Методы детальной оценки физического износа строения на основе анализа технического состояния его конструктивных элементов

Метод оценки физического износа на основе разбиения конструктивных элементов на коротко- и долгоживущие реализуется по следующему алгоритму:

1 Проводится анализ состава коротко- и долгоживущих конструктивных элементов строения. Типовой состав элементов строения:

Долгоживущие элементы строения	Фундаменты
	Стены внешние*
	Стены внутренние*
	Перекрытия
	Крыша
Короткоживущие элементы строения	Кровля
	Проемы (окна и двери)
	Перегородки
	Полы
	Отделка внутренняя
	Отделка внешняя
	Инженерные системы:
	- водопровод (холодное и горячее водоснабжение)
	- электроосвещение
	- вентиляция и кондиционирование
	- отопление
	- слаботочные устройства
	- канализация
	- КИП и автоматика

Примечание: * - не относятся к долгоживущим элементам строений, имеющих каркасную конструктивную систему.

2 Проводится экспертиза технического состояния каждого короткоживущего элемента, выявляются виды повреждений и степень их распространения по площади элемента строения.

3 Рассчитывается смета на ремонт каждого короткоживущего элемента строения. Допустим, что затраты на устранение составят в сумме 42000 рублей:

- ремонт пола – 18000 р.;

- ремонт кровли – 15000 р.;

- замена подоконных досок и окраска окон – 9000 р.

Величина 42000 рублей является стоимостным выражением устранимого физического износа короткоживущих элементов (их обесценением), стоимостью отложенного ремонта. Указанную сумму следует относить к устранимому физическому износу в том случае, если ремонт элемента экономически целесообразен.

Зная восстановительную стоимость короткоживущих элементов можно выразить устранимый физический износ (ФИустр_к_э) в процентах, соотнеся стоимость необходимых ремонтных работ с ее значением.

Например, известно, что доля пола в стоимости строительства здания (ПСЗ) составляет 8 %, что соответствует 322890 р. Физический износ составляет (42000 / 322890) х 100 % = 13 %. Общая величина устранимого физического износа короткоживущих элементов строения определяется как сумма стоимостей необходимых ремонтных работ в отношении каждого из короткоживущих элементов.

4 Определяется хронологический возраст каждого короткоживущего элемента.

5 На основании ВСН 58-88 (р) определяются сроки жизни короткоживущих элементов (нормативный возраст).

6 Рассчитывается неустранимый физический износ короткоживущих элементов (ФИнеустр_к_э) методом срока жизни: (хронологический возраст / нормативный возраст) х 100 %. В стоимостном выражении ФИнеустр_к_э рассчитывается как произведение ПСЗ короткоживущего элемента и коэффициента его неустранимого физического износа. Общая величина неустранимого физического износа короткоживущих элементов строения в целом (ФИнеустр_к_стр) в стоимостном выражение равна сумме ФИнеустр_к_э, определенной для каждого из таких элементов.

7 Устранимый физический износ долгоживущих элементов (ФИустр_д_э) определяется стоимостью необходимых ремонтных работ, устраняющих выявленные оценщиком повреждения, те, которые устранить физически возможно и экономически целесообразно.

8 В результате эксплуатации строения в его долгоживущих элементах происходят необратимые процессы разрушения, устранить которые вследствие их особенностей и роли в конструктивной системе строения невозможно. Накопление таких повреждений происходит в течение всего срока жизни долгоживущих элементов. В этой связи на дату оценки величина неустранимого физического износа (ФИнеустр_д_э) рассчитывается методом хронологического возраста.

9 Общая величина физического износа строения (ФИ) в стоимостном выражении определяется как сумма значений:

ФИ = ФИустр_к_э + ФИнеустр_к_э + ФИустр_д_э + ФИнеустр_д_э

Физический износ строения в процентах (ФИ%) определяется как отношение ФИ к ПСЗ: ФИ% = (ФИ / ПСЗ) х 100 %.

Метод укрупненной экспертизы технического состояния конструктивных элементов и инженерных систем строения предполагает проведение оценщиком осмотра состояния конструктивных элементов и инженерных систем строения и фиксацию выявленных дефектов в акте осмотра. Перед осмотром оценщик изучает особенности конструктивного решения строения: тип строительной системы, тип планировки помещений, состав конструктивных элементов и инженерных систем и намечает последовательность его проведения. Качество осмотра зависит от опыта оценщика и используемого методического материала.

Выявленным повреждениям конструктивного элемента сопоставляется одно из возможных состояний, в котором находится конструктивный элемент в результате эксплуатации строения. Перечень состояний конструктивных элементов (инженерных систем) и их характеристики приводятся в специальных экспертных таблицах, объединенных в Ведомственные строительные нормы ВСН 53-86 (р) «Правила оценки износа жилых зданий». Всего таблиц 70 штук. В каждой из таблиц ВСН 53-86 (р) величина физического износа зависит не только от вида и характера повреждений, но и от площади повреждений (рисунок 14).

Полы паркетные

Таблица 50

Признаки износа	Физический износ, %	Примерный состав работ
Мелкие повреждения и незначительная усушка отдельных паркетных клепок, щели между клепками до 3 мм, коробление отдельных клепок	0-20	Циклевка отдельных участков, укрепление плинтуса
Отставания отдельных клепок от основания; сколы, истертость, трещины и сильное коробление местами; отсутствие клепок группами по 5-10 шт. в отдельных местах; небольшие повреждения основания	21-40	Замена клепок и заделка щелей местами, циклевка пола. Перестилка паркета отдельными местами до 10% площади пола
Отставание клепок от основания на значительной площади (заметные вздутия, скрип и глухой шум при ходьбе); отсутствие клепок местами до 0,5 м2; сильная истертость; массовое коробление, отдельные просадки и повреждения основания	41-60	Перестилка паркета с использованием старых материалов до 50% площади пола и ремонт основания
Полное нарушение сплошности паркетного покрытия, массовое отсутствие клепок, значительные просадки и повреждения основания	61-80	Полная замена паркета

Рисунок 14. Пример таблицы экспертной оценки физического износа из ВСН 53-86 (р)

Признаки износа объединены в группы, которым соответствует диапазон значений физического износа. Конкретная величина износа исследуемого конструктивного элемента или инженерной системы определяется на основе указанного диапазона признаков в соответствии с рекомендациями, приведенными в ВСН 53-86 (р), следующим образом:

- если повреждения конструктивного элемента или инженерной системы соответствуют всем признакам износа конкретной группы таблицы, то в качестве значения физического износа берется правая граница диапазона;

- если повреждения конструктивного элемента или инженерной системы соответствуют только одному признаку износа конкретной группы таблицы, то в качестве значения физического износа берется левая граница диапазона;

- если не выполняются указанные выше условия, то величина физического износа определяется методом интерполяции.

Метод интерполяции (не описан в ВСН 53-86) реализуется следующим образом:

- определяется ширина диапазона физического износа Дфиз = значение правой границы минус значение левой границы;

- рассчитывается, величина прироста физического износа при увеличении количества признаков износа на единицу Пфиз = Дфиз / (количество признаков износа в группе минус один);

- величина физического износа конструктивного элемента (инженерной системы) Ифиз = Левая граница диапазона + Пфиз х (количество признаков износа у конструктивного элемента (инженерной системы) – 1). Вычитание единицы позволяет определить насколько количество признаков износа у конструктивного элемента превышает минимальное количество признаков износа в группе.

Пример - осмотр оценщиком паркетных полов здания выявил следующие повреждения:

- отставания отдельных клепок от основания;

- сколы, истертость, трещины и сильное коробление местами;

- отсутствие клепок группами по 5-10 шт. в отдельных местах.

Выявленные повреждения относятся к группе признаков износа (4 признака, таблица 50 ВСН 53-86), которым соответствует диапазон значений физического износа 21 – 40 %. Для этого диапазона Дфиз = 40 – 21 = 19.

Пфиз = 19 / (4 – 1) = 6,33 %. Ифиз = 21 % + 6,33 % х 2 = 33,60 %.

Достоинством использования ВСН 53-86 является возможность учета различной степени износа отдельных участков конструктивного элемента (инженерной системы). Физический износ каждого выделенного участка определяется по выше приведенному алгоритму. Физический износ конструктивного элемента (инженерной системы) в целом (Ифиз.эл) находится по формуле (17) [29].

, (17)

где И_физ.уч - физический износ участка конструктивного элемента (инженерной системы), %;

S_учi - размеры (площадь или длина) поврежденного участка конструктивного элемента (инженерной системы, кв.м или м;

S_эл - размеры (площадь или длина) конструктивного элемента (инженерной системы, кв.м или м;

n - число поврежденных участков.

В приложениях к ВСН 53-86 содержатся примеры определения физического износа конструктивных элементов (инженерных систем) с которыми оценщику следует познакомиться.

