Глава 9 ипотека и недвижимость

9.1. Состояние ипотечного кредитования в рф

Несмотря на то, что ипотечный бизнес и его составная часть — ипотечное жилищное кредитование абсолютно новое направление в современной России, к настоящему времени уже сформировалась основа для развития системы ипотеки. Сдерживающим фактором является отсутствие ряда необходимых законов, высокие процентные ставки, а также разногласия различных экспертов в принципах формирования ипотечного рынка. Проблем и нерешенных вопросов пока еще очень много, но можно констатировать, что уже появились как потребители ипотечных услуг, так и структуры, готовые оказывать подобные услуги, т.е. выдавать кредиты под залог недвижимости.

К данному моменту заложена законодательная база для функционирования системы ипотечного кредитования. В настоящий момент субъекты ипотечных схем руководствуются следующими законами:

• «О жилищном и градостроительном кодексе»;

• «Об участии в долевом строительстве»;

• «О жилищных накопительных кооперативах»;

• «Об ипотеке (залоге недвижимости)»;

• «Закон об акционерных обществах»;

• «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»

• «Гражданский кодекс РФ»;

• «Налоговый кодекс РФ»;

• «О Федеральном бюро кредитных историй»;

• «О стройсберкассах»;

• «О защите прав и законных интересов граждан и их объединений, вкладывающих денежные средства в строительство и приобретение жилья».

Усилия законодателей направлены в первую очередь на снижение рисков для участников ипотечного рынка, на разработку надежных финансовых инструментов привлечения ресурсов в эту сферу.

Ипотечные модели, развивающиеся в России

По оценкам экспертов, в стране действует до двух десятков ипотечных моделей. В большинстве своем это связано с тем, что в регионах по-своему подходят к решению жилищной проблемы и развитию ипотечного кредитования. Поэтому появляются так называе­мые псевдоипотечные программы, в основе которых лежит бюджет­ное финансирование. Это, безусловно, сдерживает поступательное развитие. Тем не менее ипотечный бизнес постепенно набирает обороты, развиваясь в следующих направлениях.

• Американская модель

Двухуровневая, или американская, модель ипотечного кредитова­ния является классической ипотечной схемой, широко распростра­ненной с США. Ее особенностью является разделение банков- кредиторов и источника средств (эмитентов ипотечных ценных бу­маг). Концепции американской модели отдано предпочтение на фе­деральном уровне. Для реализации и развития программы было соз­дано «Агентство по жилищному ипотечному кредитованию», а в фе­деральном бюджете заложены гарантии по ценным бумагам, выпус­каемым Агентством.

Серьезным стимулом для развития ипотеки является принятие Закона «Об ипотечных эмиссионных ценных бумагах», без которого невозможно путем рефинансирования привлекать средства с фондо­вого рынка. Отсутствие стартового капитала является сдерживающим фактором для развития региональных программ, которые в основном финансируются за счет бюджетных средств.

• Немецкая модель

Как альтернативу американской модели ипотечного кредитований! в России пытаются создать систему ссудосберегательных касс по ана­логии принятой в Германии. Источником средств для ипотечных кредитов служат целевые депозиты в специализированных кредитных! организациях. Вкладчик берет на себя обязательство в течение опре­деленного времени ежемесячно вносить фиксированную сумму на целевой депозит под процентную ставку, величина которой существенно ниже среднерыночной. После окончания периода накопления, скопив приблизительно половину необходимых на покупку квартиры средств, он получает кредит на вторую половину средств, также под ставку более низкую, чем среднерыночная. Средства, предоставляе­мые вкладчиком, используются для выдачи кредитов его предшественникам, уже закончившим период накопления.

В России специализированных кредитных организаций пока нет. Их заменяют организации-застройщики. В течение периода накопле­ния все взносы клиента оформляются как долевое участие в строи­тельстве конкретного здания и инвестируются в строительство. По его окончании клиент получает квартиру, выплачивая застройщику ос­тавшуюся стоимость квартиры в течение оговоренного периода. В силу несовершенства законодательства очень часто возникает конфликт! интересов между риелторами, застройщиками и пайщиками.

• Продажа жилья с использованием займа или по договору купли-продажи с рассрочкой платежа

Поскольку региональные модели ипотечного кредитования начали складываться до принятия основополагающих нормативных документов, к настоящему времени в России наблюдается многообразие форм жилищного финансирования, лишь немногие из которых основаны на механизме ипотечного кредитования. Большинство регионов ориентируются на собственные наработки, главным образом ориентированные на использовании бюджетных ресурсов. Этим тормозится процесс развития классического ипотечного кредитования и ограничивается возможность использования преимуществ внебюджетного финансирования, свойственных системе классического ипотечного кредитования. Наиболее популярные схемы, действующие в регионах:

• аренда жилья с последующим выкупом;

• создание фондов с использованием бюджетных средств, которые занимаются строительством и продажей в рассрочку;

• дотирование местными властями ипотечных агентств, тем самым значительно снижая процентную ставку, сдерживая возможности рефинансирования кредитов;

• ипотечные компании самостоятельно организуют строительство жилья для потенциальных заемщиков, замыкая таким образом строительство и сбыт жилья посредством ипотечного жилищного кредитования.