4. Анализ дисконтированных денежных потоков

Дисконтирование – приведение разновременных инвестиций и денежных поступлений к определенному периоду времени и определению коэф-та окупаемости капитальных вложений или преобразование в текущую ст-ть будущего потока капиталовложений или будущих преимуществ от владения объектом. Эти преимущества от владения совмещают в себе:

• периодические денежные потоки от эксплуатации недвижимости (ЧЭД);

• реверсию – денежный поток от продажи недвижимости в конце предполагаемого срока владения (выручка от перепродажи за вычетом всех издержек по оформлению сделки).

Сущность данного метода заключается в создании модели, про­гнозирующей будущие ежегодные доходы объекта, которые дисконтируются в текущую стоимость с использованием ставок дохода, отражающих состояние и ожидания рынка.

Цель инвестора состоит в том, чтобы текущая стоимость перио­дического потока дохода + текущая стоимость реверсии превышали размер первоначальных капиталовло­жений. Этапы применения метода дисконтирования будущих дохо­дов следующие:

- расчет периода, в течение которого инвестор будет владеть объектом;

- прогнозирование периодических доходов от имущества;

- расчет стоимости объекта на конец периода владения;

- расчет соответствующей ставки дисконтирования доходов. Ставка дисконтирования выбирается исходя из средней величины прибыли, которую инвесторы ожидают получить на капиталовложения в схожие объекты. Она выражает уровень риска, присущий вложениям в данный тип недвижимости.

• преобразование каждого из ожидаемых денежных потоков в текущую стоимость недвижимости и получение общей текущей стоимости недвижимости путем их суммирования:

Где Е₀ – затраты нулевого периода для приведения объекта оценки к наилучшему использованию или первоначальная инвестиция; ЧОД_i – чистый операционный доход i -го периода;

Р – реверсия капитала; n – число периодов владения недвижимостью; СД – ставка дисконтирования или норма отдачи на инвестиции.

Для определения стоимости недвижимости методом дискон­тирования широко используются таблицы сложных процентов (шесть функций денежной единицы).

Сложный процент - %, начисленный на основную сумму долга и невыплаченные ранее %, начисленные за предыдущий период.

Преимущества метода дисконтирования:

• учитывает динамику рынка;

• применим в условиях нестабильного рынка; учитывает неравномерную структуру доходов и расходов;

• применим для объектов, находящихся в стадии стр-ва или реконс-ции.

Недостатки:

• сложен в применении;

• высока вероятность ошибки в прогнозировании (т.к. в нашей стране присутствует политическая и экономическая нестабильность, поэтому российские оценщик оценивают на период 3-5 лет);

5. Методы определения ставки дисконтирования

Ставка дисконтирования – норма сложного процента, применяемая при пересчете стоимости денежных потоков на определенный момент времени. Она характеризует эффективность капиталовложений.

Существует неск. основных методов определения ставки дисконтирования:

1. Кумулятивный или Метод «суммирования». Ставка дисконтирования делится на 4 составные части:

• безрисковая процентная ставка, которую можно получить по вкладам;

• дополнительный риск (большему риску соответствует большая процентная ставка, что обеспечивает взятие на себя риска инвестором): риск рынка недвижимости (спрос и предложение); риск рынка капитала (вероятность изменения нормы прибыли, которая приведет к изменению ст-ти); риск инфляции; финансовый риск (использование заемного капитала); законодательный риск (возможное изменение законов); экологический риск (снижение ст-ти из-за неблагоприятных экологических факторов);

• поправка на ликвидность (возможность быстрой продажи);

• нагрузка управления инвестициями – инвестиционный менеджмент (при большем риске требуется более компетентное управление инвестициями, а попытки получить больший доход сопровождаются ростом затрат на управление инвестициями).

Общую ставку дисконтирования получают путем суммирова­ния всех ее вышеперечисленных составляющих. Сложность дан­ного метода заключается в том, что необходимая рыночная ин­формация может быть конфиденциальной или не отражающей реальное состояние дел, т.е.:

СД_реал = R _бр +  R_i.

где R _6р — очищенная от риска норма дохода;  R_i — премия за риск, складывающаяся из: (1) премии за риск вложения в не­движимость, (2) премии за низкую ликвидность, (3) премии за инвестиционный менеджмент и т.д..

Пример. Безрисковая ставка – 10 %; Поправки на риск: вложения в недвижимость – 5 %; ликвидности – 6 %; инвестиционного менеджмента – 5 %.