3.3 Доходный подход

В данной работе для определения рыночной стоимости доходным подходом был использован метод прямой капитализации, поскольку уровень доходов, получаемый от оцениваемых объектов достаточно стабильный, а также важным моментом является развитость рынка, что позволяет с высокой точностью определить коэффициент капитализации и рыночную ставку аренды.

Для определения рыночной стоимости необходимо рассчитать текущую стоимость от поступающих денежных потоков. В качестве денежного потока можно использовать величину возможных денежных поступлений от сдачи в аренду оцениваемого объекта недвижимости.

В приложении В представлен расчет величины арендной платы для оцениваемого объекта.

Описание проводимых корректировок:

Поправка на дату продажи учитывает разницу в рыночных ценах на дату продажи аналога по истечению времени. Данная поправка определяется на основании индексов удорожания сметной стоимости строительно-монтажных работ, публикуемых в периодическом издании «Региостройинформ», скорректированных на индексы Росстата (Центральная База Статистических Данных, www.gks.ru, Индекс цен производителей в строительстве по видам экономической деятельности (строительно-монтажные работы)). Последний изданный индекс сметной стоимости СМР для Хабаровского края составляет 58,76, по состоянию на март 2010 г. Индексы Росстата представлены в таблице 14.

Таким образом, по состоянию на январь 2013 года индекс удорожания сметной стоимости строительно-монтажных работ составляет 69,81, соответственно корректирующий коэффициент, для приведения стоимости к сопоставимому виду для всех аналогов - 1.

Корректировка на условия продажи. Данная корректировка учитывает тот факт, что стоимость объектов проданных на аукционе выше стоимости аналогичных объектов, проданных на открытом рынке, также стоимость объектов только выставленных в аренду в условиях современных реалий зачастую бывает подвержена корректировке (так называемая корректировка на торг). Величина данной корректировки определялась на основании данных предоставленных риэлтерскими компаниями, работающими на рынке недвижимости г. Хабаровска. Согласно предоставленных данных в посткризисный период, с активным возобновлением кредитования собственники объектов менее охотно соглашаются снизить стоимость своего имущества, и в настоящий момент средний размер скидки на торг, на рынке недвижимости г. Хабаровска составляет 5-10%. Учитывая местоположение, назначение и площадь объекта оценки, применяется максимальное значение – 10%.

Корректировка на местоположение, учитывает тот факт, что объекты, расположенные в более престижном и удобном для предполагаемого использования районе стоят дороже. Величина данного корректирующего коэффициента может быть рассчитана с помощью метода парных продаж, либо на основании разделения городских территорий на оценочные зоны. Корректировка определяется на основании Постановления Администрации города Хабаровска «Об утверждении базовых размеров арендной платы за земельные участки на 2013 год» от 02 ноября 2012 г. № 4579. На основании данного постановления, в соответствии с размерами арендной платы за земельные участки по зонам г. Хабаровска, была рассчитана корректировка на местоположение. Расчет корректировки представлен в таблице 22.

Таблица 18 - Расчет корректировки на местоположение

Показатель	Объект оценки	Объект-аналог №1	Объект-аналог №2	Объект-аналог №3
Месторасположение (оценочная зона)	г. Хабаровск, ул. Сергеевская, д. 5Д (4 оценочная зона)	г. Хабаровск, пер. Гаражный (24 оценочная зона)	г. Хабаровск, ул. Минина (24 оценочная зона)	г. Хабаровск, пр-т 60 лет Октября, ТЦ "Стройка" (24 оценочная зона)
Базовый размер арендной платы за земельные участки коммерческой сферы (руб./кв.м. в год)	53,19	57,60	57,60	57,60
Корректировка на местоположение		0,92	0,92	0,92

Корректировки на функциональное назначение не рассчитывались, поскольку для анализа были подобраны объекты-аналоги соответствующие характеристикам оцениваемого объекта.