Физический износ строения в целом (И_физ) складывается из величин физического износа конструктивных элементов (инженерных систем), учитываемых в соответствии с их долями в ПВС строения [12], определяется по формуле (18).

, (18)

где И_физ.эл - физический износ конструктивного элемента (инженерной системы), в процентах;

dэл_i - доля восстановительной стоимости конструктивного элемента (инженерной системы) в ПВС строения;

m – количество конструктивных элементов (инженерных систем), имеющих признаки физического износа.

Доля восстановительной стоимости конструктивного элемента (инженерной системы) в ПВС строения указывается в сборниках УПВС в таблицах, являющихся приложениями к таблицам, содержащим значения укрупненных показателей восстановительной стоимости. Искомые таблицы обозначаются номером с символом «А» (рисунок 4).

В отчете об оценке процесс определения физического износа строения рекомендуется оформлять в виде таблицы, макет которой приведен в приложении к ВСН 53-86 (таблица 21). В ней произведена замена наименований колонок 5 и 6 для более удачного отражения содержания выполняемых вычислений. Колонки 1 и 2 таблицы 21 заполняются на основе данных таблицы (рисунок 13), перенесенной из сборника УПВС № 28. В колонке 3 приводятся удельные веса укрупненных конструктивных элементов, значения которых представлены в специальной справочной таблице (приложение Д).

Извлечение из ВСН 53-86 (р)

Таблица Д 1 - Примерные усредненные удельные веса укрупненных конструктивных элементов  в  полной восстановительной стоимости зданий

Наименование укрупненных конструктивных элементов	Наименование конструктивных элементов	Удельные веса элементов по группам капитальности, %
		I	II	III	IV	V
Стены и перегородки (100 %)	Стены	73	86	80	76	61
	Перегородки	27	14	20	24	39
Кровля (100 %)	Конструкции крыши	75	40	40	40	47
	Кровельное покрытие	25	60	60	60	53
Проемы (100 %)	Окна	48	56	56	67	67
	Двери	52	44	44	33	33

К таким укрупненным конструктивным элементам оцениваемого строения относятся «стены и перегородки», «проемы», «крыша», «внутренние санитарно-технические и электротехнические работы». Удельные веса элементов укрупненной группы «внутренние санитарно-технические и электротехнические работы» в разрезе типов строений (жилые, общественные, коммунальные и т.д.) содержатся в [29] и приведены в приложении Е.

Определение доли санитарно и электротехнических устройств в общей стоимости инженерных систем здания

Таблица Е. 1 – Определение доли санитарно и электротехнических устройств в общей стоимости инженерных систем здания

Наименование	Типы зданий
	Жилые здания	Общественные здания	Комунальные здания	Здания бытового обслуживания	Учебные заведения	Детские заведения	Рестораны, столовые, магазины	Торговые базы, склады и др.
Центральное отопление	25	24	24	20	25	24	20	32
Вентиляция	2	6	5	10	7	8	10	10
Водопровод	10	10	10	10	10	10	12	10
Горячее водоснабжение	12	10	12	12	10	10	12	8
Канализация	14	12	12	11	10	10	10	10
Газоснабжение	7	6	7	7	8	8	8	6
Электроосвещение и электрооборудование	30	32	30	30	30	30	28	24
в т.ч. радио;	2	2	2	2	2	2	2	2
- телефон;	4	4	4	3	3	3	3	3
- телевидение.	2	2	2	2	2	2	2	2
ИТОГО:	100	100	100	100	100	100	100	100

Таблица 21 - Определение физического износа строения

в процентах

Наименование конструктивного элемента (системы) (КЭ)	Удельный вес укруп- ненного КЭ в ПВС строения	Удельный вес элемента укруп- ненного КЭ	Расчетный удельный вес элемента укруп- ненного КЭ в ПВС строения	Физический износ КЭ или элемента укрупненного КЭ	Вклад физического износа КЭ или элемента укрупненного КЭ в физический износ строения
1	2	3	4	5	6
Фундаменты	5	-	5	20	1
Стены и перегородки:	21	100
- стены;		76	15,96	30	4,79
- перегородки.		24	5,04	20	1
Перекрытия	5	-	5	25	1,25
Крыша:	8	100
- конструкции крыши;		40	3,2	30	0,96
- кровельное покрытие;		60	4,8	40	1,92
Полы	8	-	8	50	4
Проемы:	10	100
- окна;		67	6,7	40	2,68
- двери.		33	3,3	40	1,32
Отделочные работы (внутренняя отделка)	10	-	10	30	3
Внутренние санитарно-технические и электрические работы:	25	100
- отопление;		31,25	7,81	40	3,12
- холодное водоснабжение;		12,75	3,2	40	1,28
- вентиляция;		5	1,25	40	0,5
- канализация;		18	4,5	50	2,25
- электроосве-щение;		27,75	6,95	40	2,78
- радио.		5	1,25	40	0,5
Физический износ строения						32,36

