3.4 Согласование итоговых результатов оценки рыночной стоимости объекта недвижимости
Итоговая величина рыночной стоимости недвижимого имущества, принадлежащего ООО «Терминал». Объект оценки: Центр оптово-розничной торговли, назначение: нежилое, 2 - этажный, общая площадь 377,9 кв. м., инв.№ 19367, лит. А, и земельный участок, кадастровый номер 27:23:010806:23, площадью 1558,36 кв.м., адрес объекта: Хабаровский край, г. Хабаровск, ул. Сергеевская, д. 5Д, была определена путем расчета стоимости при использовании трех подходов к оценке.
С применением трех подходов к оценке стоимости объекта были получены следующие результаты:
Таблица 24 – Результаты, полученные в ходе проведения оценки
Наименование объекта |
Стоимость объекта в рамках затратного подхода, руб. с НДС |
Стоимость объекта в рамках сравнительного подхода, руб. с НДС |
Стоимость объекта в рамках доходного подхода, руб. с НДС |
Недвижимое имущество: Центр оптово-розничной торговли, назначение: нежилое, 2 - этажный, общая площадь 377,9 кв. м., инв.№ 19367, лит. А, и земельный участок, кадастровый номер 27:23:010806:23, площадью 1558,36 кв.м., расположенное по адресу: Хабаровский край, г. Хабаровск, ул. Сергеевская, д. 5Д |
23 027 596 |
24 556 698 |
23 036 518 |
в том числе земельный участок: |
|
|
|
Земельный участок, кадастровый номер 27:23:010806:23, площадью 1558,36 кв.м. (право собственности) |
- |
3 382 000 |
- |
Показатели, приведенные в работе, наиболее достоверно отразили стоимость объекта оценки. Затратный подход отражает стоимость нового строительства, доходный подход рассматривает величину возможного получения прибылей, а сравнительный, то, как оценивает рынок данную недвижимость, поэтому для получения более объективной оценки каждого из использованных подходов можно ранжировать и сопоставить показатели стоимости, достигнутые в рамках подходов и методов, в следующей таблице (по десятибалльной системе).
Таблица 25 - Согласование итоговых результатов стоимости
критерий |
подходы |
||
затратный |
сравнительный |
доходный |
|
баллы |
|||
Применимость подхода к оценке объекта недвижимости согласно утвердившимсся в России принципам и стандартам |
6 |
9 |
8 |
Адекватность, достоверность и достаточность информации, на основе которой призводились анализ и расчеты |
6 |
9 |
8 |
Способность подхода отразить мотивацию, действительные намерения типичного покупателя (арендатора) и(или) продавца (арендодателя), прочие реалии спроса (предложения) в статистике и динамике |
7 |
9 |
8 |
действенность подхода в отношении учета конъюнктуры и динамики рынка финансов и инвестиций, включая риски |
7 |
9 |
9 |
Продолжение таблицы 25
Способность подхода учитывать структуру и иерархию ценообразующих факторов, специфичных для объекта, таких как местоположение, локальное окружение, размер, качество строительства и отделки, инженерное обеспечение, потенциальную доходность и т.п. |
7 |
9 |
9 |
Итого |
33 |
45 |
42 |
Сумма баллов |
120 |
||
Вес подхода |
0,2750 |
0,3750 |
0,3500 |
Стоимость объекта по подходу, руб. |
23 027 596 |
24 556 698 |
23 036 518 |
Согласованная величина стоимости |
23 604 132 |
||
Результаты анализа имеющейся в распоряжении информации позволяют сделать вывод о том, что рыночная стоимость (определяемая в соответствии со стандартами оценки) недвижимого имущества, принадлежащего ООО «Терминал», Объект оценки: Центр оптово-розничной торговли, назначение: нежилое, 2 - этажный, общая площадь 377,9 кв. м., инв.№ 19367, лит. А, и земельный участок, кадастровый номер 27:23:010806:23, площадью 1558,36 кв.м., адрес объекта: Хабаровский край, г. Хабаровск, ул. Сергеевская, д. 5Д, с учетом ограничительных условий и сделанных допущений, составляет: 23 604 132 рубля с НДС.
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
В работе была проведена оценка объекта недвижимости – административного здания, расположенного по адресу: г. Хабаровск, ул. Сергеевская, д. 5Д с целью определения рыночной стоимости.
