37. Банковский кредит как источник финансирования инвестиционной деятельности

В переходной экономике, в условиях недостаточности ресурсов инвестиционного характера (бюджетных и внебюджетных средств, собственных средств предприятий, привлеченных средств, иностранных инвестиций) важнейшим источником финансирования инвестиционной деятельности становится банковский кредит.

В большинстве случаев кредит имеет преимущества перед другими источниками финансирования инвестиций благодаря присущей ему срочности, платности и возвратности, а также в силу того, что использование кредита предполагает взаимосвязь между фактической окупаемостью капитальных затрат и возвратом кредита, требует прибыльности инвестиционного проекта.

При кредитовании усиливается материальная ответственность кредитополучателей за рациональное расходование заемных средств, что способствует быстрейшей реализации инвестиционных проектов, сокращению сроков строительства, ускорению ввода и освоения производственных мощностей. Выдача инвестиционного кредита предусматривает отбор высокоэффективных, валютоокупаемых, социально значимых инвестиционных проектов.

Инвестиционный кредит предоставляется для расширенного воспроизводства внеоборотных активов (долгосрочных) на цели, связанные с созданием, реконструкцией и приобретением субъектами хозяйствования основных средств, а также строительством, ремонтом, приобретением недвижимости физическими лицами. Таким образом, кредитополучателями при кредитовании инвестиционных целей могут выступать юридические и физические лица, индивидуальные предприниматели.

Основными объектами инвестиционного кредитования являются:

· капитальные затраты на новое строительство, реконструкцию, техническое перевооружение и расширение объектов производственного и непроизводственного назначения;

· приобретение техники, оборудования, транспортных средств, зданий и сооружений;

· затраты на создание научно-технической продукции, интеллектуальных ценностей и других объектов собственности;

· затраты на проведение конверсионных мероприятий;

· выкуп государственного имущества.

Для финансирования инвестиционных проектов обычно используются долгосрочные кредиты. Ресурсами для инвестирования кредитования служат собственные средства коммерческих банков, привлеченные ими средства юридических и физических лиц (за вычетом перечисленных в фонд обязательных резервов), централизованные ресурсы Национального банка и государственные централизованные инвестиционные ресурсы, полученные иностранные кредиты.

В настоящее время банковская система республики испытывает недостаток долгосрочных ресурсов, что сдерживает развитие инвестиционного кредитования.

38. Консорциальное кредитование инвестиционных проектов.

Консорциальный кредит (от лат. consortium - участие) — это кредит, предоставляемый несколькими кредиторами, т.е. банковским консорциумом, одному заемщику.

Такие кредиты называются еще синдицированными (от грсч. syndikos - действующий сообща).

Потребность в кредитах крупных производственных предприятий значительно превышает возможности многих банков. Это связано в первую очередь с тем, что банки ограничены размерами собственных средств и соответственно внутренними лимитами, а также регламентирующим нормативом НБ РБ, который определяет максимальные размеры риска на одного заемщика или группу связанных заемщиков. Во-вторых, активность банков сдерживается структурой пассивов, в которых преобладают краткосрочные ресурсы.

Банковский консорциум объединяет на определенный срок свои временно свободные финансовые средства с целью кредитования заемщика. Практика создания банковских консорциумов показывает, что это довольно стабильное объединение банков для осуществления консорциальных сделок, предусматривающее не только выполнение одной определенной операции, но и сотрудничество по целому комплексу направлений.

Заемщиками консорциальных кредитов могут быть любые предприятия, организации, а также банки и государство. Объектами консорциальных сделок являются товарные операции, операции на рынке ценных бумаг, на валютном рынке, при внедрении научно-технических разработок и т.д.

Основными участниками консорциумов кроме кредиторов и заемщика, являются банк-организатор и банк-агент. Банк-организатор отвечает за организацию указанного кредита, соответствующего установленным заемщиком параметрам (поиск и формирование группы банков-кредиторов). Банк-агент осуществляет обслуживание денежных потоков по кредиту-. Кредиторы перечисляют суммы кредитов банку-агенту, который их аккумулирует и затем перечисляет заемщику. Платежи по возврату кредита и по процентам уплачиваются заемщиком банку-агенту, который затем пропорционально распределяет их между кредиторами. Банк-агент также ведет паспорта экспортных сделок, поступления по которым являются источником погашения кредита.

Отношения по консорциальному кредиту оформляются рядом договоров: консорциальным, кредитным, договором залога или поручительства. Начальным договором является консорциальный договор. В нем фиксируется: факт создания консорциума, его цели, состав участников; определяется консорциальное участие в кредитной сделке — квоты ресурсов, порядок руководства консорциумом (им может быть один или несколько банков, при длительности консорциальной сделки руководство консорциума может меняться), обязанности и права участников консорциума.

