3. Определение рыночной стоимости объекта оценки

3.1 Затратный подход

В рамках затратного подхода используется метод сравнительной единицы, поскольку отсутствует достоверная информация, необходимая для использования двух других методов (сметные расчеты строительства, поэлементная (фундамент, стены, крыша и т.д.) разбивка затрат на создание объекта недвижимости), в то время как для использования метода сравнительной единицы имеются все необходимые данные.

Информационной основой стоимостных показателей послужил сборник укрупненных показателей стоимости строительства: Общественные здания. Серия «Справочник оценщика». М.: ООО «КО-ИНВЕСТ», 2005. – 384 с.

На основании отраслевой принадлежности и назначения оцениваемого здания, в качестве здания аналога было подобрано: здание «Магазины от 1 до 2 этажей», общая площадь 300-400 м² (3.8.3.003), раздел «Торговля». Справочная стоимость 1 ед. измерения объекта представлена в приложении Г.

В приложении А представлен расчет стоимости нового строительства.

Поправка на различие в конструктивных элемента - если техническое решение конструктивного элемента оцениваемого здания или сооружения существенно отличается от технического решения этого же элемента справочного здания или сооружения, то стоимость оцениваемого элемента (С₀) рассчитывается по формуле:

С₀ = С_С х φ₀/φ_С, (3)

где С₀ и С_С - стоимость конструктивного элемента соответственно для оцениваемого или для справочного здания или сооружения;

φ₀ и φ_С - стоимостные коэффициенты для рассматриваемого конструктивного элемента соответственно для оцениваемого и справочного здания или сооружения (по данным сборников КО-ИНВЕСТ).

В нашем случае поправка на различие в конструктивных элементах не вносилась, поскольку объект аналог полностью сопоставим с оцениваемым объектом.

Поправка на степень учета стоимости специальных конструкций и других видов работ (ΔС_ос) - с учетом цели оценки выражается в исключении одних или добавлении других видов работ. Например: уменьшить или увеличить величину справочной стоимости здания на величину стоимости специальных видов работ или специальных конструкций, являющихся его неотъемлемой частью.

Конструктивные поправки рассчитываются только при существенных отличиях в конструктивных решениях отдельных элементов зданий с использованием показателей (по данным сборников КО-ИНВЕСТ).

Данная поправка выражается в добавлении (исключении) к справочной стоимости здания стоимость каких-либо дополнительных инженерных систем.

Если необходимо произвести расчет стоимости не всего здания, а пристройки, то необходимо учесть частичное отсутствие наружных стен и фундаментов, по формуле:

С_ст = d_ст х С_ст, (4)

где d_ст – доля площади отсутствующей стены в общей площади наружных стен всего здания;

С_ст – справочная стоимость стен (по данным сборников КО-ИНВЕСТ).

Поправки на различие в количестве перегородок и отсутствие части фундамента рассчитываются аналогичным образом. Данные поправки вычитаются из затрат на воспроизводство объекта на дату составления сборника за 1 куб.м. (1 кв.м.), руб.

Поправка на разницу в объеме (V, м3) или площади (S, м2) между оцениваемым зданием (Vо, So соответственно) и ближайшим параметром из справочника (Vспр, Scпр) определяется с помощью коэффициентов (по данным сборников КО-ИНВЕСТ).

Регионально-климатические поправки определяются с помощью сборников КО-ИНВЕСТ.

Корректирующий коэффициент на различие в сейсмичности (К_сейсм) вводится в случае, когда оцениваемое здание располагается в районе с сейсмичностью, отличающейся от сейсмичности, для которой рассчитаны стоимостные показатели справочнике:

К_{сейсм = ,} (5)

где _c, _j – коэффициенты уровня стоимости здания соответственно при сейсмичности, учтенной в справочнике (6 баллов), и при сейсмичности в j-ом районе расположения оцениваемого объекта.

Корректировка на сейсмичность определялась согласно общему сейсмическому районированию территории Российской Федерации ОСР-97 в г. Хабаровске, с вероятностью 10% в течение 50 лет сейсмическая интенсивность в баллах шкалы М8К-64 для средних грунтовых условий составляет 7 баллов. Поэтому коэффициент на сейсмичность для недвижимого имущества расположенного в данном населенном пункте составляет 1,04 (по данным сборников КО-ИНВЕСТ табл. 2.5).

