Министерство образования и науки Российской Федерации

Федеральное Государственное бюджетное образовательное учреждение

«Южно-Уральский государственный университет»

(Национальный Исследовательский Университет)

Факультет «Экономики и Предпринимательства»

Кафедра «Экономика фирмы и рынков»

Специальность «Экономика (бакалавр)»

Утверждаю

Заведующий кафедрой

_______________ /А.В. Карпушкина/

2013г.

ЗАДАНИЕ

на семестровую работу (проект) студента

Куриловой М. А.

Группа ЭиП-304

1 Дисциплина (специализация): Экономика недвижимости

2 Тема работы (проект): Оценка стоимости объекта недвижимости тремя подходами.

3 Срок сдачи студентом законченной работы 15.02.2013 г.

4 Перечень вопросов, подлежащих разработке

1. Краткая характеристика объекта оценки

2. Краткая характеристика рынка недвижимости

3. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования

4. Оценка земельного участка

5. Оценка объекта затратным подходом

6. Оценка объекта рыночным (сравнительным) подходом

7. Оценка объекта доходным подходом

8. Согласование результатов оценки

5 Календарный план

Наименование разделов семестровой работы (проекта)	Срок выполнения разделов работы (проекта)	Отметка о выполнении руководителя
Краткая характеристика объекта оценки	27.03.13
Краткая характеристика рынка недвижимости	2.04.13
Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования	5.04.13
Оценка земельного участка	9.04.13
Оценка объекта затратным подходом	16.04.13
Оценка объекта рыночным (сравнительным) подходом	19.04.13
Оценка объекта доходным подходом	23.04.13
Согласование результатов оценки	30.04.13

Руководитель работы (проекта)________________ /________Голованов Е. Б.____/ (подпись)

Студент _________________/______Курилова М. А.___/

(подпись)

АННОТАЦИЯ

Курилова М. А. «Оценка стоимости объекта недвижимости тремя подходами» - Челябинск: ЮУрГУ, ЭиП-304, 40 стр., 8 табл., библиогр. список – 3 наим., 1 прил..

Существует несколько подходов (методов) к оценке любого вида недвижимости, используемых профессиональными оценщиками:

- сравнительный (или «рыночный») подход;

- затратный подход;

- доходный подход.

В рамках каждого из 3-х подходов разработаны специальные методы «для того, чтобы «подстроить» процедуру оценки к оценочной ситуации, виду имущества, к имеющимся данным, к цели оценки, клиенту и т.п.».

Каждый из подходов имеет свою преимущественную область применения, но рекомендуется использовать все три и лишь в отдельных случаях, из–за нехватки информации или других важных причин, можно ограничиться двумя.

В семестровой работе рассмотрены все три подхода к оценке недвижимости. А так же приведено сопоставление оценок, полученных по разным методикам, что улучшило понимание оценочного процесса и сделало окончательный результат объективнее и достовернее. «Процедура согласования» полученных разных результатов потребовала взвешивания смыслового соответствия каждого подхода, целям оценки, и виду данного имущества.

Оглавление

ВВЕДЕНИЕ 5

1 ИСХОДНЫЕ ДАННЫЕ 6

1.1 Характеристика оцениваемого объекта 6

1.2 Характеристика объектов, сопоставимых с оцениваемым 8

( объектов аналогов) 8

2 ДЕЛОВАЯ СИТУАЦИЯ 10

2.1 Краткая характеристика объекта оценки 10

2.2 Цель оценки 10

2.3 Краткая характеристика рынка недвижимости 10

2.4 Тенденции рынка офисной недвижимости Челябинска за 2012 год 11

2.5 Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования объекта 14

2.6 Дата оценки стоимости объекта 15

3 РАСЧЕТНАЯ ЧАСТЬ 16

3.1 Оценка земельного участка 16

3.2 Оценка объекта затратным подходом 16

3.3 Оценка объекта рыночным подходом 19

3.4 Оценка объекта доходным подходом 22

4 СОГЛАСОВАНИЕ РЕЗУЛЬТАТОВ ОЦЕНКИ 31

4.1 Краткое описание преимуществ и недостатков использованных методов оценки 31

4.2 Расстановка коэффициентов значимости 32

ЗАКЛЮЧЕНИЕ 34

Глоссарий 35

БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК 39

Приложение 40

Введение

В данной семестровой работе необходимо представить краткую характеристику рынка офисной недвижимости в г. Челябинске, прописать основные термины и понятия, используемые в работе. Также провести характеристику оцениваемого объекта недвижимости – здания офисного типа ОАО «Урал-сервис» расположенного в г. Челябинске по ул. Комунны, дом 12. Расчеты необходимо производить затратным, рыночным и доходным подходами к оценке стоимости объекта недвижимости.

Целью семестровой работы является определение рыночной стоимости объекта недвижимости.

Для достижения цели поставлены следующие задачи:

• характеристика оцениваемого объекта недвижимости;

• оценка земельного участка;

• оценка объекта затратным подходом;

• оценка объекта рыночным подходом;

• оценка объекта доходным подходом;

• согласование результатов оценки.