Корректировка на техническое состояние. Данная поправка вносится в цену объектов-аналогов при условии отличия их технического состояния от технического состояния объекта оценки. Корректировка определяется на основании шкалы экспертных оценок для определения величины физического износа для объектов недвижимости (таблица 17). На основании данных таблицы 17 оцениваемому объекту, а также объектам аналогам была присвоена степень износа, на основании которой была рассчитана корректировка на техническое состояние: хорошее состояние – 32% (соответствует физическому износу объекта оценки) , отличное состояние – 8% (среднее значение для диапазона согласно таблице 17). Корректировка 0,74. Расчет корректировки производился согласно формуле 10.

Следующим этапом объектам аналогам были присвоены ранги, в зависимости от степени соответствия оцениваемому объекту. Критерием при присвоении рангов является наибольшее соответствие по максимальному количеству исследуемых характеристик и наименьший уровень суммарной корректировки.

Ставка капитализации

Оценка недвижимости доходным подходом подразумевает процедуру капитализации чистого денежного потока, который ожидается получить как результат эксплуатации оцениваемого объекта. Для такой оценки должен быть спрогнозирован денежный поток и определены коэффициент капитализации. Наиболее надежные результаты определения этих параметров дает метод рыночной экстракции.

Ставка капитализации в данной работе рассчитывается методом рыночной экстракции.

Формула расчета коэффициента капитализации²:

(11)

где, Rk – общий коэффициент капитализации;

NOY – чистый операционный доход i–го объекта-аналога;

Vi – цена продажи i–го объекта-аналога.

В данном методе отдельно не учитывается доход на капитал и возврат капитала.

Так как объект оценки расположен в Краснофлотском районе, достаточно будет рассчитать ставку капитализации только для данного района.

Первым этапом следует рассчитать среднюю ставку аренды 1 кв. метра, для этого были выбраны пять аналогов полностью сопоставимых с объектом оценки:

Таблица 19 – Расчет средней ставки аренды за 1 кв.м. по Кировскому району

	Объект 1	Объект 2	Объект 3	Объект 4	Объект 5
Месторасположение	Ул. Кирова	Ул. Зои Космодемьянской	ул. Бондаря	Ул. Стрельникова	Ул. Тихоокеанская
Площадь, кв. м.	150	45	86	91	54
Стоимость аренды, руб	85 500	39 400	51 600	53 000	46 000
Ставка аренды за 1 кв.м., руб	520	950	700	670	900
Средняя ставка аренды за 1 кв.м., руб	748

При расчете ДВД в месяц за 1 кв.м. согласно формуле 2 следует учесть потери от недозагрузки и неплатежей. На основании опросов риэлторских агенств г. Хабаровска потери от недозагрузки составляют 7%. Что касается потерь от неплатежей, по сложившейся в Хабаровске практике, в соответствии с условиями договора аренды, арендные платежи вносят заранее авансовыми платежами. В связи с этим, потери от неплатежей принимаются равными 0.

Таким образом ДВД в месяц, рассчитанный по формуле 2, составил 696 рублей за 1 кв.м

При расчете чистого операционного дохода следует учесть расходы, которые несет арендатор. В соответствии со сложившейся практикой при аренде коммерческой недвижимости, собственник несет только постоянные расходы, доля которых в среднем составляет 15% от действительного валового дохода.

Таблица 20 - Расчет чистого операционного дохода за 1 кв. м. в год в Краснофлотском районе

ДВД в месяц за 1 кв. м.	ДВД годовой за 1 кв. м.	Затраты Собственника	ЧОД годовой за 1 кв. м.
696	696*12=8 352	8 352*0,15=1 253	7 099

При определении средней цены продажи 1 кв.м. коммерческой недвижимости Краснофлотского района г. Хабаровска были отобраны 5 аналогов.

Таблица 21 – Определение средней цены продажи 1 кв.м. коммерческой недвижимости.