Корректирующий коэффициент на изменение цен в строительстве (К_инфл) после даты составления сборника (Общественные здания - 01.01.2005 г.) рассчитывается по формуле:

К_инфл = И_о / И_ДСС , (6)

где И_{о и} И_ДСС - рассчитанные к одной и той же базе индексы цен соответственно для j-ого периода проведения оценки и на дату составления сборника.

Согласно данным сборников КО-ИНВЕСТ актуализация укрупненных показателей в уровень цен на дату оценки осуществляется следующим образом: после проведения корректировки укрупненных стоимостных показателей в уровне цен Московской области, производится пересчет в уровень цен Московской области на дату оценки и затем применяется регионально-экономический коэффициент для учета уровня цен, складывающегося в регионе на дату оценки.

Поэтому формула для расчета корректирующего коэффициента на изменение цен в строительстве после даты составления сборника для Хабаровского края, будет выглядеть следующим образом:

К_{инфл (ХК)} = К_{инфл (МО)} х ( И_о(ХК) / И_о(МО) ), (7)

где И_о(ХК) и И_о(МО) – индекс удорожания стоимости строительно-монтажных работ на дату оценки для Хабаровского края и Московской области;

К_{инфл (МО)} – индекс удорожания на дату оценки и на дату составления сборника в зависимости от конструктивных элементов зданий для Московской области (по данным сборников КО-ИНВЕСТ стр. 18).

Расчет корректировки на дату оценки производится с помощью следующих коэффициентов:

Таблица 7 - Расчет корректировки на дату оценки

Общественные здания. Серия «Справочник оценщика». М.: ООО «КО-ИНВЕСТ», 2005	Кинфл (МО)	Ио(ХК) / Ио(МО)	Кинфл (ХК)	Источник информации:
Рассчитанные коэффициенты -	2,845	0,682	1,94
Исходные данные:
Индекс на СМР к 1991 г., без НДС на 1 кв. 2005 г. (ИДСС)	35,97	-	-	Приложение к письму Росстроя от №СК-185/02 от 23.01.2007
Индекс на СМР к 1991 г., без НДС на 1 кв. 2010 г.	75,74	58,76	-	Приложение к письму Минрегиона России от 20 января 2010 г. № 1289-СК/08
Индекс на СМР к 1991 г., без НДС на 1 кв. 2010 г. скорректированный на индекс цен производителей в строительстве по видам экономической деятельности (строительно-монтажные работы) с 01.04.2010 г. по дату оценки, который для Московской области составил 1,339, а для Хабаровского края - 1,182 (Ио)	102,32	69,81	-	- Приложение к письму Минрегиона России от 20 января 2010 г. № 1289-СК/08; - Федеральная служба государственной статистики (www.gks.ru)

Расчет коэффициентов:

1) И_{о (к 2001г. для МО)} = 75,74*1,351 = 102,32

2) И_{о (к 2001г. для ХК) =} 58,76*1,188 = 69,81

3) К_{инфл(мо)} = 102,32/35,97 = 2,845

4) И_о(ХК) / И_о(МО) = 69,81/102,32 = 0,682

5) К_{инфл(хк)} = 2,845*0,682 = 1,94

Таблица 8 – Индексы строительно-монтажных работ

Период	Московская область		Хабаровский край
Апрель 2010	1,0108		1,0052
Май 2010	1,0111		1,0022
Июнь 2010	1,0164		1,0096
Июль 2010	1,002		1,0081
Август 2010	1,008	1,0004
Сентябрь 2010	1,0085	1,01
Октябрь 2010	1,001	1,0247
Ноябрь 2010	1,0072	1,0021
Декабрь 2010	1,0106	1,0173
Январь 2011	1,0037	1,0142
Февраль 2011	1,0097	1,0104
Март 2011	1,0022	0,9732
Апрель 2011	1,0103	1,011
Май 2011	1,0142	1,0052
Июнь 2011	1,0153	0,9844
Июль 2011	1,0225	1,0078
Август 2011	1,0171	1,0127
Сентябрь 2011	1,0118	1,012
Октябрь 2011	1,0078	1,0313
Ноябрь 2011	1,0061	1,0007
Декабрь 2011	1,0041	0,9981
Январь 2012	0,9675	1,0116
Февраль 2012	1,0016	1,0201
Март 2012	0,9993	0,9623
Апрель 2012	1,0321	1,0018
Май 2012	1,0493	1,0101
Июнь 2012	1,0023	1,007
Июль 2012	1,0017	1,0141
Август 2012	1,0262	0,991
Сентябрь 2012	1,007	1,0027
Октябрь 2012	1,0149	1,0132
Ноябрь 2012	1,0018	0,9991
Декабрь 2012	1,0006	1,0023
Общий индекс за период	1,351	1,188

Определение величины прибыли предпринимателя основывается на методике предложенной в Монографии: Экономика и менеджмент недвижимости, автор Озеров Е.С., учитывающей, что начальные вложения средств обычно не превышают 30% от стоимости объекта, а типичные сроки строительства для подавляющего большинства объектов не превышают двух лет.

Формула для расчета прибыли предпринимателя выглядит следующим образом:

, (8)

где Pr – прибыль предпринимателя;

Yk – квартальная норма отдачи в альтернативный проект;

к – продолжительность строительства, в кварталах;

_e – начальные вложения средств в строительство.

Срок строительства оцениваемого комплекса и первоначальные вложения определены на основании СниП 1.04.03-85* Нормы продолжительности в строительстве предприятий, зданий и сооружений - 8 месяцев (2,67 квартала), а первоначальные инвестиции необходимы на уровне 15%.

Для инвестирования в строительство необходимо привлечение заемного капитала, с наиболее вероятной минимальной процентной ставкой в размере 16% (данные наиболее крупных банков, действующих на территории Хабаровского края – Сбербанк и Банк ВТБ).

На основании данных: Yk=4%, k=2,67, δе=0,15, прибыль предпринимателя, рассчитанная на основании формулы 5.8 составила 6,4%.

Расчет стоимости нового строительства методом сравнительной единицы с помощью сборника УПСС представлен в Приложении А.

Таким образом, стоимость нового строительства с учетом прибыли предпринимателя и НДС на дату оценки составляет (см. Приложение А.): 29 184 551 рубль.

Расчет физического износа

Расчет физического износа здания проводился согласно осмотру объекта, а также на основании информации о техническом состоянии и текущем использовании. Расчет производился в соответствии с «Ведомственными Строительными Нормами» - ВСН 53-86 (р) и по удельным весам конструктивных элементов и инженерного оборудования, принятых по сборникам УПСС, а также в соответствии с рекомендациями изложенными в «Конспекте лекций по основным принципам оценки технического состояния объектов недвижимости» разработанными заслуженным строителем РСФСР Ю.В.Бейлезоном и рекомендованными Российским Обществом Оценщиков.

Общий физический износ зданий рассчитаем по формуле:

Фз = Σ (Фкi ×1i), (9)

где Фз – физический износ здания (%);

Фкi – физический износ отдельной конструкции, элемента или системы (%);

1i – коэффициент, соответствующий доле восстановительной стоимости отдельной конструкции, элемента или системы в общей восстановительной стоимости здания;

n – число отдельных конструкций, элементов или систем в здания.

В рамках данной работы определение величины износа, с учетом разделения на исправимый и неисправимый, а также деление по элементам (короткоживущие и долгоживущие) не производилось, поскольку отсутствует достоверная информация по срокам проводимых ремонтов (при отсутствии данной информации может быть допущена ошибка в расчетах, в конечном итоге влияющая на стоимость объекта). На основании вышеизложенного был рассчитан совокупный износ оцениваемого объекта, в соответствии с «Ведомственными Строительными Нормами» - ВСН 53-86 (р).

