3.2 Сравнительный подход

Для определения рыночной стоимости сравнительным подходом наиболее точен метод сравнительных продаж, прочие методы не используются, так как для их использования необходимо наличие развитого, активного и прозрачного рынка коммерческой недвижимости. Для реализации метода были отобраны объекты-аналоги, сделки по купле-продаже с которыми осуществлялись в Декабре 2012 г. Характеристика выбранных сопоставимых объектов аналогов приведена в таблице 19, а расчет стоимости объектов оценки приведен в приложении Б.

Таблица 13 - Описание объектов-аналогов

Параметры сравнения	Аналог 1 - Торговые помещения	Аналог 2 - Торговые помещения	Аналог 3 - Торговые помещения	Аналог 4 - Торговые помещения	Аналог5 - Торговые помещения
1	2	3	4	5	6
Цена продажи (предложения), руб.	14 000 000	19 550 000	70 000 000	27 500 000	7 000 000
Месторасположение (оценочная зона)	г. Хабаровск, пр-т 60 лет Октября, напротив з-да отопительного оборудования (40 оценочная зона)	г. Хабаровск, ул. Воронежская, 38а (24 оценочная зона)	г. Хабаровск, Восточное шоссе 39 (24 оценочная зона)	г. Хабаровск, Восточное шоссе 36 (24 оценочная зона)	г. Хабаровск, ул. Горького (35 оценочная зона)
Дата продажи (предложения)	Декабрь 2012	Декабрь 2012	Декабрь 2012	Декабрь 2012	Декабрь 2012
Источник информации	журнал "Вся недвижимость Хабаровска" №50(326) 28 декабря 2012 г.	журнал "Вся недвижимость Хабаровска" №50(326) 28 декабря 2012 г.	журнал "Вся недвижимость Хабаровска" №50(326) 28 декабря 2012 г.	журнал "Вся недвижимость Хабаровска" №50(326) 28 декабря 2012 г.	журнал "Вся недвижимость Хабаровска" №50(326) 28 декабря 2012г.

Продолжение таблицы 13

Права собственности на объект	Право собственности на здание и земельный участок	Право собственности на помещение, земельный участок в аренде	Право собственности на здание и земельный участок	Право собственности на здание и земельный участок	Право собственности на здание и земельный участок
Условия финансирования	Открытая продажа	Открытая продажа	Открытая продажа	Открытая продажа	Открытая продажа
Общая площадь зданий, кв. м.	172	230	832	400	81
Цена продажи 1 кв.м., руб.	81395,3	85000,0	84134,6	68750,0	86419,8
Инфраструктура (наличие автомобильных стоянок, качество подъездных путей)	есть все	есть все	есть все	есть все	есть все
Функциональное назначение	Нежилые помещения, коммерческого назначения (торговые)	Нежилые помещения, коммерческого назначения (торговые)	Нежилые помещения, коммерческого назначения (торговые)	Нежилые помещения, коммерческого назначения (торговые)	Нежилые помещения, коммерческого назначения (торговые)
Функциональное решение	Отдельно стоящее здание	Функциональное помещение	Отдельно стоящее здание	Отдельно стоящее здание	Отдельно стоящее здание
Материал стен	Кирпич	Кирпич	Кирпич	Кирпич	Кирпич
Техническое состояние	Хорошее	Отличное	Хорошее	Хорошее	Отличное
Инженерное обеспечение	Инженерные сети подведены полностью	Инженерные сети подведены полностью	Инженерные сети подведены полностью	Инженерные сети подведены полностью	Инженерные сети подведены полностью
Экологическая обстановка	Хорошая	Хорошая	Хорошая	Хорошая	Хорошая

Обоснование проводимых корректировок:

Поправка на дату продажи. Для расчета корректировки используется разница в рыночных коэффициентах на дату продажи аналога. Так как все сделки произведены в декабре 2012 года, а дата оценки 1 января 2012 года, то корректировка не производится.

Корректировка на условия продажи. Данная корректировка учитывает тот факт, что стоимость объектов проданных на аукционе выше стоимости аналогичных объектов, проданных на открытом рынке, также стоимость объектов только выставленных на продажу в условиях современных реалий зачастую бывает подвержена корректировке (так называемая корректировка на торг). Величина корректировки определялась на основании опроса сотрудников риэлтерских агентств, специализирующихся на продаже недвижимости коммерческого назначения. На основании проведенного опроса было установлено, что по состоянию на февраль 2013 года в среднем по рынку разница между ценой предложения и ценой продажи коммерческой недвижимости составляет 5-10%. Учитывая местоположение, назначение и площадь объекта оценки, применяется максимальное значение – 10%.