В ходе определения рыночной стоимости объекта недвижимости были рассмотрены затратный, сравнительный и доходный подходы. Затратный подход оценки позволяет учесть специфику архитектурно-строительных решений, используемых при возведении объекта, его настоящее техническое состояние. Сравнительный подход (метод прямого сравнительного анализа продаж) наиболее верно отражает ситуацию на рынке и ориентирован на фактически достигнутые результаты. Доходный подход (метод прямой капитализации) учитывает те доходы, которые владелец рассчитывает получить от собственности в будущем.
Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования показал, что объект будет использоваться эффективно и целесообразно, как торговое помещение.
Результаты определения рыночной стоимости объекта оценки:
затратный подход – 23 027 596 рублей;
сравнительный подход – 24 556 698 рублей;
доходный подход – 23 036 518 рублей.
Применив метод логического анализа для определения значения итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки, стоимость составила – 23 604 132 рубля.
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ
Конституция Российской Федерации, принятая 12 декабря 1993 г.
Гражданский кодекс Российской Федерации часть 1,2 – М.: Маркетинг, 1998 г.
Федеральный стандарт оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО №3)».
Федеральный стандарт оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО №2)».
Федеральный стандарт оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО №1)».
Правила оценки физического износа жилых зданий ВСН 53-86 (р). Госгражданстрой, 1990г.
Федеральный закон от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ. Об оценочной деятельности в Российской Федерации (с изменениями от 21 декабря 2001 г., 21 марта, 14 ноября 2002 г., 10 января, 27 февраля 2003 г., 22 августа 2004 г., 5 января, 27 июля 2006 г., 5 февраля, 13, 14 декабря 2007 г.).
Об утверждении границ оценочных зон г. Хабаровска и коэффициентов дифференциации к средней ставке земельного налога по этим зонам: решение Хабаровской городской думы от 28.03.2000 №413.
Бабенко Р. В. Оценка стоимости жилой недвижимости : учеб. пособие / Р. В. Бабенко. – Ростов-н/Д : Ростиздат, 2005. – 253 с.
Горемыкин В. А. Экономика недвижимости : учебник / В. А. Горемыкин. – 3-е изд., перераб. и доп. – М. : ТК Велбери, Проспект, 2006. – 848 с.
Иванова Е. Н. Оценка стоимости недвижимости : учеб. пособие / Е. Н. Иванова. – М. : КНОРУС, 2007. – 344 с.
Марченко А. В. Экономика и управление недвижимостью : учеб. пособие / А. В. Марченко; 2-е изд., перераб. и доп. – Ростов-н/Д : Феникс, 2007. – 448 с.
Оценка недвижимости : учебник / под ред. А. Г. Грязновой, М. А. Федотовой. – 2-е изд., перераб. и доп. – М. : Финансы и статистика, 2007. – 560 с.
Оценка стоимости недвижимости : учеб. пособие для студентов и слушателей экономических специальностей ХГАЭП / сост. А. А. Монин, А. Р. Плоткина. – Хабаровск : РИЦ ХГАЭП, 2006. – 156 с.
Петров В. И. Оценка стоимости земельных участков : учеб. пособие / В. И. Петров; под ред. М. А. Федотовой. – 2-е изд., перераб. и доп. – М. : КНОРУС, 2008. – 224 с.
Укрупненные показатели стоимости строительства. Общественные здания. Серия «Справочник оценщика». М.: ООО «КО-ИНВЕСТ», 2005. – 384 с.
