4.2 Расстановка коэффициентов значимости

На основании выше изложенных недостатков и преимуществ подходов оценки объектов недвижимости, расставляются соответствующие весовые коэффициенты:

доходный подход оценки объекта недвижимости – 0,5;

сравнительный подход оценки объекта недвижимости – 0,3;

затратный подход оценки объекта недвижимости – 0,2.

Средневзвешенное значение стоимости объекта недвижимости V принимается в качестве его рыночной стоимости.

, (21)

где , , - коэффициенты значимости оценок стоимости объекта недвижимости, полученные затратным, сравнительным и доходным подходом соответственно.

Таким образом, по формуле (21) находится рыночная стоимость объекта недвижимости:

V = 187 022,37 * 0,2 + 59 602,00 * 0,3 + 100 652,15 * 0,5 =

= 37 404,47 + 17 880,60 + 50 326,07 = 105 611,14 тыс. руб.

Заключение

В данной работе была представлена оценка объекта недвижимости тремя методами: затратным, рыночным и подходным. Были выполнены все необходимые расчеты, в результате которых была получена рыночная стоимость оцениваемого объекта недвижимости.

Также была проведена характеристика оцениваемого объекта недвижимости – здания офисного типа ОАО «Урал-сервис» расположенного в г. Челябинске по ул. Комунны, дом 12. Расчеты были произведены затратным, рыночным и доходным подходами к оценке стоимости объекта недвижимости.

Целью семестровой работы являлось определение рыночной стоимости объекта недвижимости.

Для достижения цели были поставлены следующие задачи:

• характеристика оцениваемого объекта недвижимости;

• оценка земельного участка;

• оценка объекта затратным подходом;

• оценка объекта рыночным подходом;

• оценка объекта доходным подходом;

• согласование результатов оценки.

В ходе данной семестровой работы цель была достигнута путем выполнения всех поставленных задач. Рыночная стоимость объекта недвижимости составляет 105 611,14 тыс. руб.

Данная работа расширила как теоретические знания в области оценочной деятельности, так и практические, которые, несомненно, пригодятся в будущей профессиональной деятельности.

Глоссарий

Амортизация – потеря стоимости недвижимости в связи с уменьшением ее полезности.

Аренда – юридически оформленное право возмездного пользования чужой собственностью на определенных условиях.

Арендатор – юридическое или физическое лицо, получающее на законных основаниях во временное пользование объект недвижимости.

Арендная плата – плата, уплачиваемая арендатором арендодателю за пользование арендным объектом недвижимости. Она включает амортизационные отчисления от стоимости арендованного объекта, а также часть прибыли (дохода), которая может быть получена от общественно необходимого использования взятого в аренду объекта недвижимости (арендный процент).

Арендодатель – юридическое или физическое лицо, которое является собственником или балансодержателем объекта (недвижимого имущества) и сдает его во временное пользование арендатору на договорных началах.

Действительный валовой доход (ДВД) - это потенциальный валовой доход за вычетом потерь от недоиспользования площадей и при сборе арендной платы с добавлением прочих доходов от нормального рыночного использования объекта недвижимости.

Дисконтирование – процесс нахождения текущей (сегодняшней) стоимости будущих денег.

Доходный подход к оценке недвижимости – один из трех традиционных способов оценки недвижимости, основанный на допущении, что ее стоимость равна текущей (сегодняшней) стоимости будущих доходов, которые недвижимость принесет.

Затратный подход к оценке недвижимости – заключается в оценке рыночной стоимости недвижимости на основе суммирования затрат на приобретение земли, строительство зданий с нормальной прибылью и прочего, необходимого для создания недвижимости с полезностью, равной оцениваемой.

Земельный участок – часть территории, снабженная выходом к дороге и возможностью вести застройку.

Инвестор – предприниматель на рынке недвижимости, делающий капиталовложения с целью получения дохода.

Износ - снижение первоначальной стоимости объектов недвижимости в процессе их использования.

Инвестиции - долгосрочные вложения капитала, имущественных и интеллектуальных ценностей в объекты предпринимательской и других видов деятельности в целях получения прибыли и (или) достижения положительного социального эффекта; недвижимость, приобретенная для получения доходов или прибыли.

