1.3 Подходы и методы оценки недвижимости

Затратный подход предполагает оценку объекта недвижимости, состоящего из земельного участка и созданных на нем улучшений, на основе расчета затрат, необходимых при его воссоздании на конкретную дату (дату оценки). При этом необходимо учитывать износ (обесценение) оцениваемых улучшений со временем эксплуатации под воздействием различных факторов. Расчет стоимости земельного участка должен производиться с учетом принципа "наилучшего и наиболее эффективного использования".

В основу затратного подхода положен принцип "замещения", согласно которому благоразумный покупатель не станет платить за объект дороже по сравнению с затратами на приобретение соответствующего участка под застройку и возведение аналогичного по своему назначению, качеству и полезности объекта недвижимости в приемлемый период времени.

Технология применения затратного подхода включает в себя следующие этапы: 1. Оценка восстановительной стоимости оцениваемого здания как нового.

2. Расчет выявленных видов износа.

3. Оценка рыночной стоимости земельного участка.

4. Расчет итоговой стоимости объекта оценки путем корректировки восстановительной стоимости здания как нового на износ с последующим увеличением полученной величины на стоимость земельного участка.

1. Оценка восстановительной стоимости оцениваемого здания как нового. Восстановительная стоимость (ВС)  рассчитываемая в текущих ценах стоимость строительства оцениваемого объекта недвижимости как нового, без учета износа и соотнесенная к дате оценки. Восстановительная стоимость может рассчитываться на базе стоимости воспроизводства или стоимости замещения.

Под стоимостью воспроизводства подразумевают затраты на строительство в текущих ценах на действительную дату оценки точной копии оцениваемого здания, используя такие же строительные материалы, стандарты и проект.

Стоимость замещения  определяется затратами на строительство в текущих ценах на действительную дату оценки объекта одинаковой полезности с использованием современных материалов, стандартов, проектов и архитектурных решений.

Следует отметить, что более предпочтительным является расчет стоимости "воспроизводства", поскольку в противном случае рассчитываются затраты на строительство здания, отличающегося от оцениваемого по многим характеристикам. При этом оценка разницы в полезности сравниваемых зданий носит весьма субъективный характер.

Полная восстановительная стоимость (ПВС)  восстановительная стоимость основных фондов с учетом сопутствующих затрат, необходимых для начала эксплуатации активов и отражаемая в балансовой стоимости (большей частью актуальна для активной части основных фондов). Согласно теории оценочных стоимостей ПВС относится к блоку оценочных стоимостей "в пользовании". В основе определения восстановительной стоимости лежит расчет затрат, связанных со строительством объекта и сдачей его заказчику. В зависимости от порядка учета этих затрат в себестоимости строительства принято выделять прямые и косвенные затраты.

Прямые затраты  это затраты, непосредственно связанные со строительством, и в общем случае включают в себя:

- стоимость строительных материалов, изделий и оборудования;

- заработную плату рабочих;

- стоимость сопутствующих строительству сооружений и инженерных сетей;

- стоимость коммунальных услуг;

- стоимость доставки и хранения материалов и пр.

Косвенные затраты  это расходы, сопутствующие, но не относящиеся непосредственно к строительству. Косвенные затраты обычно включают в себя:

- стоимость инвестиций в землю;

- гонорары проектно-сметным организациям;

- маркетинговые, страховые и рекламные расходы и другие затраты.

К косвенным расходам относят и накладные расходы. Накладные расходы - денежные средства, необходимые для создания общих условий строительного производства, его организации и обслуживания.

Прибыль застройщика (инвестора) представляет собой предпринимательский доход, отражающий вознаграждение инвестору за риск, связанный с реализацией строительного проекта.

Методы определения восстановительной стоимости. В зависимости от цели оценки и, как следствие, закладываемой точности расчетных процедур, существует несколько способов определения восстановительной стоимости:

• метод сравнительной единицы;

• метод разбивки по компонентам;

• метод количественного обследования;

• индексный метод.

Метод сравнительной единицы предполагает расчет стоимости строительства сравнительной единицы (1 м², 1 м³) аналогичного здания. Стоимость сравнительной единицы аналога должна быть скорректирована на имеющиеся различия в сравниваемых объектах (планировка, оборудование, права собственности и т.д.). Для расчета полной стоимости оцениваемого объекта скорректированная стоимость единицы сравнения умножается на количество единиц сравнения (площадь, объем). Для определения величины затрат обычно применяются различные справочные и нормативные материалы (сборники укрупненных показателей стоимости строительства  УПСС, сборники укрупненных показателей восстановительной стоимости  УПВС, Ко-Инвест и т.д.).

2. Определение износа объекта недвижимости. Износ характеризуется уменьшением полезности объекта недвижимости, его потребительской привлекательности с точки зрения потенциального инвестора и выражается в снижении стоимости (обесценении) под воздействием различных факторов со временем. По мере эксплуатации объекта постепенно ухудшаются параметры, характеризующие конструктивную надежность зданий и сооружений, а также их функциональное соответствие текущему и тем более будущему использованию, связанных с жизнедеятельностью человека. Кроме того, на стоимость недвижимости в не меньшей степени оказывают влияние и внешние факторы, обусловленные изменением рыночной среды, наложением ограничений на определенное использование зданий и т.д. В зависимости от причин, вызывающих обесценение объекта недвижимости, выделяют следующие виды износа: физический, функциональный и внешне-экономический.