www.gks.ru (дата обращения: 10.04.2012)
www.gov.khabkrai.ru (дата обращения: 20.04.2012)
www.valnet.ru (дата обращения: 25.04. 2012)
ПРИЛОЖЕНИЕ А
Расчет восстановительной стоимости объекта оценки
Таблица А.1 - Расчет стоимости нового строительства методом сравнительной единицы с помощью сборников УПСС*
Показатель |
Центр оптово-розничной торговли, назначение: нежилое, 2 - этажный, общая площадь 377,9 кв. м., инв.№ 19367, лит. А, адрес объекта: Хабаровский край, г. Хабаровск, ул. Сергеевская, д. 5Д |
||
Сборник УПСС |
Общественные здания (2005, раздел 3.8.3.003) |
||
Стоимость 1 куб. м. (1 кв. м.) аналога в ценах на дату составления сборника УПСС |
4084,16 |
||
Первая группа поправок, выраженная в руб. на 1 куб.м. (1 кв. м.) здания |
|
||
- |
на отсутствие части наружных стен |
|
|
- |
на отсутствие части фундамента |
|
|
- |
на отсутствие каркаса |
|
|
- |
на различие в высоте этажа |
|
|
- |
на различие в количестве перегородок |
|
|
- |
на наличие подвалов |
|
|
- |
на наличие фонарей |
|
|
- |
на учет особостроительных работ и прочих конструкций |
|
|
- |
на различие в прочности грунтов, глубине заложения фундаментов и степени обводнения грунтов |
|
|
- |
на различие в конструктивных решениях: |
|
|
|
- |
Фундаменты |
|
|
- |
Каркас |
|
|
- |
Стены |
|
|
- |
Перегородки |
|
|
- |
Перекрытия и покрытие |
|
|
- |
Кровля |
|
|
- |
Проемы |
|
|
- |
Полы |
|
|
- |
Отделка |
|
|
- |
Прочие кострукции |
|
|
- |
Особостроительные работы |
|
|
- |
Отопление и вентиляци |
|
|
- |
Водоснабжение и канализация |
|
|
- |
Электроосвещение |
|
|
- |
Слаботочные устройства |
|
|
- |
Прочее инженерное оборудование |
|
Итого стоимость 1 куб. м. (1 кв. м.) аналога в ценах на дату составления сборника УПСС после внесения поправок первой группы |
4084,16 |
||
Продолжение таблицы А.1
Вторая группа поправок, выраженная в виде корректирующих коэффициентов |
|
||
- |
на различие в объме (площади) здания |
1 |
|
- |
на различие в климате |
1 |
|
- |
на сейсмичность |
1,04 |
|
- |
на величину прочих и непредвиденных затрат |
1 |
|
- |
на региональные различия в уровне цен |
1,3 |
|
- |
на зональное различие в уровне цен |
1 |
|
- |
на изменение цен после издания справочника |
1,94 |
|
Общий корректирующий коэффиент по второй группе поправок |
2,62 |
||
Скорректированный показатель стоимости на дату оценки, руб. |
10700 |
||
Строительный объем, куб.м. (площадь, кв. м.) |
2 189 |
||
Стоимость строительства на дату оценки, руб. |
23 422 300 |
||
Прибыль предпринимателя, % |
6,4 |
||
Стоимость строительства на дату оценки с учетом прибыли предпринимателя, руб. |
24 921 327 |
||
НДС, % |
18 |
||
Стоимость строительства на дату оценки с учетом НДС, руб. |
29 407 166 |
||
* 1 — технические (строительные) характеристики оцениваемых объектов недвижимости приняты согласно технического паспорта; 2 — на основании отраслевой принадлежности и назначения оцениваемого здания был подобран объект в качестве аналога. Справочная стоимость 1 ед. измерения каждого объекта рассчитанная с помощью сборников УПСС представлена в таблице
ПРИЛОЖЕНИЕ Б
Сравнительный подход
Таблица Б.1- Расчет стоимости объекта оценки сравнительным подходом
№ п/п |
Параметры корректировки |
Объект оценки |
Объект аналог № 1 |
Объект аналог № 2 |
Объект аналог № 4 |
Объект аналог № 6 |
Объект аналог № 7 |
1 |
2 |
3 |
4 |
5 |
7 |
9 |
10 |
1.1 |
Цена продажи, руб. |
|
14 000 000 |
19 550 000 |
70 000 000 |
