Тема: «Затратный подход к оценке недвижимости»

1. Методология затратного подхода к оценке недвижимости

2. Определение полной восстановительной стоимости улучшения

3. Методы определения прибыли предпринимателя

4. Виды износа. Методы оценки износа

1. Характеристика затратного подхода к оценке недвижимости

В основе затратного подхода лежит принцип замещения, согласно которому стоимость объекта недвижимости не должна превышать наименьшей цены, по которой может быть создан другой объект недвижимости эквивалентной полезности.

В рамках ЗП стоимость ОН определяется как сумма рыночной стоимости земельного участка как свободного и полных затрат застройщика (девелопера) на его благоустройство и строительство на нем улучшений на дату оценки. При этом добавляется предпринимательская прибыль и вычитается накопленный износ.

Применение затратного подхода обязательно в следующих случаях:

- для определения стоимости нового строительства;

- для оценки объектов, незавершенных строительством;

- для проведения технико-экономического анализа затрат на реконструкцию существующего объекта или строительства нового;

- для оценки недвижимости в условиях пассивного рынка;

- для оценки ОН уникального назначения;

- для оценки объектов спец. назначения;

- при оценке ОО доходным подходом, если требуется определение стоимости реконструкции или ремонта здания;

- для получения стартовой цены на аукционах;

- для целей налогообложения;

- для целей страхования;

- в оценке последствий стихийных бедствий и др.

ЗП не рекомендуется применять в тех случаях, когда нельзя оценить земельный участок отдельно или достоверно оценить все виды износа.

Он ограничен в применении при оценке ОН:

- приносящих доход (не учитывает доходный потенциал);

- с чрезмерным износом (дает значительную погрешность);

- при отсутствии в составе ОН земельного участка (квартиры или другого встроенного помещения).

Затратный подход дает результат стоимости ОН с безусловным правом собственности.

Этапы оценки недвижимости затратным подходом.

1. Оценка рыночной стоимости ЗУ как незастроенного (как правило, для этого используется метод сравнения продаж)

2. Определение прямых и косвенных затрат на строительство улучшений на дату оценки

3. Оценка величины предпринимательской прибыли

4. Расчет полной восстановительной стоимости улучшений как суммы прямых и косвенных затрат и предпринимательской прибыли

5. Оценка общего накопленного износа здания

6. Расчет рыночной стоимости здания как разницы между восстановительной стоимостью и рассчитанной величиной общего накопленного износа

7. Расчет рыночной стоимости ОН как суммы рыночной стоимости земельного участка и улучшений

8. Корректировка рыночной стоимости ОН:

- на стоимость элементов фикстуры (Неотъемлемая часть недвижимости(fixtures) - объекты в составе недвижимости, которые по закону или договору зафиксированы в составе недвижимого имущества. Например, инженерное оборудование, встроенная мебель, отопительные системы, декоративные элементы архитектуры или убранства и т. д.);

- на отличия частичного права от полного.

Ориентируясь на результаты ЗП к ОН следует помнить о группе принципов, связанных с землей и ее улучшениями, и, прежде всего, о принципе вклада!