	Объект 1	Объект 2	Объект 3	Объект 4	Объект 5
Месторасположение	Ул. Руднева	Ул. Трехгорная	ул. Тихоокеанская	Ул. Даниловского	Ул. Тихоокеанская
Площадь, кв. м.	87	230	180	64	96
Стоимость продажи, руб	6 587 000	10 350 000	8 820 000	6 328 000	5 760 000
Стоимость продажи за 1 кв.м., руб	80 713	45 000	55 000	95 875	70 000
Средняя величина продажи за 1 кв.м., руб	69 318

При расчете средней ставки аренды следует учесть скидку на уторговывание. Она будет зависеть от района, в котором расположен объект. Например, для объекта торгового назначения, находящегося в центральной части крупного населенного пункта, расположенного на первом этаже в непосредственной близости от остановок общественного транспорта, имеющего выход на оживленную улицу, скидка на торг вряд ли превысит 2 %. В то же время, для магазина на окраине города, основным окружением которого является территория завода, находящегося в процедуре банкротства, и сектор частной жилой застройки, а ближайшая остановка единственного маршрута общественного транспорта находится на расстоянии около 500 м, величина уторгования, скорее всего, будет выше максимальной установленной величины.

Скидка на уторговывание определена на основе опроса риэлторов г. Хабаровска и составляет 10%.

Таким образом, скорректированная величина средней цены продажи 1 кв. м. составляет 62 386 рублей.

Таким образом, ставка капитализации по Краснофлотскому району составит: 11,4%.

Определение стоимости оцениваемого объекта методом капитализации

Величина денежного потока определяется по следующей формуле:

ДП = (ПВД * К недозагр * Кнедозб – ОР) * 12, (14)

где ПВД – потенциальный валовый доход, руб. в мес;

Кнедозагр – коэффициент недозагрузки;

Кнедосб – коэффициент недосбора;

ОР – операционные расходы, руб. за 1 м. кв. в месяц.

Потери от недозагрузки для коммерческой недвижимости определены на основании опроса риэлторов г. Хабаровска.

Что касается потерь от неплатежей, по сложившейся в Хабаровске практике, в соответствии с условиями договора аренды, арендные платежи вносят заранее авансовыми платежами. В связи с этим, потери от неплатежей принимаются равными 0.

Определение величины денежного потока представлено в таблице 24.

Таблица 22 - Определение величины денежного потока оцениваемого объекта

Показатель	Центр оптово-розничной торговли, назначение: нежилое, 2 - этажный, общая площадь 377,9 кв. м., инв.№ 19367, лит. А, расположенное по адресу: Хабаровский край, г. Хабаровск, ул. Сергеевская, 5д. 5Д
Назначение площадей	Торговые
Площадь, кв.м.	377,90
Ставка, руб. за 1 кв.м. в мес.	730
Потенциальный валовый доход, мес.	275 867

Продолжение таблицы 22

Коэффициент недозагрузки	0,9333
Коэффициент недосбора	1
Действительный валовый доход, руб. в мес.	257 467
Действительный валовый доход, руб. в год	3 089 604
Расходы, руб. в год	463 441
Чистый операционный доход, руб. в год	2 626 163

В таблице 23 представлен расчет стоимости оцениваемого объекта, методом капитализации доходов.

Таблица 23 - Расчет стоимости оцениваемого объекта методом капитализации доходов

Показатель	Центр оптово-розничной торговли, назначение: нежилое, 2 - этажный, общая площадь 377,9 кв. м., инв.№ 19367, лит. А, расположенное по адресу: Хабаровский край, г. Хабаровск, ул. Сергеевская, д. 5Д
Чистый операционный доход, руб./ год	2 626 163
Ставка капитализации, %	11,4
Стоимость объекта, в рамках доходного подхода, руб. с НДС	23 036 518

Таким образом, стоимость оцениваемого объекта, на дату оценки, определенная доходным подходом составила 23 036 518 рублей с НДС.