§ 2. Имущественный наем в новом гк

2.1. Структура главы 29 ГК "Имущественный наем (аренда)". Перед разработчиками ГК стояла задача найти оптимальное сочетание классических положений договора имущественного найма, апробированных в мировой практике в течение многих веков, и новых положений этого договора, появившихся в связи с развитием и усложнением отношений между участниками рынка.

Глава 29 ГК, регулирующая договор имущественного найма (аренды), состоит из 6 параграфов, включающих 60 статей: § 1 посвящен общим положениям договора, §§ 2-5 посвящены отдельным видам и объектам договора, в том числе лизингу, аренде предприятий, аренде зданий и сооружений, аренде транспортных средств и прокату.

ГК в п. 3 ст. 540 прямо устанавливает возможность определения иных видов договоров, связанных с передачей имущества за плату во временное пользование. (Например, как особый вид имущественного найма (аренды) может рассматриваться концессия).

Наем жилища гражданами выделен в отдельную главу 30 ГК, тогда как наем жилища и отдельных его видов иными субъектами гражданских правоотношений попадает под регулирование главы 29 ГК.

2.2. Название договора. Исторически так сложилось, что применительно к договору имущественного найма очень часто применяется термин "аренда". При этом в законодательстве никогда не проводилось четкого разграничения между этими терминами. Различия между ними носят филологический характер, и применение того или иного названия к одному и тому же, по юридической сути, договору определяется правовым обыкновением. Например, применительно к найму земли или предприятий устойчиво используется термин "аренда"; для нежилых зданий и сооружений - как аренда, так и наем; для жилых помещений - наем. При обсуждении рабочей группой названия для договора решено было в качестве основного термина использовать исторически приоритетный термин "имущественный наем", и как его синоним - термин "аренда".

Кроме того, для того или иного вида договора имущественного найма при наличии традиций (как, например, для договора проката), или других особых причин (например, наличия международной конвенции о лизинге в отношении договора лизинга), было решено использовать видовые наименования договора имущественного найма, учитывающие видовые особенности этих договоров.

§ 3. Общие положения о договоре имущественного найма.

3.1. Определение договора имущественного найма (аренды) содержится в ст. 540 ГК, в соответствии с которой: "По договору имущественного найма (аренды) наймодатель обязуется предоставить нанимателю имущество за плату во временное владение и пользование" (ч. I ст. 540 ГК).

Таким образом, ГК устанавливает два основных полномочия нанимателя в отношении передаваемого имущества - владение и пользование. Порядок пользования нанятым имуществом устанавливает ст. 550 ГК, в соответствии с которой наниматель обязан пользоваться имуществом в соответствии с условиями договора, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

В случаях и порядке, установленных ГК, наниматель вправе распоряжаться нанятым имуществом (ч. 2 ст. 540 ГК).

Общие пределы распоряжения нанимателем нанятым имуществом устанавливается в ст. 551 ГК; отдельные особенности по распоряжению нанятым имуществом содержатся в ГК в отношении различных видов этого договора (например, ст. 578 ГК - в отношении аренды предприятия; ст. 591 ГК - в отношении аренды транспортных средств).

3.2. Объектами имущественного найма могут быть непотребляемые вещи, а также право землепользования, право недроподльзова6ния и другие вещные права, если иное не предусмотрено законодательными актами (ч. 1, 2 ст. 541 ГК). Норма ст. 541 ГК подлежит расширительному толкованию, и это означает, что круг объектов имущественного найма может быть чрезвычайно большим и разнообразным.

ГК предусматривает возможность законодательных ограничений видов имущества, сдача которых в имущественный наем не допускается или ограничивается, а также возможность установления законодательных особенностей имущественного найма отдельных объектов (ч. 3, 4 ст. 541 ГК). Например, предметом лизинга не могут быть ценные бумаги и природные ресурсы (ст. 566 ГК).

3.3. В виде общего правила в качестве существенного условия договора имущественного найма определен только объект договора - то есть имущество или вещные права, подлежащие передаче нанимателю в качестве объекта имущественного найма. При отсутствии в договоре данных об имуществе условие об объекте считается несогласованным сторонами, а договор - незаключенным (ст. 542 ГК). Для отдельных видов договоров ГК установлены и другие существенные условия (например, договор аренды зданий или сооружений должен предусматривать размер арендной платы (ч. 1 ст. 583 ГК), договор лизинга содержит значительный перечень существенных условий (ст. 567 ГК).