3. Оценка рыночной стоимости земельного участка. Для оценки земельного участка требуется следующая информация:

• титул собственности и регистрационные данные по земельному участку;

• физические характеристики участка;

• данные о взаимосвязи участка с окружающей инфраструктурой;

• экономические факторы, характеризующие участок.

Источником информации могут быть земельные комитеты, органы, регистрирующие сделки с земельными участками, бюро (учреждения) технической инвентаризации, риэлтерские фирмы, кредитные организации, периодические печатные издания.

Для оценки рыночной стоимости земельных участков могут использоваться следующие методы:

• оценка по сопоставимым продажам;

• метод соотнесения (переноса);

• метод развития земельного участка;

• метод капитализации дохода от земли;

• метод техники остатка для земли.

Данные методы построены не только на теории затратного подхода, но в большей степени базируются на сравнительном и доходном подходах.

Оценка по сопоставимым продажам заключается в сопоставлении и сравнении данных по аналогичным свободным участкам (или участкам с аналогичным использованием), проданным за последнее время, и внесении поправок в цены продаж.

Сравнение оцениваемого земельного участка с сопоставимыми участками осуществляется по следующим факторам:

• условия продажи;

• время продажи;

• местоположение;

• физические характеристики;

• характеристики дохода, получаемого с земельного участка.

Достоинство метода – простота использования. Недостаток – сложность сбора необходимой информации.

4. Расчет итоговой стоимости объекта оценки затратным подходом осуществляется путем корректировки восстановительной стоимости улучшений на износ с последующим увеличением полученной величины на стоимость земельного участка.

Сравнительный подход к оценке недвижимости базируется на информации о недавних сделках с аналогичными объектами на рынке и сравнении оцениваемой недвижимости с аналогами. Далее вносятся поправки, учитывающие различия между оцениваемым объектом и аналогами. Это позволяет определить цену продажи каждого аналога, как если бы он обладал теми же основными характеристиками, что и оцениваемый объект.

Можно выделить следующие основные этапы оценки недвижимости сравнительным подходом:

1. На первом этапе изучают состояние и тенденции развития рынка недвижимости и особенно того сегмента, к которому принадлежит данный объект. Выявляются объекты недвижимости, наиболее сопоставимые с оцениваемым, которые были проданы недавно.

2. На втором этапе собирается и проверяется информация по объектам-аналогам; анализируется собранная информация и каждый объект-аналог сравнивается с оцениваемым.

3. На третьем этапе вносятся поправки в цены продаж сопоставимых объектов.

4. На четвертом этапе согласовываются скорректированные цены объектов-аналогов и выводится итоговая величина рыночной стоимости объекта недвижимости на основе сравнительного подхода.

Логика доходного подхода к оценке недвижимости лучше всего отражает ожидания инвестора. Стоимость недвижимости определяется на основе ожидаемых будущих доходов, которые оцениваемая недвижимость может принести. Данный подход используется только для оценки стоимости доходной недвижимости, т.е. такой недвижимости, единственной целью которой является получение дохода.

Доходный подход основывается на двух основополагающих принципах оценки недвижимости: полезности и ожидания.

Принцип полезности утверждает, что объект востребуется покупателем (инвестором), если он способен удовлетворять потребности. В качестве главной потребности выделим получение дохода выгод.

Принцип ожидания. Данный принцип характеризует точку зрения покупателя на будущие доходы и их настоящую стоимость. Исходя из этого принципа рыночная стоимость определяется как текущая стоимость будущих выгод, вытекающих из прав владения или иных имущественных прав на данный объект. В основе принципа лежит теория изменения стоимости денег во времени.

Основные этапы процедуры оценки недвижимости методом капитализации дохода.

1.Оценка потенциального валового дохода. Делается на основе анализа текущих ставок и тарифов на рынке для сравнимых объектов. Потенциальный валовой доход (ПВД)  доход, который можно получить от недвижимости при 100 % занятости без учета всех потерь и расходов. ПВД зависит от площади объекта и арендной ставки:

ПВД = S ∙ Са, (1)

где S  площадь в м², сдаваемая в аренду;

Са - арендная ставка за 1 м².

Как правило, величина арендной платы зависит от местоположения объекта, его физического состояния, наличия коммуникаций, времени аренды (срока) и т.д.

2. Оценка потерь от недозагруженности и неуплат. Производится на основе анализа рынка, характера его динамики (трендов) применительно к арендованной недвижимости. Рассчитывается действительный валовой доход (ДВД):

ДВД = ПВД  скидки на простой и неплатежи, (2)

где ПВД – потенциальный валовой доход.

3. Расчет издержек по эксплуатации оцениваемой недвижимости. Основывается на анализе фактических издержек по ее содержанию или типичных издержек на данном рынке.

4. Определение итогового показателя потоков денежных средств – чистого операционного дохода (ЧОД), который затем пересчитывается в текущую стоимость объекта несколькими способами. Выбор способа пересчета зависит от качества исходной информации на рынке.