Расчет величины совокупного физического износа в денежном выражении представлен в Таблице 9

Таблица 9 - Расчет величины совокупного физического износа оцениваемого объекта

№ п/п	Наименование конструктивных элементов	Удельный вес конструктивного элемента	Физический износ в %	Восстановительная стоимость элемента, руб.	Физический износ элемента, руб.	Остаточная стоимость, руб.
1	2	3	4	5	6	7
1.	Центр оптово-розничной торговли, назначение: нежилое, 2 - этажный, общая площадь 377,9 кв. м., инв.№ 19367, лит. А, расположенное по адресу: Хабаровский край, г. Хабаровск, ул. Сергеевская, д. 5Д
1	Фундаменты	16,91%	40	4 935 108	1 974 043	2 961 065
2	Стены и перегородки	9,27%	35	2 705 408	946 893	1 758 515
3	Перекрытия и покрытие	9,40%	40	2 743 348	1 097 339	1 646 009
4	Кровля	5,49%	20	1 602 232	320 446	1 281 786
5	Проемы	2,24%	25	653 734	163 433	490 301
6	Полы	4,24%	30	1 237 425	371 227	866 198
7	Отделка	4,63%	30	1 351 245	405 373	945 872
8	Прочие	8,31%	30	2 425 236	727 571	1 697 665
9	Отопление и вентиляция	8,99%	30	2 623 691	787 107	1 836 584
10	Водоснабжение и канализация	3,37%	30	983 519	295 056	688 463
11	Электроосвещение	17,81%	30	5 197 769	1 559 331	3 638 438
12	Слаботочные устройства	5,54%	30	1 616 824	485 047	1 131 777
13	Прочее	3,80%	30	1 109 013	332 704	776 309
	ИТОГО:	100,00%		29 184 551	9 465 570	19 718 981

Таким образом, величина совокупного физического износа объекта оценки составила 9 465 570 рублей.

Расчет функционального износа

Признаками функционального износа в оцениваемом здании является несоответствие объемно-планировочного и/или конструктивного решения современным стандартам, включая различное оборудование, необходимое для нормальной эксплуатации сооружения в соответствии с его текущим или предполагаемым использованием.

Функциональный износ подразделяют на устранимый и неустранимый.

Устранимый функциональный износ определяется затратами на необходимую реконструкцию, способствующую более эффективной эксплуатации объекта недвижимости.

Неустранимый функциональный износ вызывается устаревшими объемно-планировочными и/или конструктивными характеристиками оцениваемых зданий относительно современных стандартов строительства. Признаком неустранимого функционального износа является экономическая нецелесообразность осуществления затрат на устранение этих недостатков. Кроме того, необходим учет сложившихся на дату оценки рыночных условий для адекватного архитектурного соответствия здания своему назначению.

В зависимости от конкретной ситуации стоимость неустранимого функционального износа может быть определена двумя способами:

- капитализацией потерь в арендной плате;

- капитализацией избыточных эксплуатационных затрат, необходимых для содержания здания в надлежащем порядке.

Объектом оценки является торговое здание, общей площадью 377,9 кв.м., обладающее всеми необходимыми для работы коммуникациями, подсобными помещениями и инфраструктурой. Здание было построено в 1969 году, но после того, как 16.11.2005 г. его приобрело ООО «Терминал» была произведена его реконструкция и капитальный ремонт в соответствии с современными требованиями и нормами строительства, с применением современных строительных и отделочных материалов. На момент оценки здание соответствует всем критериям, предъявляемым к объектам такого рода, и обладает всеми необходимыми для эксплуатации его по назначению инженерными системами. На основании этого можно сделать вывод, что у объекта оценки отсутствует функциональный износ.

Расчет внешнего износа

Экономическое устаревание (внешний износ). Отражает потерю стоимости в результате уменьшения полезности и привлекательности, вызванной факторами, находящимися, вне пределов данной недвижимости. Объект оценки расположен в спальном районе г. Хабаровска, данный район характеризуется жилой и коммерческой застройкой, подъездные пути находятся в хорошем состоянии, имеется место для парковки автотранспорта, коммерческая активность высокая, озвученные выше факторы положительно влияют на ликвидность объекта и его стоимость. Можно сделать вывод, что внешний износ у оцениваемого объекта отсутствует.