Особенно тщательно прорабатываются в консорциальном договоре все финансовые условия консорциальной сделки: возможные формы имущественной ответственности: обязательства членов консорциума по отношению к банку — руководителю консорциума, касающиеся суммы авансов или процентов и комиссионных за организацию консорциума. В договоре предусматривается, что по окончании действия консорциального соглашения имущество, приобретенное для совместных операций, делится пропорционально вкладу участников. В договоре обязательно фиксируется условие завершения консорциальной сделки.

Условия кредитования определяются надежностью заемщика и финансируемого проекта, согласием других банков на участие в кредитовании, валютой ссуды, возможными рисками и методами их страхования. В зависимости от этих факторов определяется вид ссуды, процент за кредит, порядок предоставления кредита через консорциум.

Кредитные отношения между консорциумом и заемщиком регулируются стандартным кредитным договором, содержащим основные экономические условия и юридический аспект операций, определяющий права и обязанности сторон. В договоре указываются: цель, направление кредита, его обеспечение, срок, сумма, валюта кредита, условия установления, размер и порядок начисления процентной ставки, содержатся обязательства кредитора (кредиторов) своевременно предоставлять кредит, а заемщика — своевременно и полностью погашать кредит, оговариваются механизм кредитования, порядок использования и погашения кредита, условия его досрочного погашения, порядок компенсации заемщиком увеличения стоимости проекта, сроки уплаты процентов, уровень штрафных санкций, порядок взыскания и размеры всех видов комиссий и расходов.

В качестве обеспечения кредита необходимо предусматривать залог, гарантию или поручительство. Договоры о залоге, гарантии и поручительстве оформляются в соответствии с юридическими нормами.

При наступлении сроков погашения кредита заемщик возвращает кредиторам не только позаимствованные средства и процент за кредит, но и возмещает все издержки, связанные с организацией и осуществлением кредитной операции в установленные договором сроки.

Возвращение кредита, уплата процентов, комиссионных, покрывающих издержки банков — участников кредитной операции, осуществляются пропорционально их роли и сумме участия в консорциальной операции.

Банк — руководитель консорциума получает специальное вознаграждение за организацию и руководство консорциумом, помимо процентов и комиссионных, покрывающих его непосредственные издержки.

39. Ипотечное кредитование.

Ипотека – это залог недвижимости для обеспечения обязательств перед кредитором.

Ипотечное кредитование - это кредитование под залог недвижимости, то есть кредитование с использованием ипотеки в качестве обеспечения возвратности кредитных средств.

При ипотечном кредитовании заемщик получает кредит на покупку недвижимости или другие цели. Его обязательством перед кредитором является погашение кредита, а обеспечивает исполнение этого обязательства залог недвижимости. При этом покупать и закладывать можно не только жилье, но и другие объекты недвижимости - землю, автомобиль, яхту и т.д. Недвижимость, приобретенная с помощью ипотеки, является собственностью заемщика кредита с момента приобретения.

Особенности применения ипотечного кредита.

Можно выявить следующие отличительные особенности ипотечного кредита.

1. Обязательность обеспечения залогом (причем в качестве залога может выступать и та недвижимость, для покупки которой берется ипотечный кредит).

Это означает, что в случае неисполнения заемщиком обязательств осуществляется обращение взыскания на жилье с последующей его реализацией, чтобы погасить задолженность заемщика по кредиту перед кредитором. Оставшаяся после погашения кредита сумма за вычетом расходов, связанных с процедурой обращения взыскания и продажи жилья, возвращается бывшему заемщику.

Заемщик и все совершеннолетние члены его семьи дают нотариально заверяемое согласие на освобождение переданного в ипотеку жилого помещения в случае обращения на него взыскания.

Передаваемое в ипотеку жилье должно быть свободным от каких - либо ограничений (обременении), не должно быть заложено в обеспечение другого обязательства.

2. Длительность срока предоставления кредита.

Долгосрочные ипотечные жилищные кредиты предоставляются на срок от 3 и более лет (оптимально 20-25 лет). Благодаря длительному сроку погашения уменьшается размер ежемесячных выплат заемщика.

3. Большинство ипотечных ссуд носят целевой характер.

4. Ипотечный кредит считается относительно низкорисковой банковской операцией. К основным требованиям можно отнести следующие:

• сумма кредита, как правило, составляет не более 60-70% рыночной стоимости покупаемого жилья;

• величина ежемесячного платежа по кредиту не должна превышать 30% совокупного дохода заемщика и созаемщиков (в том случае, если они имеются) за соответствующий расчетный период;

• при процедуре оценки вероятности погашения кредита кредитор использует официально подтвержденную информацию о текущих доходах заемщика и созаемщиков.

Указанные стандарты и требования направлены на снижение рисков для кредитора и заемщика.

Несмотря на популярность ипотечного кредитования, в Беларуси этот механизм пока не работает.

