4. Затратный подход

Особенностью определения стоимости с использованием затратного подхода является то, что сначала определяется стои­мость создания нового здания, а затем она уменьшается на вели­чину износа в денежном выражении. Действительно, зачем пла­тить больше; если можно приобрести землю и построить равно­ценный объект недвижимости в приемлемые сроки.

Существует несколько методов определения величины накопленного износа здания. При этом зачастую величина накоп­ленного износа определяется по методу разбивки с использова­нием форм. 17:

Задачи

1. Определить стоимость здания гостиницы физический из­ нос, которого составляет 35 %, а функциональный и внешний 10 и 5 % соответственно. При строительстве нового аналогичного зда­- ния гостиницы величина прямых затрат составляет 3 500 тыс. р., косвенные издержки - 15 % от величины прямых затрат. Стои­- мость земельного участка под строительство - 500 тыс. р. Ожи­- даемая прибыль за инвестирование в строительство аналогичных проектов составляет 13 %.

2. Определить стоимость одноэтажного здания кирпичной столовой площадью 850 м² и высотой 4 м, расположенной на зе­- мельном участке площадью 1000'м². Полная стоимость строи­- тельства нового аналогичного здания оставляет 1305 р./м³, стои­- мость земельного участка определена в размере 40 р./м². Данные результатов экспертизы по определению степени изношенности конструкций представлены в приведенной ниже таблице. На зда- ние не оказали влияние действия других видов износа.

4 .3. Стоимость нового строительства аналогичного здания определена в размере 850 тыс. р., стоимость земельного участка -30 тыс. р. В рассматриваемом здании требуется ремонт кровли, полное восстановление отделки внутренних помещений, частич­ный ремонт системы водоснабжения. Стоимость ремонтно-строительных работ по восстановлению кровли - 60 тыс. р., отде­лочных работ -115 тыс. р., водоснабжения - 28 тыс. р. Функцио-

нальный износ здания составил 5 %, внешний износ 2,5 %. Определить стоимость объекта.

4.4. В оцениваемом здании система кондиционирования воздуха не отвечает современным требованиям. Стоимость вос­- становления такой системы составляет 40 тыс. р., а физический износ на момент оценки составляет 60 %. Стоимость демонтажа кондиционеров - 6 тыс. р., возврат материалов - 15 тыс. р. Затра­- ты на установку новых кондиционеров - 120 тыс. р. Для привле­- чения более солидных арендаторов, принято решение установить в здании камин. Стоимость установки камина в существующем здании 80 тыс. р. Стоимость установки камина в этом здании при его строительстве, если бы строительство велось на дату оценки - 60 тыс. р. Какому виду износа подверглось здание, и какова его величина.

4.5. Стоимость нового строительства здания кафе, построен­- ного 15 лет назад, составляет 2 350 тыс. р. Согласно паспорту ти­- пового проекта здания срок экономический жизни здания состав­ ляет 80 лет. Определить стоимость здания с учетом износа, если:

а) вследствие плохого обслуживания продолжительность жизни здания оценена в 20 лет;

б) здание отличается улучшенным дизайном и высоким каче­- ством строительства, что дает возможность прогнозировать более продолжительный срок эксплуатации - 90 лет, заботли­- вое содержание объекта позволяет оценить возраст на уровне 12 лет;

в) здание построено согласно действующим стандартам и эксплуатировалось в нормальном режиме.

6. Необходимо оценить стоимость здания склада, если стоимость земельного участка составляет 23 тыс. р., стоимость нового строительства здания 85 тыс. р., общая экономическая жизнь объекта 50 лет, эффективный возраст улучшений 10 лет.

7. Необходимо оценить стоимость нового строительства здания офисного центра, если цена аналогичного здания с эффек­- тивным возрастом 50 лет и общей экономической жизнью 100 лет составляет 200 тыс. р. Стоимость земельного участка 15 тыс. р.

4.8. Необходимо оценить срок общей экономической жизни административного здания, если цена продажи аналогичного зда-

ния (участок с улучшениями) $ 90 000, стоимость земельного участка $ 21 000, стоимость нового строительства $ 90 000, эф­фективный возраст здания 35 лет.

4.9. Необходимо оценить эффективный возраст здания ин­ дивидуального дома, если цена продажи аналогичного здания 75 тыс. р., стоимость земельного участка - 17 тыс. р., стоимость нового строительства - 74 тыс. р., общая экономическая жизнь объекта 120 лет.

4.10. Необходимо оценить величину накопленного износа здания исходя из данных о сопоставимых продажах. Цены про­ даж объектов 1, 2, 3 соответственно - 100 тыс. р., 120 тыс. р., 80 тыс. р. Стоимость земельных участков объектов соответствен­ но - 20 тыс. р., 25 тыс. р., 15 тыс. р. Стоимость нового строитель­ ства соответственно - 105 тыс. р., 125 тыс. р., 85 тыс. р.