2.3 Описание среды местоположения

В соответствии с условиями договора объектом оценки является недвижимое имущество, принадлежащее ООО «Терминал», Объект оценки: Центр оптово-розничной торговли, назначение: нежилое, 2 – этажный, общая площадь 377,9 кв. м., инв.№ 19367, лит. А, и земельный участок, кадастровый номер 27:23:010806:23, площадью 1558,36 кв.м., адрес объекта: Хабаровский край, г. Хабаровск, ул. Сергеевская, д. 5Д.

Хабаровск – город (с 1880 года) в России, административный центр Хабаровского края и Дальневосточного федерального округа РФ. Крупный экономический и культурный центр Дальнего Востока России.

Население – 584 653 по оценке Хабстата на 1 января 2012 года. Площадь города – 388,735 км².

Город расположен на правом берегу реки Амур на Среднеамурской низменности, вблизи границы с Китаем (до города Фуюань около 65 км). Расстояние от Москвы по прямой – приблизительно 6100 км, по железной дороге – 8533 км. В городе есть железнодорожная станция, узел автодорог, аэропорт, речной порт.

Город был основан в 1858 году как военный пост Хабаровка, назван в честь русского землепроходца XVII века Ерофея Хабарова. С 1880 года – город Хабаровка, административный центр Приморской области, с 1884 года – административный центр Приамурского генерал-губернаторства. В Хабаровск переименован в 1893 году.

В ноябре 1922 в составе Дальневосточной республики вошёл в РСФСР.

С 1926 года город являлся административным центром Дальневосточного края, с 1938 – Хабаровского края. В 2002 году город получил статус административного центра Дальневосточного федерального округа РФ.

Географическое положение:

Город расположен в Азии, в южной части Среднеамурской низменности, недалеко от места слияния рек Амур и Уссури, в 753 км к северу от Владивостока и 8 км к востоку от границы Китая. Площадь города – 37,2 тысяч гектар, протяжённость вдоль берега Амура и Амурской протоки – 45 километров, а в ширину на 10 км (в районе аэропорта – на 18,7 км).

Располагается на возвышенном правом берегу Амура, рельеф которого разнообразен и сложен. Центральная часть Хабаровска раскинулась на пологих увалах с абсолютными отметками 70-90 метров над уровнем моря и относительными превышениями 20-30 метров.

Климат умеренный, муссонный, с холодной влажной зимой, жарким и влажным летом. Средняя температура января −19,9 °C, средняя температура июля +21,3 °C, среднегодовая температура - +2,4 °C.

Так как Хабаровск является административным центром Хабаровского края, то в городе расположены органы государственной власти Хабаровского края – Правительство Хабаровского края и Законодательная Дума Хабаровского края.

Промышленность: ЗАО «Промкомбинат», ОАО «Дальтехгаз», ОАО «Дальхимфарм», Филиал НПО «Микроген», Хабаровское предприятие по производству бакпрепаратов, ОАО «Хабаровский завод «Базалит ДВ», ОАО «Хабаровский завод ЖБИ-4», ООО «Аркаим-МеталлКонструкция», ЗАО «ХЗСАК», ОАО «ДВ завод металлоконструкций № 1», ОАО «Хабаровский завод промышленного и гражданского домостроения», ЗАО «Восток-металлургремонт», ОАО «Дальэнергомаш», ОАО «Хаб. завод им. Горького» (Хабсудмаш), ОАО «Дальреммаш», ОАО «Хабаровсклифтмаш», ООО «Фирма «Лорен», ОАО «Амурский кабельный завод» (АмК), ОАО «179 судоремонтный завод», ОАО «Востокэлектроремонт», ОАО «Хабаровский судостроительный завод», ЗАО « Хабаровская РЭБ флота», ОАО «Авиаремонтный завод № 12 МО РФ», ООО «БРИЗ», ООО ТД «Востокметалл», ООО ЗКМ «Далькровля», и др.

Лесопереработка: ООО «Римбунан Хиджау» - крупнейший на Дальнем Востоке лесопромышленный комплекс.

Энергетика: электрическую и тепловую энергию для города вырабатывают Хабаровские ТЭЦ-1, ТЭЦ-2 и ТЭЦ-3. На данный момент все тепловые станции подключены к газовому снабжению (газопровод «Сахалин-Хабаровск»).

Строительство: Хабаровск по темпам и объёмам вводимого в эксплуатацию жилья по сравнению с другими регионами страны находится в числе лидеров – вместе с Москвой и Санкт-Петербургом. В 2010 году в краевом центре построено более 1,4 млн квадратных метров жилья.

Торговля: в городе развита система супермаркетов электроники, среди которых наиболее развитую сеть имеют «В-Лазер», «Эльдорадо», «Домотехника», «Народная компания», «НК-техника», «Контур», «Технотрейд», ДНС и другие. Среди крупных продавцов, специализирующихся в мобильной электронике, можно выделить сети «Сотовый мир», «Связной», «Евросеть», «Цифроград», Divizion, «Спектр Связи» и другие.