В конце 2008 года у нас приняли Закон «Об ипотеке».

Во-первых, новая форма кредитования должна была избавить от необходимости искать поручителей и, учитывая мировой опыт, предполагала более низкие процентные ставки. Однако сегодня банки под любым предлогом отказываются оформлять ипотечные кредиты, ссылаясь на несовершенный механизм выселения неплательщика. Мол, если в квартире, оставленной под залог, прописаны дети, то продать недвижимость, чтобы погасить долги по оплате, невозможно. Для этого потребуется согласие органов опеки и попечительства, которые призваны защищать интересы несовершеннолетних. Банки не хотят рисковать.

Что же такое ипотека и какие преимущества эта форма кредитования имеет перед обычной? Ипотека – форма залога недвижимого имущества (земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и пр.). Одно из отличий ипотечного кредита в том, что гарантом исполнения обязательств по нему служат не поручители, как это практикуется сейчас, а построенная квартира. При этом оформляется ценная бумага – закладная. Она удостоверяет право предъявителя на получение определенных средств от должника. Закладная может находиться в свободном обороте, с ней можно совершать любые сделки. Если вы оформляете обычный кредит, то по нему отвечаете только вы и только перед тем банком, который его выдал. В случае оформления закладной вы можете ее, к примеру, передать по наследству, а банк имеет право продать ваш долг другому банку. Но при этом условия договора не изменяются. Например, вы взяли у банка 100 миллионов. Двадцать уже выплатили, значит, новому держателю закладной вы должны будете выплатить оставшиеся 80.

Но главным преимуществом ипотеки считаются более низкие процентные ставки по кредиту.

Представители банков убеждены, что жилищный вопрос будет решен тогда, когда уровень средней заработной платы по стране сравняется со средней стоимостью 1 кв. м жилья.

Мировой и российский опыт свидетельствует о том, что получить ипотечный кредит для покупки жилья и сразу же вселиться в купленную квартиру гораздо выгоднее и удобнее, чем копить на неё средства, поскольку:

• Любые накопления подвержены инфляции и иным рискам;

• Заёмщик имеет возможность приобрести квартиру по её текущей стоимости, сразу вселиться в квартиру и прописать в ней членов семьи, а затем постепенно выплачивать сумму кредита, не переживая о росте цен на недвижимость;

• Расходы на уплату процентов по ипотечному кредиту сопоставимы с расходами, связанными с арендой квартиры;

• Часть расходов по ипотечному кредиту компенсируется заёмщику путём предоставления имущественного налогового вычета;

• При желании, ипотечный кредит можно погасить досрочно.

Ипотечное кредитование позволяет согласовать интересы населения - в улучшении жилищных условий, банков - в эффективной и прибыльной работе, строительного комплекса - в ритмичной загрузке производства и государства, заинтересованного в экономическом росте, которому будет способствовать широкое распространение ипотечного кредитования населения.

Ипотечные системы разных стран существенно могут отличаться. А для потребителя самым важным является: под какие проценты, и на какой срок банк выдаст кредит, и по какой схеме придется выплачивать задолженность.

На сегодняшний день процентная ставка по ипотечному кредиту в Беларусбанке колеблется от 30 до 49%, в зависимости от категории заемщика (граждане, которым требуется улучшение жилищных условий, многодетные семьи и т.п.), на срок 15 – 20 лет. В ВТБ банке – от 58,9 % годовых на срок 15 – 20 лет. Если взять для сравнения Россию, то там процентные ставки по ипотечным кредитам заметно выше, чем за рубежом, но привлекательнее, чем в Беларуси. Так, например, в Сбербанке основные ипотечные кредиты предоставляются на срок до 30 лет, первоначальный взнос начинается от 10%, а процентные ставки составляют от 9,5% до 14% в рублях и от 8,8% до 12,1% в валюте. В США ставка по ипотечным кредитам колеблется в пределах 3,23% - 3,95%; в Испании под 2,5-3,5 % годовых; во Франции процентная ставка по ипотечному кредиту составляет 4%, в Германии около 5%. Ипотека в Турции предоставляется только по фиксированной процентной ставке, которая пересматривается (по договоренности) каждые 1,3 или 5 лет.При принятии решения о выдаче ипотечного кредита банк рассматривает кредитную историю клиента, платежеспособность, учитывает стаж, возраст, семейное положение, как часто человек меняет работу. В среднем отказы бывают в 20 – 30% случаев.

Ипотека, или, если более точно, ипотечные кредиты на недвижимость, в мире явление достаточно распространенное. В Западной Европе и США 60–80 процентов людей, решающих свой жилищный вопрос, пользуются именно ипотекой. Такая система приобрела популярность и в России. Сейчас десятая часть недвижимости на первичном и вторичном рынке продается с помощью этого механизма.