27 500 000 |
7 000 000 |
1.2 |
Площадь, кв.м |
377,9 |
172,0 |
230,0 |
832,0 |
400,0 |
81,0 |
1.3. |
Цена продажи 1 кв.м., руб. |
|
81 395,0 |
85 000,0 |
84 135,0 |
68 750,0 |
86 420,0 |
2 |
Дата продажи |
Декабрь 2013 |
Декабрь 2012 |
Декабрь 2012 |
Декабрь 2012 |
Декабрь 2012 |
Декабрь 2012 |
2.1 |
Коэффициент на дату продажи |
69,81 |
69,81 |
69,81 |
69,81 |
69,81 |
69,81 |
2.2 |
Корректировка на дату продажи |
|
1,000 |
1,000 |
1,000 |
1,000 |
1,000 |
2.3 |
Скорректированная цена 1 кв. м., руб. |
|
81395 |
85000 |
84135 |
68750 |
86420 |
3 |
Условия продажи |
Открытая продажа |
Открытая продажа |
Открытая продажа |
Открытая продажа |
Открытая продажа |
Открытая продажа |
3.1 |
Корректировка |
|
0,9 |
0,9 |
0,9 |
0,9 |
0,9 |
3.2 |
Скорректированная цена 1 кв. м., руб. |
|
73256 |
76500 |
75722 |
61875 |
77778 |
4 |
Права собственности на объект |
Право собственности на здание и земельный участок |
Право собственности на здание и земельный участок |
Право собственности на помещение, земельный участок в аренде |
Право собственности на здание и земельный участок |
Право собственности на здание и земельный участок |
Право собственности на здание и земельный участок |
4.1 |
Корректировка |
|
1 |
1,06 |
1 |
1 |
1 |
4.2 |
Скорректированная цена 1 кв. м., руб. |
|
73256 |
81090 |
75722 |
61875 |
77778 |
Продолжение таблицы Б.1
5 |
Месторасположение |
г. Хабаровск, ул. Сергеевская, д. 5Д (4 оценочная зона) |
г. Хабаровск, пр-т 60 лет Октября, напротив з-да отопительного оборудования (40 оценочная зона) |
г. Хабаровск, ул. Воронежская, 38а (24 оценочная зона) |
г. Хабаровск, Восточное шоссе 39 (24 оценочная зона) |
г. Хабаровск, Восточное шоссе 36 (24 оценочная зона) |
г. Хабаровск, ул. Горького (35 оценочная зона) |
5.1 |
Коэффициент на местоположение |
53,19 |
53,19 |
57,60 |
57,60 |
57,6 |
53,19 |
5.2 |
Корректировка |
|
1,00 |
0,92 |
0,92 |
0,92 |
1,00 |
5.3 |
Скорректированная цена 1 кв. м., руб. |
|
73256 |
74603 |
69664 |
56925 |
77778 |
6 |
Инфраструктура (наличие автомобильных стоянок, качество подъездных путей) |
есть все |
есть все |
есть все |
есть все |
есть все |
есть все |
6.1 |
Корректировка |
|
1 |
1 |
1 |
1 |
1 |
6.2 |
Скорректированная цена 1 кв. м., руб. |
|
73256 |
74603 |
69664 |
56925 |
77778 |
8 |
Материал стен |
Кирпич |
Кирпич |
Кирпич |
Кирпич |
Кирпич |
Кирпич |
8.1 |
Корректировка на материал стен |
|
1 |
1 |
1 |
1 |
1 |
8.2 |
Скорректированная цена 1 кв. м., руб. |
|
73256 |
74603 |
69664 |
56925 |
77778 |
9 |
Функциональное назначение |
Нежилые помещения, коммерческого назначения (торговые) |
Нежилые помещения, коммерческого назначения (торговые) |
Нежилые помещения, коммерческого назначения (торговые) |
Нежилые помещения, коммерческого назначения (торговые) |
Нежилые помещения, коммерческого назначения (торговые) |
Нежилые помещения, коммерческого назначения (торговые) |
9.1 |
Корректировка, руб. |
|
1,00 |
1,00 |
1,00 |
1,00 |
1,00 |
Продолжение таблицы Б.1
9.2 |
Скорректированная цена 1 кв. м., руб. |
|
73256 |
74603 |
69664 |
56925 |
77778 |
10 |
Функциональное решение |
Отдельно стоящее здание |
Отдельно стоящее здание |
Функциональное помещение |
Отдельно стоящее здание |
Отдельно стоящее здание |
Отдельно стоящее здание |
10.1 |
Корректировка, руб. |
|
1,00 |
1,03 |
1,00 |
1,00 |
1,00 |
10.2 |
Скорректированная цена 1 кв. м., руб. |
|
73256 |
76841 |
69664 |
56925 |
77778 |
11 |
Инженерное обеспечение |