Определение рыночной стоимости земельного участка.

Для проведения оценки было использовано Свидетельство о государственной регистрации права собственности, 27 АБ 122227 от 15.05.2006 г. на земельный участок, расположенный по адресу: Хабаровский край, г. Хабаровск, ул. Сергеевская, д. 5Д, кадастровый номер 27:23:010806:23, площадью 1558,36 кв.м.

Оцениваемый земельный участок относится к категории земель: земли поселений (населенных пунктов).

Вид разрешенного использования: под объект недвижимого имущества. С учетом имеющейся информации, наиболее корректным представляется расчет стоимости земельного участка с помощью сравнительного подхода.

Для расчета стоимости земельного участка с помощью сравнительного подхода были выбраны пять аналогов, с последующим внесением в их стоимость корректировок по отличающимся от оцениваемого объекта критериям.

Вид разрешенного использования: под объект недвижимого имущества. Расчет стоимости земельного участка сравнительным подходом представлен в Таблице 10.

Таблица 10 - Расчет стоимости права собственности земельного участка сравнительным подходом

Параметры корректировки	Объект оценки	Объект аналог № 1	Объект аналог № 2	Объект аналог № 3
Источник информации		журнал "Вся недвижимость Хабаровска" №50(326) 28 декабря 2012 г	журнал "Вся недвижимость Хабаровска" №50(326) 28 декабря 2012 г	журнал "Вся недвижимость Хабаровска" №50(326) 28 декабря 2012 г
Месторасположение (оценочная зона)	г. Хабаровск, ул. Сергеевская, д. 5Д (4 оценочная зона)	г. Хабаровск, ул. Нестерова, Авиагородок (16 оценочная зона)	г. Хабаровск, ул. Тихоокеанская, 10 гор.больница, (6 оценочная зона)	г. Хабаровск, Восточное шоссе - Выборгская (25 оценочная зона)
Площадь, кв.м	1 558,4	800,0	1 100,0	1 100,0
Цена продажи, руб.		1 500 000	2 500 000	2 500 000
Стоимость 1 кв.м.		1 875	2 273	2 273
Категория земель	земли населенных пунктов	земли населенных пунктов	земли населенных пунктов	земли населенных пунктов
Назначение земельного участка	под здание магазина	Под строительство (коммерческое)	Под строительство (коммерческое)	Под строительство (коммерческое)
Дата продажи	Декабрь 2012	Декабрь 2012	Декабрь 2012	Декабрь 2012
Коэффициент на дату продажи	69,81	69,81	69,81	69,81
Корректировка на дату продажи		1,000	1,000	1,000
Скорректированная цена, руб./кв.м.		1875	2273	2273
Условия продажи	открытый рынок	открытый рынок	открытый рынок	открытый рынок
Корректировка		0,9	0,9	0,9
Скорректированная цена, руб./кв.м.		1688	2045	2045
Месторасположение (оценочная зона)	г. Хабаровск, ул. Сергеевская, д. 5Д (4 оценочная зона)	г. Хабаровск, ул. Нестерова, Авиагородок (16 оценочная зона)	г. Хабаровск, ул. Тихоокеанская, 10 гор.больница, (6 оценочная зона)	г. Хабаровск, Восточное шоссе - Выборгская (25 оценочная зона)
Базовый размер арендной платы за земельные участки коммерческой сферы (руб./кв.м. в год)	53,19	48,74	57,6	44,31
Корректировка		1,09	0,92	1,20
Скорректированная цена, руб./кв.м.		1839	1882	2455
ранги		2	2	1
Рыночная стоимость права собственности земельного участка, руб./кв.м.	1980
Рыночная стоимость права собственности земельного участка, руб. (округл.)	3 086 000

Описание проводимых корректировок:

Поправка на дату продажи учитывает разницу в рыночных ценах на дату продажи аналога по истечению времени. Данная поправка определяется на основании индексов удорожания сметной стоимости строительно-монтажных работ, публикуемых в периодическом издании «Региостройинформ», скорректированных на индексы Росстата (Центральная База Статистических Данных, www.gks.ru, Индекс цен производителей в строительстве по видам экономической деятельности (строительно-монтажные работы)). Последний изданный индекс сметной стоимости СМР для Хабаровского края составляет 58,76, по состоянию на март 2010 г. Индексы Росстата представлены в Таблице 8. Таким образом, по состоянию на февраль 2013 года индекс удорожания сметной стоимости строительно-монтажных работ составляет 69,81, соответственно корректирующий коэффициент, для приведения стоимости к сопоставимому виду для всех аналогов - 1.