3.4. Форме договора имущественного найма посвящается ст. 544 ГК. В соответствии с нею, договор имущественного найма на срок более одного года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме; договор имущественного найма между гражданами на срок до одного года может быть заключен в устной форме. Договор имущественного найма недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. Договор имущественного найма, предусматривающий переход в последующем права собственности на имущество к нанимателю, заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества.

3.5. Срок договора. ГК в качестве общего правила устанавливает возможность заключения договора имущественного найма на любой срок (п. 1 ст. 545 ГК). В то же время, предусматривается возможность законодательного установления предельных сроков договора для отдельных видов имущественного найма и для отдельных видов имущества. В случае превышения в договоре предельно допустимого срока найма имущества, договор считается заключенным на срок, равный предельному (п. 3 ст. 545 ГК).

Если договор имущественного найма заключен без указания срока, он считается заключенным на неопределенный срок. Каждая из сторон вправе расторгнуть такой договор в любое время, предупредив об этом другую сторону за 3 месяца при найме недвижимого имущества и за 1 месяц - при найме иного имущества, если законодательными актами или договором не установлено иное (п. 2 ст. 545 ГК). Например, ГК предусмотрено преимущественное право нанимателя на заключение договора на новый срок, и установлены порядок и условия, при которых такое право может быть реализовано. Кроме того, ст. 558 ГК предусматривает условия и порядок возобновления договора имущественного найма: в случае, если наниматель продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны наймодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

3.6. Плата по договору. В ГК достаточно подробно регламентируются условия об оплате по договору имущественного найма. При этом вопрос об оплате в очень значительной степени отнесен к соглашению сторон в договоре, в том числе по срокам и видам оплаты, порядку ее изменения. Стороны могут предусматривать в договоре сочетание различных форм оплаты за пользование имуществом (п.п. 1, 2 ст. 546 ГК). В то же время ГК устанавливает в некоторых случаях ограничения по способу оплаты например, плата по договору проката устанавливается в виде определенных в твердой сумме платежей (ст. 599 ГК).

Кроме диспозитивных норм, ГК содержит некоторые императивные нормы в части оплаты. Например, размеры платы могут быть пересмотрены по требованию одной из сторон в случаях изменения устанавливаемых централизованно цен и тарифов; наниматель вправе потребовать соответственного уменьшения платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором или состояние имущества существенно ухудшились, если законодательными актами не предусмотрено иное. Если иное не предусмотрено договором, в случае существенного нарушения нанимателем сроков внесения платы за пользование имуществом, наймодатель вправе потребовать от него досрочного внесения платы в установленный наймодателем срок, но не более чем за два срока подряд (п.п. 4-6 ст. 547 ГК).

3.7. Предоставление имущества нанимателю. Наймодатель обязан предоставить нанимателю имущество в состоянии, соответствующем условиям договора и назначению имущества (п. 1 ст. 547 ГК).

Имущество сдается в наем вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами (техническим паспортом, сертификатом качества и т.п.), если иное не предусмотрено договором (п. 2 ст. 547 ГК). Если наймодатель не предоставил нанимателю сданное внаем имущество в указанный в договоре срок, а если в договоре такой срок не указан, - в разумный срок, наниматель вправе истребовать от него это имущество в соответствии со ст. 355 ГК либо потребовать расторжения договора.

3.8. Ответственность нанимателя за недостатки сданного в наем имущества. Наймодатель отвечает за недостатки сданного в наем имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора он не знал об этих недостатках (часть 1 п. 1 ст. 548 ГК). Наймодатель не отвечает за те недостатки сданного в наем имущества, которые были им оговорены при заключении договора или были заранее известны нанимателю (п. 4 ст. 548 ГК).

Статья 548 ГК устанавливает права нанимателя в случаях передачи ему имущества с недостатками. При этом выбор соответствующего права принадлежит нанимателю, с дополнительной компенсацией ему непокрытой части убытков.