Инженерные сети подведены полностью |
Инженерные сети подведены полностью |
Инженерные сети подведены полностью |
Инженерные сети подведены полностью |
Инженерные сети подведены полностью |
Инженерные сети подведены полностью |
11.1 |
Корректировка, руб. |
|
1,00 |
1,00 |
1,00 |
1,00 |
1,00 |
11.2 |
Скорректированная цена 1 кв. м., руб. |
|
73256 |
76841 |
69664 |
56925 |
77778 |
12 |
Состояние объекта |
Хорошее |
Хорошее |
Отличное |
Хорошее |
Хорошее |
Отличное |
12.1 |
Корректировка, руб. |
|
1,00 |
0,74 |
1,00 |
1,00 |
0,74 |
12.2 |
Скорректированная цена 1 кв. м., руб. |
|
73256 |
56862 |
69664 |
56925 |
57556 |
|
Ранги |
|
4 |
1 |
3 |
3 |
2 |
|
Итоговая скорректированная стоимость объекта оценки, руб. /кв.м. |
64 982 |
|
|
|
|
|
|
Итоговая скорректированная стоимость объекта оценки, руб. |
24 556 698 |
|
|
|
|
|
ПРИЛОЖЕНИЕ В
Доходный подход
Таблица В.1 - Определение величины арендной платы, для объекта оценки – торговые помещения
Показатели |
Объект оценки |
Объект-аналог №1 |
Объект-аналог №2 |
Объект-аналог №3 |
1 |
2 |
4 |
5 |
5 |
Характеристика аренды объекта оценки и аналогов |
|
|||
Источник информации |
|
журнал "Вся недвижимость Хабаровска" №50(326) 28 декабря 2012 г |
журнал "Вся недвижимость Хабаровска" №50(326) 28 декабря 2012 г |
журнал "Вся недвижимость Хабаровска" №50(326) 28 декабря 2012 г |
Местоположение |
г. Хабаровск, ул. Сергеевская, д. 5Д (4 оценочная зона) |
г. Хабаровск, пер. Гаражный (24 оценочная зона) |
г. Хабаровск, ул. Минина (24 оценочная зона) |
г. Хабаровск, пр-т 60 лет Октября, ТЦ "Стройка" (24 оценочная зона) |
Площадь, сдаваемая в аренду, кв.м. |
377,9 |
480 |
150 |
118 |
Стоимость аренды, руб. за 1 кв.м. в мес. |
|
700 |
900 |
1200 |
Наличие эксплуатационных расходов в ставке аренды |
|
Не включены расходы на коммунальные услуги и электроэнергию |
Расходы на коммунальные услуги и электроэнергию включены |
Не включены расходы на коммунальные услуги и электроэнергию |
Функциональное назначение помещений |
Нежилые помещения, коммерческого назначения (торговые) |
Нежилые помещения, коммерческого назначения (торговые) |
Нежилые помещения, коммерческого назначения (торговые) |
Нежилые помещения, коммерческого назначения (торговые) |
Инфраструктура (наличие автомобильных стоянок, качество подъездных путей) |
есть все |
есть все |
есть все |
есть все |
Инженерное обеспечение |
Инженерные сети подведены полностью |
Инженерные сети подведены полностью |
Инженерные сети подведены полностью |
Инженерные сети подведены полностью |
Техническое состояние |
Хорошее |
Хорошее |
Хорошее |
Отличное |
Внесение корректировок в стоимость аренды |
|
|||
Корректировка на эксплуатационные расходы |
|
1,15 |
1,00 |
1,15 |
Скорректированная цена, руб. |
|
805 |
900 |
1380 |
Дата аренды |
1 января 2013 г. |
Декабрь 2012 |
Декабрь 2012 |
Декабрь 2012 |
|
69,81 |
69,81 |
69,81 |
69,81 |
Корректировка на дату аренды |
|
1,000 |
1,000 |
1,000 |
Скорректированная цена, руб. |
|
805 |
900 |
1380 |
Условия продажи |
|
цена предложения |
цена предложения |
цена предложения |
Корректировка на вид стоимости |
|
0,9 |
0,9 |
0,9 |
Продолжение таблицы В.1
Скорректированная цена, руб. |
|
725 |
810 |
1242 |
Местоположение |
г. Хабаровск, ул. Сергеевская, д. 5Д (4 оценочная зона) |
г. Хабаровск, пер. Гаражный (24 оценочная зона) |
г. Хабаровск, ул. Минина (24 оценочная зона) |
г. Хабаровск, пр-т 60 лет Октября, ТЦ "Стройка" (24 оценочная зона) |