Корректировка на условия продажи. Данная корректировка учитывает тот факт, что стоимость объектов проданных на аукционе выше стоимости аналогичных объектов, проданных на открытом рынке, также стоимость объектов только выставленных на продажу должна быть уменьшена в среднем на 5-10% (корректировка на «уторговывание»). Учитывая местоположение, назначение и площадь объекта оценки, наиболее целесообразно применение максимального значения – 10%.

Корректировка на местоположение. Данная корректировка учитывает тот факт, что в зависимости от расположения оцениваемого объекта его стоимость может меняться (это зависит от окружения объекта, инфраструктуры района, предполагаемого вида использования объекта). Корректировка определяется на основании Постановления Администрации города Хабаровска «Об утверждении базовых размеров арендной платы за земельные участки на 2013 год» от 02 ноября 2012 г. № 4579. На основании данного постановления, в соответствии с размерами арендной платы за земельные участки по зонам г. Хабаровска, была рассчитана корректировка на местоположение.

Расчет корректировки представлен в таблице 11.

Таблица 11 - Расчет корректировки на местоположение

Показатель	Объект оценки	Объект-аналог №1	Объект-аналог №2	Объект-аналог №3
Месторасположение (оценочная зона)	г. Хабаровск, ул. Сергеевская, д. 5Д (4 оценочная зона)	г. Хабаровск, ул. Нестерова, Авиагородок (16 оценочная зона)	г. Хабаровск, ул. Тихоокеанская, 10 гор.больница, (6 оценочная зона)	г. Хабаровск, Восточное шоссе - Выборгская (25 оценочная зона)
Базовый размер арендной платы за земельные участки коммерческой сферы (руб./кв.м. в год)	53,19	48,74	57,6	44,31
Корректировка		1,09	0,92	1,20

Корректировка на назначение земельных участков не определялась, поскольку все объекты относятся к категории земель населенных пунктов и предназначены для размещения нежилых объектов.

Следующим этапом объектам аналогам были присвоены ранги, в зависимости от степени соответствия оцениваемому объекту.

Меньший ранг (1) был присвоен аналогу №3, поскольку в стоимость данного аналога была внесена наиболее существенная корректировка на местоположение. Остальным аналогам присвоен вес 2, так как в их стоимость были внесены сопоставимые корректировки.

Таким образом, рыночная стоимость земельного участка, кадастровый номер 27:23:010806:23, площадью 1558,36 кв.м. на дату оценки округленно составила 3 086 000 рублей.

Расчет итоговой величины рыночной стоимости объектов недвижимости затратным подходом

Таблица 12 - Расчет итоговой стоимости оцениваемого имущества затратным подходом

Элементы анализа	Центр оптово-розничной торговли, назначение: нежилое, 2 - этажный, общая площадь 377,9 кв. м., инв.№ 19367, лит. А, расположенное по адресу: Хабаровский край, г. Хабаровск, ул. Сергеевская, д. 5Д
Стоимость строительства на дату оценки с учетом НДС, руб.	29 407 166
Физический износ, руб.	9 465 570

Продолжение таблицы 12

Функциональный износ, руб.	0
Остаточная стоимость, руб.	19 718 981
Внешний износ, руб.	0
Затраты на воспроизводство улучшений с учетом накопленного износа, руб.	19 941 596
Рыночная стоимость земельного участка, руб.	3 086 000
Рыночная стоимость оцениваемого объекта в рамках затратного подхода, руб. с НДС	23 027 596

Таким образом, стоимость оцениваемого объекта, на дату оценки, определенная затратным подходом составила 23 027 596 рублей с НДС.