3.9. Пределы распоряжения нанятым имуществом. Общее правило, закрепленное в п. 1 ст. 551 ГК в отношении возможности распоряжения нанятым имуществом, состоит в том, что наниматель может распоряжаться им достаточно широко с согласия наймодателя. В то же время при наличии в специально установленных законодательными актами случаях права нанимателя по распоряжению нанятым имуществом могут быть расширены например, при аренде предприятия (ст. 578 ГК), или ограничены например, при прокате (п. 2 ст. 600 ГК). В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед наймодателем остается наниматель (п. 1 ст 551 ГК).

3.10. ГК регулирует права третьих лиц на сдаваемое внаем имущество (сервитуты, право залога и др.); эти права при передаче имущества внаем не прекращаются и не изменяются (ст. 549 ГК).

При изменении сторон в договоре имущественного найма договор сохраняет свое действие (ст. 559 ГК).

Права поднанимателя в договоре поднайма производны от прав основного нанимателя: досрочное прекращение договора имущественного найма влечет прекращение заключенного в соответствии с ним договора поднайма; иное может быть предусмотрено договором имущественного найма (ст. 560 ГК).

3.11. Кодекс устанавливает обязанности сторон по содержанию сданного внаем имущества. По общему правилу, наймодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного внаем имущества, а также ремонт, вызываемый неотложной необходимостью, возникшей в силу обстоятельств, за которые наниматель не отвечает. Иное может быть предусмотрено законодательными актами или договором (п.п. 1, 2 ст. 552 ГК).

Неисполнение наймодателем обязанностей по капитальному ремонту влечет для него установленные п. 3 ст. 552 ГК последствия, право выбора которых принадлежит нанимателю.

Наниматель, в свою очередь, обязан пользоваться имуществом в соответствии с условиями договора, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества. Он также обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы по содержанию имущества, если иное не установлено законодательством или договором (ст. 553 ГК).

3.12. Статья 555 ГК об улучшении нанятого имущества сохранила те же принципы, что и ГК КазССР: Основное значение в части последствий улучшения имущества имеют два обстоятельства: (1) являются ли улучшения отделимыми или неотделимыми, и (2) давал ли наймодатель согласие на улучшения имущества. Если улучшения отделимые, они являются собственностью нанимателя, если иное не предусмотрено договором. Неотделимые улучшения в любом случае будут являться собственностью наймодателя, но наниматель имеет право на возмещение стоимости улучшений, если на это было дано согласие нанимателя, и иное не предусматривается договором. Если же указанного согласия не было дано, неотделимые улучшения возмещению не подлежат, если иное не предусмотрено законодательными актами или договором.

3.13. Статья 556 ГК достаточно подробно регламентирует порядок изменения и расторжения договора имущественного найма по требованию одной из сторон. Установлено, что по требованию одной из сторон договор имущественного найма может быть изменен или расторгнут досрочно в судебном порядке в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, иными законодательными актами или договором (п. 1 ст. 556 ГК).

В ст. 556 ГК названы случаи, когда договор расторгается по требованию наймодателя (п. 2) и по требованию нанимателя (п. 3). В силу общих принципов гражданского законодательства п. 2 ст. 401 ГК, предусматривающая основания изменения и расторжения договора по требованию одной из сторон, к договору аренды не применяется, так как ст. 556 ГК будет являться специальной по отношению в ст. 401 ГК.

3.14. ГК предусматривает возможность перехода имущества в собственность нанимателя. Для этого в договоре имущественного найма или в дополнительном соглашении сторон к договору должно быть предусмотрено, что нанятое имущество переходит в собственность нанимателя, и определены условия, на которых имущество переходит в собственность. Законодательными актами могут быть установлены случаи запрещения выкупа нанятого имущества (ст. 562 ГК).

3.15. Новой является ст. 563 ГК о защите прав нанимателя, в соответствии с которой нанимателю обеспечивается защита его права на нанятое имущество наравне с защитой права собственности. Наниматель имеет право предъявлять иски и иным образом защищать принадлежащие ему права от своего имени (п.п. 1, 3 ст. 563 ГК).