2.2 Краткий обзор рынка недвижимости г. Хабаровска

Коммерческую недвижимость принято укрупненно разделять по назначению на следующие подвиды: офисная, торговая (ритейлинговая), общего (неопределенного) назначения.

К офисной недвижимости относятся помещения для коммерческой деятельности (за исключением производственной), в которую может входить и розничное обслуживание населения, как правило, на основе не так называемой публичной оферты, а персонально заключаемого договора. К ритейлинговой недвижимости относятся любые имущественные комплексы и отдельные объекты, предназначенные для соответственно лицензированного публичного розничного обеспечения населения товарами и услугами (собственно розничная торговля, общественное питание, развлечения, отдых, гостиничные услуги и т.д.).

Производственная и складская (промышленная) недвижимость укрупнено может быть разделена на четыре основные группы: недвижимость производственных предприятий и транспорта, недвижимость производственного сервиса, складская недвижимость и инженерные сооружения.

Ввиду того, что объектом оценки является недвижимое имущество коммерческого назначения, то в данной работе рассматривается рынок коммерческой недвижимости.

Рынок купли--продажи. Наибольшая часть предлагаемой к продаже коммерческой недвижимости – 48 % - находится в Центральном районе Хабаровска, что логично, учитывая особенности территориального зонирования города и преобладание в этом районе административной, торговой, а также гостиничной недвижимости.

Если проанализировать изменение объема рынка по отношению к осени 2008 г., считающейся точкой отсчета для вступления экономического кризиса в активную фазу, то можно отметить, что в частности, в Центральном районе на начало кризиса было выставлено на продажу порядка 700 объектов недвижимости, что более, чем в 2 раза превышает аналогичный показатель на начало 2013 года.

Аналогичные показатели наблюдаются и по остальным районам города - в среднем, объем рынка купли-продажи за время кризиса сократился вдвое

Таблица 1 - Объем рынка купли-продажи коммерческой недвижимости в зависимости от площади и местоположения

Площадь, кв.м.	до 50	50-100	100-500	500-1000	1000-3000	3000-5000	Итого по району
Железнодорожный район	13	19	37	10	11	-	90
Индустриальный район	8	19	26	9	15	-	77
Кировский район	3	13	19	8	5	-	48
Краснофлотский район	6	10	16	1	3	3	39
Центральный район	47	62	150	31	18	3	311
Всего:	77	123	248	59	52	6	565

Основным фактором, влияющим на стоимость коммерческой недвижимости, является местоположение, поэтому максимальные цены на коммерческую недвижимость наблюдаются в Центральном районе города (см. Таблица 1). Расчет средних цен по району осуществлялся по формуле средневзвешенной величины с учетом количества предложений в соответствии с Таблицей 2.

Таблица 2 – Средние цены предложений на рынке купли-продажи коммерческой недвижимости в зависимости от площади

Район/Площадь, В.м.	до 50	50-100	100-500	500-1000	1000-3000	3000-5000	Итого по району	Диапазон цен
Железнодорожный р-н	76 840	70 099	55 916	42 455	34 953	-	57 875	9 000 – 127 000
Индустриальный район	86 289	61 669	53 883	47 552	35 383	-	54 827	7 000 – 130 000
Кировский район	90 465	88 066	65 131	54 875	52 686	-	69 920	21 000 – 140 000
Краснофлотский район	73 139	53 595	41 605	21 216	22 021	26 934	46 373	7 000 – 100 000
Центральный район	106 691	107 776	100 946	97 697	100 689	93 200	102 763	33 000 – 216 000
Всего:	96 285	88 346	82 722	73 582	58 791	60 067	82 397

Наиболее престижными для размещения коммерческой недвижимости принято считать такие улицы Центрального района, как Муравьева-Амурского и Ленина, а также пересекающие их улицы, где стоимость 1 кв.м. может значительно превышать 100 000 рублей. На так называемой «красной линии» Хабаровска, представляющей собой ул. Муравьева-Амурского от набережной Амура до площади им. Ленина, а также в ее ближайшем окружении, коммерческая недвижимость может предлагаться по цене 150 000 руб./1 кв.м. и выше.

