4. Виды износа. Методы расчета износа.

В теории затратного подхода к оценке стоимости недвижимости накопленный (совокупный) износ трактуется как общая потеря рыночной стоимости, обусловленная физическим износом, а также функциональным и внешним устареванием.

Различают следующие методы оценки накопленного (совокупного) износа:

- метод рыночной экстракции;

- метод оценки накопленного износа по его составляющим (метод рабивки).

Метод рыночной экстракции – метод прямого измерения накопленного износа, основанный на изучении цен недавно проданных объектов недвижимости, при котором для оценки накопленного износа из цены продажи аналогичного объекта недвижимости сначала вычитается рыночная стоимость земельного участка, а затем стоимость воспроизводства или замещения здания.

Пример:

№ п/п	Показатель	Расчет	Аналог 1	Аналог 2	Аналог 3
1	Цена продажи		215000	165000	365000
2	Стоимость участка земли		60000	40000	127750
3	Стоимость здания	1-2	155000	125000	237250
4	Стоимость воспроизводства или замещения		230000	195000	375000
5	Накопленный износ	4-3	75000	70000	137750
6	Накопленный износ в процентах	5/4	32,61	35,90	36,73

Метод разбивки – метод оценки накопленного (совокупного) износа путем последовательной оценки физического износа, функционального и внешнего устаревания.

Коэффициент совокупного износа строения (Ксов) определяется на основе значений физического износа, функционального и внешнего устаревания по следующей формуле (именуется кумулятивным способом расчета):

Ксов = 1 – (1 – Кфиз) х (1 – Кфун) х (1 – Квнеш),

где: Кфиз – коэффициент физического износа;

Кфун - коэффициент функционального устаревания;

Квнеш - коэффициент внешнего устаревания.

Приведенная формула позволяет избежать ситуации, при которой совокупный износ строения может оказаться более 100 %. Даже, если каждый вид износа будет равен 50 %, то совокупный износ будет значительным, но меньше 100 %:

Ксов = 1 – (1 – 0,5) х (1 – 0,5) х (1 – 0,5) = 0,875 (87,5 %)

Рассмотрим последовательно содержание и методы оценки указанных выше видов износа.

Определение физического износа

Под физическим износом строения понимается потеря строением стоимости в результате его эксплуатации, воздействия на него сил природной среды и аварийных механических воздействий.

Величина физического износа может рассматриваться как функция от времени, прошедшего с даты постройки строения. Чем больше возраст строения, тем обычно выше его физический износ. Даже, если после возведения строение было законсервировано и не эксплуатировалось, то на дату его расконсервации оно будет иметь определенную величину физического износа. В таком случае физический износ будет вызываться усталостными процессами в материалах конструктивных элементов, испытывающих нагрузки, влияние внешней среды.

В ходе эксплуатации здания интенсивность физического износа возрастает, но с разной скоростью, зависящей от интенсивности эксплуатации строения, качества работ по обслуживанию. Даже в случае оптимальных условий эксплуатации строения физический износ постепенно накапливается и вероятность возникновения разрушений в конструктивных элементах с течением времени возрастает. В этой связи о физическом износе часто говорят как о накопленном физическом износе.

Определение величины физического износа выполняется только после проведения оценщиком осмотра объекта оценки и технической экспертизы его состояния. По результатам осмотра делается укрупненная оценка технического состояния строения (таблица) и готовится фактический материал для последующего выбора и применения методов оценки физического износа.

Таблица - Укрупненная оценка технического состояния строения

Характеристика технического состояния строения	Признаки, характеризующие техническое состояние строения
Нормальное	Отсутствие видимых повреждений и трещин, свидетельствующих о снижении несущей способности конструкций. Выполняются условия эксплуатации согласно требованиям норм и проектной документации. Необходимость в ремонтно-восстановительной работах отсутствует.
Удовлетворительное	Незначительные повреждения на отдельных участках, имеются раковины, выбоины, волосные трещины. Антикоррозионная защита имеет частичные повреждения. Обеспечиваются нормальные условия эксплуатации. Требуется текущий ремонт с устранением локальных повреждений без усиления конструкций.
Неудовлетворительное	Имеются повреждения, дефекты и трещины, свидетельствующие об ограничении работоспособности и снижении несущей способности конструкций. Нарушены требования действующих норм, но отсутствует опасность обрушения и угроза безопасности работающих. Требуется усиление и восстановление несущей способности конструкций.
Предаварийное или аварийное	Существующие повреждения свидетельствуют о непригодности конструкции к эксплуатации и об опасности ее обрушения, опасности пребывания людей в зоне обследуемых конструкций. Требуются неотложные мероприятия по предотвращению аварий (устройство временной крепи, разгрузка конструкций и т.п.). Требуется капитальный ремонт с усилением или заменой поврежденных конструкций в целом или отдельных элементов.

Чтобы определить вид повреждений конструкций можно воспользоваться материалами ведомственных строительных норм ВСН 53-86р «Правила оценки износа жилых зданий» или «Методики определения физического износа гражданских зданий», утвержденной Приказом МинКомХоза РСФСР от 27 октября 1970 г. № 404, содержащими перечень наиболее часто встречающихся признаков износа конструктивных элементов строений и инженерных систем.

Методы оценки физического износа строения обычно делят на следующие группы: