2.5 Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования

Рассматриваемый земельный участок согласно карте правового зонирования расположен в зоне Ц-2 – Зоне центра обслуживания и коммерческой активности местного значения – выделенной для обеспечения правовых условий формирования местных (локальных) центров с широким спектром коммерческих и обслуживающих функций, ориентированных на удовлетворение повседневных и периодических потребностей населения. Помимо объектов местного уровня, в данной зоне могут быть размещены объекты федерального, регионального и общегородского значения.

Наиболее эффективное использование земельного участка как незастроенного:

Проведенный анализ позволил установить следующее:

- Согласно кадастровой выписке о земельном участке, законодательно разрешено использование земельного участка по адресу: г. Хабаровск, ул. Сергеевская 5Д под объект недвижимого имущества. Согласно перечня законодательно разрешенных видов использования, установлено, что возможно использование объекта в качестве административного и торгового здания.

- Физических ограничений на использование земельного участка выявлено не было.

- С точки зрения финансовой осуществимости, местоположение участка (хорошая инфраструктура, высокая степень жилой застройки, большие пассажиропотоки) способствует строительству объектов коммерческой недвижимости торгового и административного назначения. Соответственно данные виды использования могут приносить максимальный доход.

На основании вышеизложенной информации, учитывая местоположение объекта, физические характеристики, а также законодательные ограничения можно сделать вывод, что наиболее эффективным видом использования земельного участка будет его использование в комплексе с объектом недвижимости коммерческого назначения (торговое или административное, поскольку данные виды использования имеют максимальную стоимость).

Наиболее эффективное использование земельного участка, с улучшениями:

Данный анализ позволяет определить наиболее эффективный вид использования объекта с улучшениями.

1. Законодательно разрешенные варианты использования. Проведенный анализ показал, что законодательно объект может быть использован в качестве здания административного или торгового назначения.

Варианты использования: 1- административное здание, 2 - торговое здание.

2. Физически возможные варианты использования. Проведенный анализ показал, что помимо текущего вида использования, объект может быть использован в качестве объекта административного назначения.

Варианты использования: 1- административное здание, 2 - торговое здание.

3. Финансовая осуществимость. Подтверждение финансовой осуществимости представлено в рамках доходного подхода.

Таблица 6 — Анализ наиболее эффективного использования

Показатель	Вариант 2	Вариант 3
	Торговое здание	Административное здание
1. Арендная площадь, м2	377,9	377,9
2. Ставка арендной платы, руб.	730	500
3. Потенциально валовой доход (ст.1*ст.2*12), руб.	3 310 404	2 267 400
4. Коэффициент загрузки	0,9333	0,9333
5. Коэффициент недосбора арендной платы	1,0	1,0
6. Действительный валовой доход (ст.3*ст.4*ст.5), руб.	3 089 600	2 116 164
7. Затраты на содержание объекта, руб.	463 441	463 441
8. Чистый операционный доход, руб. (ст.6 – ст.7)	2 626 163	1 652 723
9.Коэффициент капитализации	0,113	0,113
10.Рыночная ст-ть	23 240 381	14 625 867

Ставка арендной платы берется, как средняя ставка среди объектов аналогичного назначения и характеристик.

Коэффициент капитализации для административного помещения и для торгового помещения рассчитан методом рыночной экстракции (см. раздел 3.3).

В рамках данной работы используется ставка капитализации в соответствии с анализом рынка коммерческой недвижимости г. Хабаровска Краснофлотского района – 11,40%.

Проведенный анализ ННЭИ показал, что первый вариант использования предпочтителен, а именно использование объекта оценки, расположенного по адресу г.Хабаровск ул. Сергеевская 5Д, в качестве торгового помещения.