Корректировка на вид права. Корректировка на вид права определяется исходя из наличия оформленного в установленном законодательством порядке вида права (собственности, хозяйственного ведения, оперативного управления) как на само здание (помещение), так и на земельный участок под оцениваемым объектом и объектами-аналогами. Размер корректировки на право собственности был определен с помощью метода парных продаж. Расчет корректировки представлен в таблице 20.

Таблица 14 - Расчет корректировки на право собственности на объект

Параметры сравнения	Корректировка на право собственности
Источник информации	журнал "Вся недвижимость Хабаровска" №50(326) 28 декабря 2012 г
Цена продажи, руб.	31 000 000	44 000 000
Местоположение	г. Хабаровск, Уссурийский бульвар - Фрунзе (зона 28)	г. Хабаровск, ул. Ленина-Калинина (зона 28)
Дата продажи (предложения)	Декабрь 2012	Декабрь 2012
Права собственности на объект	Право собственности на здание и земельный участок	Право собственности на здание, земельный участок в аренде
Условия продажи	Открытая продажа	Открытая продажа
Площадь, кв.м.	240	360
Цена продажи 1 кв.м., руб.	129 167	122 222
Функциональное назначение	Нежилые помещения (административные, торговые)	Нежилые помещения (административные, торговые)
Инфраструктура (наличие автомобильных стоянок, качество подъездных путей)	есть все	есть все
Состояние объекта	Хорошее	Хорошее
Величина поправки на право собственности	106,00%

Корректировка на местоположение, учитывает тот факт, что объекты, расположенные в более престижном и удобном для предполагаемого использования районе стоят дороже. Величина данного корректирующего коэффициента может быть рассчитана с помощью метода парных продаж, либо на основании разделения городских территорий на оценочные зоны. Корректировка определяется на основании Постановления Администрации города Хабаровска «Об утверждении базовых размеров арендной платы за земельные участки на 2013 год» от 02 ноября 2012 г. № 4579. На основании данного постановления, в соответствии с размерами арендной платы за земельные участки по зонам г. Хабаровска, была рассчитана корректировка на местоположение. Расчет корректировки представлен в таблице 21.

Таблица 15 - Расчет корректировки на местоположение

Показатель	Объект оценки	Объект-аналог №1	Объект-аналог №2	Объект-аналог №3	Объект-аналог №4	Объект-аналог №5
Месторасположение (оценочная зона)	г. Хабаровск, ул. Сергеевская, д. 5Д (4 оценочная зона)	г. Хабаровск, пр-т 60 лет Октября, напротив з-да отопительного оборудования (40 оценочная зона)	г. Хабаровск, ул. Воронежская, 38а (24 оценочная зона)	г. Хабаровск, Восточное шоссе 39 (24 оценочная зона)	г. Хабаровск, Восточное шоссе 36 (24 оценочная зона)	г. Хабаровск, ул. Горького (35 оценочная зона)
Базовый размер арендной платы за земельные участки коммерческой сферы (руб./кв.м. в год)	53,19	53,19	57,60	57,60	57,6	53,19
Корректировка		1,00	0,92	0,92	0,92	1,00

Корректировка на инфраструктуру – корректировка учитывает качество подъездных путей, наличие автомобильной парковки, а также прочие необходимые для функционирования объекта критерии. По данному показателю были подобраны аналоги полностью соответствующие показателям оцениваемого объекта, следовательно, корректировка не проводилась.

Корректировка на материал стен. Данная поправка учитывает тот факт, что при прочих равных условиях осведомленный покупатель приобретет объект, срок жизни которого выше, а также тот, у которого лучше теплоизоляция и некоторые другие основные критерии. В нашем случае корректировка не рассчитывалась, поскольку все исследуемые объекты имеют кирпичные стены.

Корректировка на функциональное назначение. Определяется исходя из конкретного функционального назначения оцениваемого объекта и объектов-аналогов. По данному показателю были подобраны аналоги полностью соответствующие оцениваемому объекту, следовательно, корректировка не проводилась.

Корректировка на функциональное решение. В данном контексте следует рассмотреть соответствие объектов-аналогов оцениваемому объекту с точки зрения его обособленности (отдельно стоящее здание, функциональное помещение). Корректировка не определялась, поскольку все исследуемые объекты по функциональному решению соответствуют объекту оценки. Размер корректировки на функциональное решение был определен с помощью метода парных продаж. Расчет корректировки представлен в таблице 22.