Информационной базой для данной семестровой работы послужили:

• конспект лекций по курсу «Экономика недвижимости» В. Н. Смагин, В. А. Киселева;

• Конспект лекций по предмету «Экономика недвижимости». Е. Б. Голованов

1 Исходные данные

В целях проведения выше названных расчетов в семестровой работе необходимо использовать следующие исходные данные.

Вариант расчетной части №53.

1.1 Характеристика оцениваемого объекта

Тип оцениваемого объекта недвижимости:

Здание офисного типа

Адрес:

Город Челябинск, улица Комунны, дом 12

Правовой режим объекта:

Полное право собственности на здание с правом долгосрочной (50лет) аренды земли.

Собственники недвижимости:

Здание: ОАО "Урал-сервис". Земля: Государство.

Местоположение объекта:

Здание расположено в центральной части города на участке земли площадью 1053 кв.м. с ровным рельефом. К участку подходит дорога с твёрдым покрытием. Имеется лёгкий доступ к центральным магистралям города. Ставка земельного налога для данного участка составляет 0,08 тыс.руб. за 1 кв.м.

Описание здания:

Здание представляет собой 5-ти этажное кирпичное строение, которое имеет все виды благоустройства: оборудовано лифтами, системами горячего и холодного водоснабжения, канализацией, центральным отоплением, вентиляцией, электроснабжением, противопожарной защитой. В здании имеется необходимое количество телефонных линий. На каждом этаже расположены офисные помещения с одним общим коридором. На первом этаже помещается кафе. В здании имеется подвал, часть которого сдаётся в аренду под складские цели. Здание введено в эксплуатацию 7 лет назад.

Нормативный срок эксплуатации здания составляет 100 лет.

Строительный объём здания – 22 053,00 куб. м.

Полезная (арендная) площадь здания – 3 503,00 кв. м.

Полезная (арендная) площадь подвала – 653,00 кв. м.

Прямые затраты на строительство данного типа здания составляют в теку­щих ценах 3,95 тыс. руб. / 1 куб. м.

Коэффициент отличий оцениваемого здания от типового – 1, 40

Здание имеет все виды износа. В здании отсутствует система охранной сигнализации, что не отвечает современным требованиям к офисным зданиям. Стоимость устройства такой системы составляет 120,00% от полной восстановительной стоимости системы телефонизации здания.

Недавно ближайшие к зданию жилые дома поставлены на реконструкцию и капитальный ремонт, что затрудняет подъезд к зданию. Связанный с этим внешний износ составляет 0,25% от полной восстановительной стоимости здания.

Существующее использование здания:

Здание сдаётся в аренду. Ставка арендной платы за 1 кв. м. полезной площади здания составляет 0,65 тыс. руб. в месяц. Ставка арендной платы за 1 кв. м. площади подвала составляет 0,4 тыс. руб. в месяц. Расположенное на 1-ом этаже здания кафе приносит чистый операционный доход в размере 60,05 тыс. руб. в месяц.

Для дальнейшего использования здания предполагается выполнить ремонт помещений. Сметная стоимость ремонта помещений в текущих ценах составляет 2453 тыс. руб. Срок выполнения ремонтных работ – 3 месяца. В этот период здание закрывается на ремонт. Его эксплуатация в этот период доходов не приносит и текущих расходов не требует. После ремонта помещение будет сдаваться в аренду. Типичный период коммерческого использования здания после ремонта по данным рынка аренды нежилых помещений составляет 5 лет. Ожидается, что в первый год будет сдано в аренду 60,00% площадей; во второй – 85,00%; в третий 100,00 %; в четвёртый и пятый годы незанятых площадей не будет.

Текущие расходы по эксплуатации здания составят:

• Основная и дополнительная заработная плата персонала (фонд оплаты труда – ФОТ) – 60,00 тыс. руб. в месяц;

• Взносы на социальное страхование (единый социальный налог) – 30,00% от ФОТ;

• оплата коммунальных услуг – 0,07 тыс. руб. в месяц на 1 кв. м. полезной площади здания;

• прочие расходы – 0,045 руб. в месяц на 1 кв. м. полезной площади здания;

• налог на прибыль в размере 20,00 %;

• налог на имущество в размере 1,00 % от остаточной стоимости здания.

Годовая норма амортизационных отчислений на полное восстановление здания составляет 1,00 % от его полной восстановительной стоимости.

Анализ рынка показывает, что, начиная со второго года после ремонта здания, доходы и расходы будут ежегодно расти, в том числе:

• арендная плата – на 10,00 %;

• чистый доход от кафе – на 15,00%;

• заработная плата персонала – на 5,00 %;

• коммунальные и прочие расходы – на 7,50 %.

Ставка дисконтирования по данным финансового рынка определена на уровне 19,00% – для первого года коммерческого использования здания; 22,00 % – для второго года; 24,00% – для третьего года; 25,00 % – для четвёртого и для пятого года.