До 2000 г. вся «красная линия» принадлежала или субъекту Российской Федерации, или муниципальному образованию. На сегодняшний день большая часть объектов продана на аукционах и конкурсах, при этом иногда в результате торгов начальная цена увеличивалась в несколько раз. В связи с этим, количество подобных объектов на рынке крайне ограничено и ценообразование на них осуществляется иным образом. В отношении недвижимости, расположенной на «красной линии» города особенно ярко проявляется особенность рынка недвижимости, заключающаяся в том, что в сделках с таким товаром поведение людей подвержено комплексу рефлекторных действий, импульсов, привычек и т.д. В связи с этим, желание потенциального покупателя приобрести так называемый «штучный» недвижимый товар может привести к установлению цены сделки, значительно превышающей среднерыночные показатели.

В то же время, в центре города можно найти предложения и по 30 000 – 35 000 руб./1кв.м., расположенные в подвальных или цокольных помещениях жилых домов в отдалении от улиц с активным человеко-потоком и нуждающиеся в ремонте.

Можно сделать следующие выводы:

1. Стоимость 1 кв. м. коммерческой недвижимости по всем районам города, кроме Центрального, имеет выраженную тенденцию к снижению с увеличением площади объектов недвижимости;

2. Стоимость коммерческой недвижимости Центрального района не снижается для объектов недвижимости со значительной площадью, что можно объяснить следующими обстоятельствами:

- Центральный район, по сравнению с другими районами города, характеризуется повышенной плотностью застройки и дефицитом свободной земли. В результате чего, именно здесь преобладает вертикальный принцип строительства зданий, т.е. сочетание высокой этажности при относительно небольшой площади застройки. Как правило, планировка в подобных зданиях, строится по принципу разбиения на отдельные помещения с площадью до 50 кв.м., количество предложений помещений с площадью более 500 кв.м., крайне ограничено;

- Центральный район является наиболее привлекательным местом с точки зрения потенциальных покупателей и арендаторов коммерческой недвижимости, исходя из следующего:

а) наилучшее, по сравнению с другими районами, расположение относительно делового и торгового центра города;

б) максимальная проходимость (степень интенсивности человеко-потока);

в) развитая транспортная инфраструктура – отличная транспортная доступность по основным транспортным магистралям города, как для общественного, так и для частного транспорта.

В связи с этим, коммерческая недвижимость Центрального района всегда востребована независимо от площади, цены предложений традиционно высокие, а количество предложений ограничено.

Рынок аренды.

По состоянию на 01.01.2013 г. наибольшая часть предлагаемой к аренде коммерческой недвижимости – 55 % - находится в Центральном районе Хабаровска.

В отличие от рынка продаж, где в процессе исследования было выявлено около120 объектов коммерческой недвижимости площадью свыше 500 кв.м., рынок аренды представлен единичными предложениями по аналогичному сегменту.

Таблица 3 –Объем рынка аренды коммерческой недвижимости в зависимости от площади

Площадь, В.м.	До 50	50-100	100-500	500-1000	1000-3000	Итого
Железнодорожный район	18	5	11	2	1	37
Индустриальный район	12	5	11	1	1	30
Кировский район	14	4	6	1	-	25
Краснофлотский район	8	1	2	-	-	11
Центральный район	30	27	31	7	1	96
Всего:	82	42	61	11	3	199

Таблица 4 – Средние цены предложений на рынке аренды коммерческой недвижимости в зависимости от площади, руб./1 кв.м.

Район / Площадь, В.м.	До 50	50-100	100-500	500-1000	1000-3000	В среднем району	Диапазон цен
Железнодорожный район	731	563	706	520	500	683	300 – 1 600
Индустриальный район	762	775	664	800	400	717	280 – 1 250
Кировский район	827	725	717	350	-	765	300 – 1 500
Краснофлотский район	551	455	475	200	-	528	200 – 900
Центральный район	1 094	1 215	1 203	1 216	1 000	1 171	400 – 2 200
Средняя стоимость аренды в зависимости от площади	793	746	753	617	633	759

Стоимость аренды 1 м² коммерческой недвижимости также имеет тенденцию к снижению с увеличением площади объектов недвижимости.

Самыми дорогими площадями являются помещения коммерческого назначения в диапазоне до 50 кв.м.

В ходе анализа рынка недвижимости было установлено, что в условиях нестабильной экономической ситуации в ходе заключения договора купли-продажи (аренды) недвижимого имущества существует возможность торга. По данным сотрудников риэлторских компаний г. Хабаровска в среднем по рынку разница между ценой предложения и ценой продажи недвижимого имущества составляет 5-10%.