Таблица 16 - Расчет корректировки на функциональное решение

Параметры сравнения	Корректировка на функциональное решение
Источник информации	журнал "Вся недвижимость Хабаровска" №50(326) 28 декабря 2012 г
	ООО "ДАТН+" тел. 770-666	ООО "Созвездие удачи" тел. 25-75-43
Цена продажи, руб.	30 000 000	13 700 000
Местоположение	г. Хабаровск, ул. Ленина - Пушкина (зона 29)	г. Хабаровск, ул. Гайдара 13 (зона 29)
Дата продажи (предложения)	Декабрь 2012	Декабрь 2012
Права собственности на объект	Право собственности на помещение, земельный участок в аренде	Право собственности на помещение, земельный участок в аренде
Условия продажи	Открытая продажа	Открытая продажа
Площадь, кв.м.	340	160,2
Цена продажи 1 кв.м., руб.	88 235	85 518

Продолжение таблицы 16

Функциональное назначение	Нежилые помещения (административные, торговые)	Нежилые помещения (административные, торговые)
Функциональное решение	Отдельно стоящее здание	Функциональное помещение
Инфраструктура (наличие автомобильных стоянок, качество подъездных путей)	есть все	есть все
Состояние объекта	Хорошее	Хорошее
Величина поправки на функциональное решение	103,00%

Корректировка на инженерное обеспечение. Определяется с учетом наличия у объекта оценки и объектов-аналогов необходимых элементов благоустройства (водоснабжение, канализация, отопление, электроснабжение, слаботочные). Ко всем исследуемым объектам инженерные сети подведены полностью, ввиду чего расчет корректировки не требуется.

Корректировка на техническое состояние. Данная корректировка определяется на основании шкалы экспертных оценок для определения величины физического износа для объектов недвижимости. В таблице 17 представлена шкала экспертных оценок физического износа.

Таблица 17 - Шкала экспертных оценок для определения величины физического износа объектов недвижимости¹

Состояние объекта	Характеристика физического состояния	Физический износ, %
Отличное	Практически новый объект	0 - 15
Хорошее	Полностью отремонтированный объект со средними сроками эксплуатации	15 - 35
Удовлетворительное	Требующий ремонта объект со средними сроками эксплуатации	35 - 60
Неудовлетворительное	Требующий ремонта объект с продолжительными сроками эксплуатации	60 - 80
Аварийное	Объект с продолжительными сроками эксплуатации. Проведение ремонта экономически нецелесообразно. Возможно вторичное использование материалов по утилизационной стоимости	80 - 100

На основании данных таблицы 17 оцениваемому объекту, а также объектам аналогам была присвоена степень износа, на основании которой была рассчитана корректировка на техническое состояние: хорошее состояние – 32% (соответствует физическому износу объекта оценки – см. таблицу 15) , отличное состояние – 8% (среднее значение для диапазона согласно таблицы 21). Корректировка 0,74. Расчет корректировки производился согласно формуле 5.11.

Ктс = (100 – Иоо) / (100 – Иоа) (10)

Следующим этапом при определении стоимости оцениваемого объекта сравнительным подходом является «взвешивание» полученных результатов, для этого стоимостям, полученным по каждому из объектов – аналогов присваиваются ранги. Основными критериями при придании объектам-аналогам весовых рангов являлось соответствие объекта оцениваемому по максимальному количеству исследуемых показателей, а также минимальный объем скорректированных показателей.

Наибольший ранг (4) присвоен аналогу №1, поскольку данный аналог наиболее сопоставим с оцениваемым объектом по всем параметрам, а корректировка на дату продажи, внесенная в стоимость данного аналога крайне незначительная.

Ранг 3 присвоен аналогам №3 и №4, поскольку в стоимость данных аналогов были внесены небольшие корректировки на местоположение, и крайне незначительная корректировка на дату продажи у аналога №4.

Ранг 2 присвоен аналогу №5, поскольку в стоимость данного аналога была внесена небольшая корректировка на дату продажи и существенная на техническое состояние.

Аналогу №2 присвоен меньший ранг (1), поскольку в стоимость данного аналога были внесены небольшие корректировки на дату продажи, право собственности, местоположение и функциональное решение, а также существенная корректировка на техническое состояние.

Таким образом, стоимость оцениваемого имущества, полученная в рамках сравнительного подхода к оценке, на дату оценки составила 24 556 698 рублей с НДС.