|
53,19 |
57,60 |
57,60 |
57,60 |
Корректировка на местоположение |
|
0,92 |
0,92 |
0,92 |
Скорректированная цена, руб. |
|
667 |
745 |
1143 |
Функциональное назначение |
Нежилые помещения, коммерческого назначения (торговые) |
Нежилые помещения, коммерческого назначения (торговые) |
Нежилые помещения, коммерческого назначения (торговые) |
Нежилые помещения, коммерческого назначения (торговые) |
Корректировка на функциональное назначение |
|
1 |
1 |
1 |
Скорректированная цена, руб. |
|
667 |
745 |
1143 |
Инфраструктура (наличие автомобильных стоянок, качество подъездных путей) |
есть все |
есть все |
есть все |
есть все |
Корректировка на инфраструктуру |
|
1 |
1 |
1 |
Скорректированная цена, руб. |
|
667 |
745 |
1143 |
Инженерное обеспечение |
Инженерные сети подведены полностью |
Инженерные сети подведены полностью |
Инженерные сети подведены полностью |
Инженерные сети подведены полностью |
Корректировка на инженерное обеспечение |
|
1 |
1 |
1 |
Скорректированная цена, руб. |
|
667 |
745 |
1143 |
Техническое состояние |
Хорошее |
Хорошее |
Хорошее |
Отличное |
Корректировка на техническое состояние |
|
1,00 |
1,00 |
0,74 |
Скорректированная цена, руб. |
|
667 |
745 |
846 |
Ранги |
|
2 |
2 |
1 |
Стоимость аренды, руб. за 1 кв.м. в мес. |
730 |
|
|
|
* ставка аренды аналога №1 –700 руб. + КУ (15%) = 805 руб.; аналога №3 - 1200 руб. + КУ (15%) = 1380 руб. В соответствии со сложившейся практикой при аренде коммерческой недвижимости, собственник несет только постоянные расходы, доля которых в среднем составляет 15 % от действительного валового дохода3
ПРИЛОЖЕНИЕ Г
Технические характеристики объекта оценки
1. |
объект |
Центр оптово-розничной торговли, назначение: нежилое, 2 - этажный, общая площадь 377,9 кв. м., инв.№ 19367, лит. А, расположенное по адресу: Хабаровский край, г. Хабаровск, ул. Сергеевская, д. 5Д |
||||||||||||||
|
Показатели: |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
Год постройки - |
1969 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
Площадь помещений, кв.м. - |
377,9 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
Объем , куб.м . - |
2189 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
Число этажей - |
2 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
Класс качества - |
эконом |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
Укрупненные показатели стоимости строительства. Серия «Справочник оценщика». - М.: ООО «КО-ИНВЕСТ», 2005. - 384 с. |
|||||||||||||||
|
Общественные здания (2005, раздел 3.8.3.003) |
|||||||||||||||
|
Единица измерения |
1 куб.м. |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
||||
Таблица Г.1 – Справочная стоимость 1 единицы измерения объекта
|
Справочная стоимость 1 единицы измерения объекта (Общественные здания (2005, раздел 3.8.3.003)), руб. |
|||||||||||||||||
|
Объект в целом |
Строительные конструкции |
Особостроительные работы |
Инженерные системы |
||||||||||||||
|
Фундаменты |
Каркас |
Стены и перегородки |
Перекрытия и покрытие |
Кровля |
Проемы |
Полы |
Отделка |
Прочие |
Отопление и вентиляция |
Водоснабжение и канализация |
Электроосвещение |
Слаботочные устройства |
Прочее |
||||
|
1 |
2 |
3 |
4 |
5 |
6 |
7 |
8 |
9 |
10 |
11 |
12 |
13 |
14 |
15 |
16 |
||
|
4084,16 |
690,52 |
0,00 |
378,68 |
383,86 |
224,33 |
91,38 |
173,16 |
189,05 |
339,37 |
0,00 |
367,16 |
137,46 |
727,25 |
226,45 |
155,49 |
||
|
100,00% |
16,91% |
0,00% |
