1.2 Характеристика объектов, сопоставимых с оцениваемым ( объектов аналогов)

Для расчета стоимости объекта по сравнительному подходу (рыночному подходу) методом парных сравнений выбраны 4 со­поставимых с оцениваемым объекта - А, Б, В и Г. Объекты А и Б были проданы 3 месяца назад, объекты В и Г были проданы 1 месяц назад . Объект А расположен в цен­тре города, объекты Б, В и Г - на окраине. Физическое состояние объектов Б и В аналогично состоянию оцениваемого объекта. Физическое состояние объектов А и Г лучше состояния оцениваемого объекта. Полезная (арендная) площадь, цены объектов и чистый операционный доход от их использования при­ведены в таблице 1.

Таблица 1 Данные по сопоставимым объектам

Показатели	Объекты
	А	Б	В	Г
Полезная (арендная) площадь здания, кв. м.	3553,00	2053,00	3253,00	1853,00
Цена продажи, тыс. руб.	47250,00	19820,00	35960,00	21730,00
Чистый операционный доход от аренды, тыс. руб.	6960,00	5950,00	12200,00	6950,00

2 Деловая ситуация

2.1 Краткая характеристика объекта оценки

Тип и назначение здания:

Здание офисного типа, представляет собой 5-ти этажное кирпичное строение, которое имеет все виды благоустройства. На каждом этаже расположены офисные помещения с одним общим коридором. На первом этаже помещается кафе. В здании имеется подвал, часть которого сдаётся в аренду под складские цели.

Текущее использование здания:

Здание сдаётся в аренду. На первом этаже расположено кафе. В здании имеется подвал, часть которого сдается в аренду под складские цели.

Описание места расположения объекта:

Здание расположено в центральной части города на участке земли площадью 1053 кв.м. с ровным рельефом. К участку подходит дорога с твёрдым покрытием. Имеется лёгкий доступ к центральным магистралям города. Адрес: город Челябинск, улица Комунны, дом 12.

Описание прав собственности на объект:

Полное право собственности на здание с правом долгосрочной (50 лет) аренды земли. Собственники недвижимости: здание: ОАО "Урал-сервис", земля: Государство.

2.2 Цель оценки

Целью оценки является определение рыночной стоимости полного права собственности на объект недвижимости и права долгосрочной аренды земельного участка под ним для последующей продажи объекта.

2.3 Краткая характеристика рынка недвижимости

В международной практике офисные помещения принято делить на категории – согласно строгому набору признаков. Всего 4 основных категории А, В, С и D, которые подразделяются на классы А1, А2, А3, В1 и В2.

Класс «А» – это «рабочие офисы» международного класса.

Класс «В1» - это полностью реконструированное здание с косметическим ремонтом западного стандарта, с круглосуточной охраной, с наземной парковкой, с хорошей службой эксплуатации и размером занимаемых арендатором офисных площадей не менее 500 кв.м.

Класс «В2» - косметический ремонт класса «С», неэффективная планировка (коридорная система), операционные услуги на минимальном уровне.

Класс «С» - типичное институтское здание советского периода в состоянии «без ремонта».