализ рынка показывает, что доходы и расходы с каждым годом будут увеличиваться, но процент увеличения доходов значительно выше процента увеличения затрат. Таким образом, можно сделать вывод, что текущее использование здания является наилучшим и наиболее эффективным, так как оно обеспечивает самую высокую текущую стоимость объекта.

2.6 Дата оценки стоимости объекта

25 марта 2013 года

3 Расчетная часть

3.1 Оценка земельного участка

Стоимость земельного участка определяется на основе нормативной цены земли, которая принимается в размере 95-кратной ставки земельного налога на единицу площади земельного участка по формуле:

V_L=95 * T_L * S_L, (1)

где: V_L – стоимость земельного участка, тыс. руб.;

 T_L – ставка земельного налога, руб./ кв. м.;

 S_L – площадь земельного участка, кв. м.

V_L = 95 * 0,08 * 1053 = 8 002,80 тыс. руб.

3.2 Оценка объекта затратным подходом

Оценка объекта затратным подходом производится в изложенной ниже последовательности.

3.2.1 Определение полной восстановительной стоимости здания

Полная восстановительная стоимость здания V_R определяется по формуле

V_R=C_D+C_I+P, (2)

где: C_D – прямые затраты, тыс. руб.;

 С_I – косвенные затраты, тыс. руб.;

 Р – предпринимательская прибыль застройщика, тыс. руб.

Прямые затраты рассчитываются по формуле:

C_{D =} C_D’ *B_v *k , (3)

где: C_D’ – прямые затраты на 1 куб. м. строительного объема типового проекта аналогичного здания в текущих ценах, тыс. руб.;

B_v – строительный объем оцениваемого здания, куб. м.;

k – коэффициент отличий оцениваемого здания от объекта аналога.

Используя формулу (3), рассчитаем прямые затраты C_D :

C_D = 3,95 * 22 053,00*1,40=121 953,09 тыс.руб.

Косвенные затраты C_I составляют 40,00% от прямых затрат.

C_I = 121 953,09 * 0,4 = 48 781,24 тыс.руб.

Предпринимательская прибыль застройщика Р рассчитывается на основе статистических данных о рентабельности аналогичных инвестиции в отрасли. В настоящее время строительные проекты являются достаточно рентабельным бизнесом и приносят 30,00 – 40,00 % дохода на вложенный капитал. В связи с этим процент предпринимательской прибыли рекомендуется принять равным 35,00 % от суммы прямых и косвенных затрат.

Р = (C_D + C_I) * 0,35

Р = (121 953,09 + 48 781,24) * 0,35 = 59 757,01 тыс.руб.

Используя полученные данные, рассчитаем V_r :

VR = 121 953,09 + 48 781,24 + 59 757,01 = 230 491,34 тыс.руб.