Капитализация дохода – процесс пересчета ожидаемых доходов от недвижимости в ее текущую (настоящую) стоимость (капитал).

Коэффициент капитализации - норма дохода, отражающая взаимосвязь между доходом и стоимостью объекта оценки.

Методы оценки недвижимости – способы установления стоимости недвижимости. Наиболее распространены три – сравнительный, доходный, затратный.

Норма амортизации  - процентное отношение годовой суммы амортизации к первоначальной стоимости основных средств.

Норма капитализации – процент дохода, который ежегодно предположительно будут приносить инвестиции в недвижимость.

Нормативный срок службы основных средств - период времени, в течение которого здания, сооружения, оборудование должны, с одной стороны, сохранять работоспособность, а, с другой стороны, их стоимость должна быть полностью возмещена за счет амортизации.

Окончательная оценка стоимости – оценка стоимости, установленная оценщиком после анализа результатов, полученных с применением трех основных подходов (сравнительного, доходного, затратного), и с учетом интуиции, опыта и другой неформализуемой информации.

Операционные расходы – расходы на эксплуатацию приносящей доход недвижимости, не включая обслуживание долга и подоходные налоги.

Остаточная стоимость – разность между первоначальной стоимостью недвижимости и начисленного износа.

Оценка стоимости – расчетно или экспертно устанавливаемая стоимость недвижимости.

Право собственности – право владения, пользования, распоряжения, присвоения дохода от владения и дохода от использования, включая право передачи собственности, т.е. продажи, обмена, дарения, раздела участка и т.д.

Принципы оценки недвижимости – методические правила, выработанные многолетним опытом профессиональных оценщиков, позволяющие правильно учесть влияние всего многообразия факторов, присущих рынку недвижимости, на стоимость недвижимости (спроса и предложения, изменения, замещения, соответствия среды, наилучшего и наиболее эффективного использования и др).

Потенциальный валовой доход (ПВД) - доход, который можно получить от недвижимости при 100%-ом ее использовании без учета всех потерь и расходов.

Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости (ННЭИ) - это разумное и возможное использование его, обеспечивающее самую высокую текущую стоимость объекта на эффективную дату оценки.

Реверсия (лат. reversio – возврат) выручка от перепродажи оцениваемой недвижимости после некоторого времени пользования ею.

Рента – регулярно получаемый доход на капитал, имущество, землю, облигации; платежи за пользование недвижимостью.

Рынок недвижимости – совокупность операций с недвижимостью, включая передачу прав на недвижимость, развитие, финансирование, управление недвижимостью с использованием и посредством рыночных механизмов.

Рыночная стоимость недвижимости - наиболее вероятная цена недвижимости на конкурентном, открытом рынке с соблюдением условий справедливой сделки между продавцом и покупателем.

Сравнительный подход к оценке – заключается в сравнении недавних продаж / сдач в аренду объектов недвижимости, аналогичных оцениваемому, и введение корректировок, учитывающих различия между ними.

Ставка капитализации - это отношение рыночной стоимости имущества к приносимому им чистому доходу.

Ставка дисконтирования - норма сложного процента, которая применяется при пересчете в определенный момент времени стоимости денежных потоков, возникающих в результате использования имущества.

Текущая стоимость – стоимость будущих денежных поступлений от использования собственности и выручки от перепродажи (реверсии), приведенных (дисконтированных) к настоящему / текущему моменту времени по определенной ставке дисконта.

Физический износ - износ, связанный со снижением работоспособности объекта в результате естественного физического старения и влияния внешних неблагоприятных факторов.

Функциональный износ - износ из-за несоответствия современным требованиям, предъявляемым к подобным объектам.

Чистый операционный доход (ЧОД) - часть действительного (эффективного валового дохода), которая остается после выплаты всех операционных расходов.

Экономика недвижимости – это: 1) совокупность производственных отношений, возникающих при операциях с недвижимостью; 2) рациональное использование недвижимости как финансового актива; 3) наука, изучающая отраслевые аспекты экономических (производственных) отношений.