9,27% |
9,40% |
5,49% |
2,24% |
4,24% |
4,63% |
8,31% |
0,00% |
8,99% |
3,37% |
17,81% |
5,54% |
3,80% |
||
|
Стоимость 1 единицы измерения объекта с учетом корректировки справочных показателей, руб. |
|||||||||||||||||
|
4084,16 |
690,52 |
0,00 |
378,68 |
383,86 |
224,33 |
91,38 |
173,16 |
189,05 |
339,37 |
0,00 |
367,16 |
137,46 |
727,25 |
226,45 |
155,49 |
||
|
100,00% |
16,91% |
0,00% |
9,27% |
9,40% |
5,49% |
2,24% |
4,24% |
4,63% |
8,31% |
0,00% |
8,99% |
3,37% |
17,81% |
5,54% |
3,80% |
||
Продолжение таблицы Г.1
№ п/п |
Наименование конструктивных элементов здания |
Описание конструкций здания |
Техническое состояние |
Удельный вес конструктивного элемента |
Поправка к удельному весу |
Уд. веса после применения поправки |
Физический износ в % |
1 |
2 |
3 |
4 |
5 |
6 |
7 |
8 |
1 |
Фундаменты |
Железобетонные блоки |
Незначительное искривление горизонтальных линий цоколя, трещины в швах между блоками |
16,91% |
1 |
16,91% |
40 |
2 |
Стены и перегородки |
Стены - кирпичные, снаружи обшиты панелями "Алюкобонд"; перегородки - кирпичные, деревянные, ГВЛ |
Местами выбоины в фактурном слое, выветривание раствора из швов, выкрошивание и выпадение отдельных кирпичей на плоскости стен, усадочные трещины, местами повреждения панелей |
9,27% |
1 |
9,27% |
35 |
3 |
Перекрытия и покрытие |
Железобетонные плиты |
Усадочные трещины в местах опирания на стены, волосные трещины в пролетах плит |
9,40% |
1 |
9,40% |
40 |
4 |
Кровля |
Многоскатная, кровля - металлочерепица |
Незначительное ослабление креплений отдельных листов, единичные механические повреждения |
5,49% |
1 |
5,49% |
20 |
5 |
Проемы |
Окна - пластиковые стеклопакеты; двери - пластиковые |
Незначительные волосные трещины в местах сопряжения со стенами, местами повреждения приборов; двери - полотна незначительно осели, непотный притвор, единичные механические повреждения |
2,24% |
1 |
2,24% |
25 |
6 |
Полы |
Дощатые, линолеум, плитка, бетон |
Незначительные повреждения поверхности в ходовых местах, местами повреждения линолеума |
4,24% |
1 |
4,24% |
30 |
7 |
Отделка |
ГВЛ, побелка, окраска, обои |
Поверхностный слой местами потемнел и загрязнился, в отдельных местах поврежден |
4,63% |
1 |
4,63% |
30 |
8 |
Прочие |
Отмостка, крыльца |
Незначительные трещины, сколы, выбоины |
8,31% |
1 |
8,31% |
30 |
9 |
Отопление и вентиляция |
Отопление и вентиляция |
Состояние хорошее, повреждений и протечек не обнаружено, местами ослабление креплений приборов |
8,99% |
1 |
8,99% |
30 |
10 |
Водоснабжение и канализация |
Водоснабжение и канализация |
Состояние хорошее, повреждений и протечек не обнаружено, местами ослабление креплений приборов |
3,37% |
1 |
3,37% |
30 |
11 |
Электроосвещение |
Электроосвещение |
Состояние хорошее, незначительное повреждение изоляции и эластичности проводов, неисправность отдельных приборов |
17,81% |
1 |
17,81% |
30 |
12 |
Слаботочные устройства |
Телефон, телевидение |
Незначительный физический износ |
5,54% |
1 |
5,54% |
30 |
13 |
Прочее |
Охранно-пожарная сигнализация, система видеонаблюдения |
Незначительный физический износ |
3,80% |
1 |
3,80% |
30 |
|
ИТОГО: |
|
|
100% |
|
100% |
|
ПРИЛОЖЕНИЕ Д
Фотографии объекта оценки
Вход в здание
Объект оценки
Торговый зал (помещение №1)
Торговый зал (помещение №1)
Торговый зал (помещение №1)
1 http://www.valnet.ru/m7-136.phtml
2*Оценка недвижимости /Под ред. А.Г. Грязновой, М.А. Федотовой. – М.: Финансы и статистика, 2002
3