В городе есть сети магазинов «Бубль-Гум» и «Мир детства», специализирующиеся на продаже детских товаров, а также сети супермаркетов «Самбери», Super good, «Вл-Март» и другие.

Административно город разделён на 4 округа, действующих в пределах территории 5 районов города (население указано по переписи 2010 года):

• Центральный округ – Центральный район (84 420 человек);

• Северный округ – Краснофлотский район (85 315 человек); Кировский район (51 809 человек);

• Железнодорожный округ – Железнодорожный район (149 745 человек);

• Южный округ – Индустриальный район (206 379 человек).

Основные выводы:

• Хабаровск – столица Дальневосточного Федерального округа, сосредоточившая организационно-управленческие, финансовые, деловые, политические, историко-культурные функции, обеспечивающая связь региона с федеральным центром в стратегической политике развития ДВ;

• крупнейший транспортно-распределительный узел Дальневосточного региона, значение которого усиливается по мере укрепления экономических связей России и всего региона со странами АТР;

• один из ведущих научно-образовательных центров Дальнего Востока, являющийся базисом для организации инновационной деятельности;

• крупный многопрофильный промышленный узел региона;

• важное звено в развивающейся системе электрообеспечения Дальнего Востока. ТЭЦ Хабаровска в ТЭС региона и рассматриваются как важные составляющие энергетического комплекса Дальнего Востока, отрасли, превращающейся в отрасль специализации экономики региона в международном разделении труда.

Климат умеренный, муссонный, с холодной влажной зимой, жарким и влажным летом. Среднегодовое количество атмосферных осадков 686 мм и их количество неравномерно распределяется по всем временам года. Осадки выпадают, в основном в виде дождей, реже – снега.

Метеорологические и климатические характеристики в соответствии с СниП 23-01-99, СП 20.13330.2011:

- климатический район согласно СниП 23-01-99 – I В;

- зона по влажности – нормальная;

- температура воздуха наиболее холодной пятидневки, °С, обеспеченностью 0,92 – минус 31 °С;

- продолжительность отопительного периода (периода со средней суточной температурой воздуха ≤ 8 °С) – 211 дней;

- средняя температура отопительного периода – минус 9,3 °С;

- район по воздействию климата на технические изделия по ГОСТ 16350-80 – умеренно холодный;

- район по расчетному значению снегового покрова – II;

- по расчетному значению давления ветра – II.

Оцениваемое недвижимое имущество расположено в Краснофлотском районе г. Хабаровска, по адресу: Хабаровский край, г. Хабаровск, ул. Сергеевская, д. 5Д – 4 оценочная зона (в соответствии с Решением Хабаровской Городской Думы № 413 от 28 марта 2000 г. «Об утверждении границ оценочных зон города Хабаровска и коэффициентов дифференциации к средней ставке земельного налога по этим зонам»).

Для оценки используется Свидетельство о государственной регистрации права, 27-АВ 416950 от 02 апреля 2010 г., выданное Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю, Объект права: землепользование под объект недвижимого имущества, назначение: земли поселений, площадь 1558,36 кв. м., адрес объекта: Хабаровский край, г. Хабаровск, ул. Сергеевская, д. 5Д.

В соответствии с Решением Хабаровской городской Думы № 119 от 27.10.2009 г. «О внесении изменений в правила землепользования и застройки в городе Хабаровске, утвержденные решением Хабаровской городской думы от 21 мая 2002 г. № 211 (в редакции решения Хабаровской городской думы от 23.09.2008 № 667)», оцениваемый объект находится в границах зоны Ц-2 – центра обслуживания и коммерческой активности местного значения.

Зона центра обслуживания и коммерческой активности местного значения Ц-2 выделена для обеспечения правовых условий формирования местных (локальных) центров с широким спектром коммерческих и обслуживающих функций, ориентированных на удовлетворение повседневных и периодических потребностей населения. Помимо объектов местного уровня, в данной зоне могут быть размещены объекты федерального, регионального и общегородского значения.

Район окружения оцениваемого объекта характеризуется хорошо развитой инфраструктурой. В районе окружения оцениваемого объекта сосредоточены: объекты малого и среднего бизнеса, а также социальные объекты – ТЦ «Березовка» (Али), Хабаровский пищевой комбинат, Отделение Восточный Экспресс БАНК, доп.офис Дальневосточный Банк Сбербанка России, салон МТС, Центр народной культуры и досуга п.Березовка, Участковый пункт милиции № 53, Филиал детской городской клинической поликлиники №3, Филиал Поликлиники №10, отделение связи №25, ломбард, парикмахерские, ателье, аптеки, кафе-бары, АЗС, магазины, жилая застройка.

Транспортная доступность: автомобильный транспорт.

- остановка автобуса «Березовка» маршрут: 46ш, 7, 58; маршрутка № 79.

Расстояние до автобусной остановки – около 200 метров.

Объект расположен недалеко от автомобильных магистралей – Березовское шоссе и Федоровское шоссе.

Дороги, ведущие к объекту оценки, находятся в хорошем состоянии.