3.4.11 Стоимость объекта недвижимости

Стоимость объекта недвижимости по методу дис­контирования денежных потоков V_DI определяется по формуле:

, (20)

Стоимость земельного участка (V_L) определена ранее по формуле (1), и равна

V_L = 8 002,80 тыс. руб.

Таким образом, стоимость объекта недвижимости находится по формуле (20):

V_DI = 92 649,35 + 8 002,80 = 100 652,15 тыс. руб.

4 Согласование результатов оценки

4.1 Краткое описание преимуществ и недостатков использованных методов оценки

4.1.1 Сравнительный метод оценки

Главные принципы, лежащие в основе метода: спрос и предложение, зависимость, пропорциональность и замещение.

Достоинства метода: простой и наглядный, т.к. основан на очевидных сравнениях; допускает корректировки по отличающимся признакам; дает статистически обоснованные оценки.

Недостатки метода: требует большого объема достоверной информации, что возможно лишь на массовых рынках недвижимости; при большом числе корректирующих поправок достоверность оценки снижается; использует информацию о прошлых событиях на рынке недвижимости и не учитывает ожидания.

4.1.2 Доходный метод оценки

Базируется на постоянно повторяющихся наблюдениях – чем выше доход, который приносит недвижимость, тем дороже она стоит.

Основные принципы, лежащие в основе метода: полезность, спрос и предложение, замещение и ожидание.

Достоинство: прямо связан с основным мотивом предпринимательской деятельности и, следовательно, можно использовать обычный инструментарий оценки доходности капитала и целесообразности инвестирования.

Недостаток: неопределенность результата оценки, вытекающая из предпринимательского риска в результате прогнозирования количества и продолжительности получаемых доходов от недвижимости. Прогнозы являются результатом суждений оценщика и привлекаемых им экспертов на основе имеющейся информации о состоянии рынка, тенденций развития, подсказываемых экономической теорией, и интуиции.

Область применения: самая широкая, т.к. доход может иметь форму аренды, дивидендов, прибыли, земельной ренты, быть результатом продажи. Важно лишь, чтобы доход был продуктом оцениваемого актива – недвижимости.

Метод доходности более предпочтителен для недвижимости, на которую продавцы и покупатели ориентируются, как на коммерческие объекты.

4.1.3 Затратный метод оценки

Основывается на соображении, что затраты на восстановление / замещение оцениваемого объекта с добавленной предпринимательской прибылью за вычетом износа и с учетом рыночной стоимости земельного участка, на котором расположена недвижимость, являются приемлемой рыночной оценкой ее стоимости.

Основным принципом, лежащим в основе метода, является принцип замещения, утверждающий, что типичный покупатель не станет платить за объект больше того, во что обойдется приобретение равноценного земельного участка и возведение на нем нужной ему недвижимости.

Достоинство метода в том, что он опирается на солидную сметно-нормативную и методологическую базу отечественного строительства и вызывает большее доверие заказчика, чем гипотетические умопостроения оценщика. Он является практически единственным методом оценки при создании уникальных объектов, особенно недоходного назначения (больницы, музеи, мемориальные комплексы и т.п.).

Недостатки в том, что он устанавливает не стоимость обмена, а стоимость использования, игнорируя действие закона спроса и предложения. Затраты на строительство лишь базис рыночной цены.

Область применения: новое строительство, реконструкция, оценка недвижимости для страхования, налогообложения, оценка недвижимости на малоактивных рынках, оценка объектов специального назначения и т.д.

Затратный метод полезен для оценки уникальных по своему виду и назначению объектов с небольшим физическим износом.