Набор инженерных систем оцениваемого здания не совпадает с типовым набором таких систем в составе жилых зданий согласно табличному аналогу. В таком случае удельные веса, указанные для табличного аналога, должны быть скорректированы:

УВскор = Уд вес * (100/(100-Сумма уд весов отсутствующих элементов))

Например, удельный вес отопления в составе инженерных систем в жилых зданиях согласно приложению Е составляет 25 %. Его удельный вес (Х), согласно таблице 22, в составе инженерных систем объекта оценки определяется на основе пропорции по формуле (19).

Х = 25 х 100/75 = 33,33 % (19)

Если оценщик не имеет специального строительного образования, то можно рекомендовать в процессе осмотра строения пользоваться таблицами из ВСН 53-86 для правильной идентификации видимых повреждений и занесения их в акт осмотра.

Используя данные таблицы 21 можно рассчитать износ строения иначе – через определение суммы остаточных восстановительных стоимостей конструктивных элементов строения (таблица 23). Значения колонки 2 таблицы получены умножением ПВС здания на соответствующие доли конструктивных элементов (инженерных систем), приведенные в таблице 22.

Таблица 23 - Определение физического износа строения

Наименование конструктивного элемента (системы) (КЭ)	Восстанови-тельная стоимость КЭ, р.	Физический износ КЭ или элемента укрупнен-ного КЭ, %	Физический износ, р.
1	2	3	4
Фундаменты	201806	20	40361
Стены и перегородки:
- стены;	644166	30	193250
- перегородки.	203421	20	40684
Перекрытия	201806	25	50452
Крыша:
- конструкции крыши;	129156	30	38747
- кровельное покрытие.	193734	40	77494
Полы	322890	50	161445
Проемы:
- окна;	270420	40	108168
- двери.	133192	40	53277
Отделочные работы (внутренняя отделка)	403613	30	121084
Внутренние санитарно-технические и электрические работы:
- отопление;	315221	40	126088
- холодное водоснабжение;	129156	40	51662
- вентиляция;	50452	40	20181
- канализация;	181626	50	90813
- электроосвещение;	280511	40
- радио.	50452	40	112204
Итого	4036127		1306091
Физический износ, %				32,36

Физический износ строения в процентах равен отношению величины стоимостного выражения физического износа к ПВС строения и составил 32,36 %.

Определение функционального устаревания строения

Функциональное устаревание (износ) – потеря стоимости улучшений земельного участка из-за несоответствия их требованиям соответствующего сегмента рынка.

В отличие от физического износа зависимость функционального устаревания от хронологического возраста строения менее прогнозируема. Только что построенное здание уже может иметь функциональное устаревание.

Например, в офисном здании средняя площадь помещений 20м². Помещения здания арендовали несколько компаний. Но с течением времени в результате улучшения экономической ситуации на рынке стали пользоваться спросом помещения площадью не менее 40 м². Арендаторы стали покидать офисное здание. Для того, чтобы повысить ликвидность помещений, собственнику пришлось существенно снизить арендную плату. Использование здания в качестве предмета залога в коммерческом банке показало собственнику снижение его рыночной стоимости, хотя на рынке офисных зданий имела место положительная динамика цен. Снижение рыночной стоимости здания произошло в результате его функционального устаревания.

На рынке жилых помещений квартира с газовой колонкой стоит дешевле аналогичной квартиры в том же районе города с такими же объемно-планировочными решениями, но центральным газоснабжением. Разница в рыночной стоимости квартир может быть отнесена к функциональному устареванию.

Производственное помещение, отвечающее текущим потребностям рынка, имеет высоту до потолка 4,2 м. Аналогичное по площади и составу конструктивных элементов помещение, имеющее высоту 7 м, будет иметь функциональное устаревание, а, следовательно, более низкую рыночную стоимость, так как в осенне-зимний период его эксплуатация потребует больших затрат на отопление.

