2. Рынок ипотечных ценных бумаг

Выпуск надежных, ориентированных на рынок ипотечных цен­ных бумаг (ИЦБ) является важным шагом не только для финанси­рования жилья, но и для реформирования пенсионных фондов и рынков капитала. Секьюритизация помогает кредиторам, у которых не хватает собственного капитала, и поэтому может представлять собой инструмент для вовлечения большего числа коммерческих бан­ков в систему ипотечного кредитования.

Секьюритизация помогает кредиторам управлять риском про­центной ставки. Для пенсионных фондов, которые ищут инструмен­ты для вложения средств, ипотечные ценные бумаги представляют собой инструмент, дополняющий и являющийся альтернативой госу­дарственным ценным бумага. Ипотечные ценные бумаги, как прави­ло, быстрее становятся средством финансирования покупки квартир, если их выпускают самые разные организации, в том числе специали­зированные ипотечные агенты и универсальные банки.

Хотя специализированные организации успешно функциониру­ют во многих странах, закон не должен предоставлять право выпус­ка ценных бумаг исключительно таким организациям.

В мировой практике надежность И ЦБ обеспечивается максимальной специализацией эмитентов этих бумаг либо максимальным обособлением ипотечных активов с тем, чтобы риски от иной хозяйственной деятельности не увеличивали риски в системе ипотечного жилищного кредитования (ИЖК).

Теоретически данная модель является весьма перспективной, однако невозможно предсказать, как быстро она будет воспринята рынком.

Вместе с тем в странах с развитыми ипотечными системами, ярким примером которых может служить Германия, приоритетное право на удовлетворение требований при банкротстве эмитента является конститутивным (основополагающим, определяющим) признаком ипотечной облигации и сходных с ней долговых обязательств. Залоговые активы выводятся из конкурсной массы и не учитываются при банкротстве эмитента.

В соответствии с Налоговым кодексом Российской Федерации доходом эмитента облигаций для целей налогообложения признаются процентные поступления по закладным.

Динамика текущих доходов эмитента по закладным (налогооблагаемых процентов) не совпадает с динамикой текущих (процентных) расходов.

В первой части срока деятельности эмитент получает прибыль (за счет превышения процентных доходов по кредитам над постоянными расходами по облигациям), а во второй половине — убыток (за счет существенного снижения доли процентов в аннуитете при тех же постоянных расходах по облигациям).

Учитывая, что иных источников доходов у СИА нет, убыток может быть покрыт только за счет прибыли, аккумулируемой в начальный период деятельности.

Однако в соответствии с порядком, установленным Налоговым кодексом Российской Федерации, прибыль СИА, получаемая в первой половине периода его деятельности, подлежит налогообложению налогом на прибыль, т.е. часть прибыли, аккумулируемой для покрытия последующих убытков, «съедается» налогом.

Так как доходность облигаций с ипотечным покрытием является рыночной величиной, все риски, связанные с покрытием убытка, вызванного «съеденной» налогом части прибыли, эмитент вынужден закладывать в доходы, т.е. повышать требования к доходности закладных, а значит — к стоимости ипотечного кредита.

Следовательно, без установления специального налогового режима для СИА невозможно говорить о достижении конечной цели — снижении стоимости кредитов и повышении их доступности для населения.

В первоочередном порядке также должны быть разработаны:

• нормативы и требования Банка России для кредитных организаций, осуществляющих эмиссию ИЦБ, предусмотренные Федеральным законом «Об ипотечных ценных бумагах;

• стандарты эмиссии ипотечных ценных бумаг и их проспектов эмиссии, определяющие перечень документов, представляемых для регистрации, требования к таким документам, порядок и процедуру эмиссии ипотечных ценных бумаг;

• положение о ведении реестра покрытия ипотечных ценных бумаг, детально регламентирующее порядок ведения реестра ипотечного покрытия;

• положение о порядке регистрации правил доверительного управления ипотечным покрытием, определяющее перечень документов, представляемых для регистрации правил доверительного управления ипотечным покрытием, требования к таким документам и порядок регистрации.