В зависимости от отсутствия, недостаточности или избыточности того или иного элемента улучшений различают следующие варианты функционального устаревания:

• устаревание, вязанное с отсутствием или недостаточностью какого-либо элемента;

• устаревание, связанное с наличием лишнего элемента или избыточностью нужного элемента (избыточная толщина стен, высота зданий и т.п.);

• устаревание, связанное с наличием элемента, требующего модернизации.

Каждое из них может быть устранимым и неустранимым.

Краткая характеристика видов функционального устаревания приведена в таблице 19.

Таблица 19 - Характеристика видов функционального устаревания

Наименование функциональ-ного устаревания	Возможность устранения	Факторы (причины) функционального устаревания	Алгоритм расчета функционального устаревания
Первого вида (рода)	Устранимое	Отсутствие отдельных конструктивных элементов (инженерных систем)	Разность между затратами на устройство (возведение, установку) недостающего конструктивного элемента (инженерной системы) в существующем строении и затратами на устройство недостающего конструктивного элемента (инженерной системы) при новом строительстве того же строения.
	Неустранимое	Отсутствие отдельных конструктивных элементов (инженерных систем)	Капитализированная величина потерь годовой арендной платы и иных выгод в связи с отсутствием отдельных конструктивных элементов (инженерных систем)
Второго вида (рода)	Устранимое	Наличие избыточных конструктивных элементов или характеристик элементов (инженерных систем)	Стоимость воспроизводства избыточного конструктивного элемента (части элемента) или инженерной системы уменьшенная на величину его физического износа и затрат на демонтаж и увеличенная на стоимость возвратных материалов
	Неустранимое	Наличие избыточных конструктивных элементов или характеристик элементов (инженерных систем)	Стоимость воспроизводства избыточного конструктивного элемента (части элемента) или инженерной системы уменьшенная на величину его физического износа, увеличенная на капитализированную величину потерь годовой арендной платы
Третьего вида (рода)	Устранимое	Наличие конструктивных элементов (инженерных систем), требующих замены или модернизации	Стоимость воспроизводства устаревшего конструктивного элемента или инженерной системы уменьшенная на величину его физического износа, увеличенная на стоимость работ по замене (модернизации) этого элемента (системы) и уменьшенная на стоимость возвратных материалов
	Неустранимое	Наличие конструктивных элементов (инженерных систем), требующих замены или модернизации	Стоимость воспроизводства устаревшего конструктивного элемента или инженерной системы уменьшенная на величину его физического износа и стоимости устройства в существующем строении современного элемента (системы), увеличенная на капитализированную величину годовых потерь арендной платы в связи с наличием функционального устаревания

Определение внешнего устаревания строения

Под внешним устареванием объекта недвижимости понимается снижение его рыночной или иной стоимости, вызванное наличием внешних по отношению к нему факторов. В числе таких факторов:

а) местоположение строения (принадлежность к определенной ценовой зоне города);

б) характеристики ближайшего окружения строения, в том числе экологическое состояние прилегающей территории;

в) характеристики соответствующего сегмента рынка недвижимости, нарушение баланса спроса и предложения недвижимости в сторону предложения, изменение инвестиционных предпочтений общества;

г) изменение экономических условий хозяйствования (высокая инфляция, ухудшение состояния экономики, снижение деловой активности и платежеспособного спроса на рынке недвижимости).

Действие указанных факторов, приводящее к снижению рыночной стоимости недвижимости, прямо не зависят от ее функциональных характеристик, хотя степень воздействия на рыночную цену может различаться.

Внешнее устаревание рассматривается как неустранимое, даже, если оно вызывается процессами, не носящими постоянный характер (пункты «в» и «г» из представленных выше).

Традиционно величина внешнего устаревания определяется двумя основными методами: парных продаж и капитализации потерь арендной платы. В случае первого метода из перечисленных выше оценщик находит два строения, аналогичных оцениваемому, одно из которых имеет признаки внешнего устаревания, а другое – нет. Рыночные цены аналогов должны быть известны. При необходимости их значения приводят к дате оценки, вносят корректировки, улучшающие сопоставимость объектов. Разница между значениями рыночных цен объектов-аналогов относится к внешнему устареванию.

В основе второго метода лежит предпосылка о том, что внешнее устаревание проявляется в снижении арендной платы за объект недвижимости по сравнению с аналогичным объектом без соответствующих признаков внешнего устаревания. Величина снижения арендной платы в годовом выражении капитализируется. Полученная величина является стоимостным выражением внешнего устаревания.

Особенностью обоих методов является то обстоятельство, что найденная с их помощью величина внешнего устаревания относится ко всему объекту недвижимости: земельному участку и его улучшению (строению).

22